В последние годы Бали утвердился как любимая дестинация для туристов и инвесторов, привлеченных его уникальной культурой, природой и возможностями для жизни. В отличие от многих других мест, Индонезия применяет строгие правила владения землей – иностранцы не имеют права покупать землю в полную собственность (Эта запрет является преднамеренной политикой для защиты местных интересов dsgpay.comВместо этого, иностранный капитал находит креативные и законные пути владеть «кусочком рая» - посредством долгосрочной аренды (leasehold), права пользования или инвестиций через местную компанию. Так Бали превращается в пример того, как одно государство может одновременно ограничивает прямую покупку земли от иностранцев и в то же время их приветствует как долгосрочных гостей и инвесторов. Результат - сбалансированная среда, в которой защищены традиции и местное население, а иностранный капитал получает регламентированный «доступ» к рынку недвижимости не нарушая закон.
Стратегическое видение и развитие туризма
Индонезийское правительство давно осознает потенциал Бали как глобального туристического магнита. В 2019 году остров принял 6,23 миллиона иностранных туристов (из 16 миллионов в целом по Индонезии) aseanbriefing.com, а доходы от туризма составляют значительную часть местной экономики. После пандемии Бали сделал мощное восстановление – в 2023 году зарегистрировано более 5,3 миллионов международных туристов (рост на 140% по сравнению с 2022 годом), и ожидается до 7 миллионов в 2024 году. spacecoastdaily.comЭто оживление стимулирует правительство к диверсифицировать и модернизировать инфраструктуру на острове. На национальном уровне была запущена программа «10 новых Бали» – инициатива с 2016 года по развитию десяти других направлений, подобных Бали, с целью распределения туристической нагрузки aseanbriefing.comОднако сам Бали также привлекает значительные инвестиции: в 2024 году реализованные инвестиции в провинции достигли 36,5 триллиона рупий (≈2,2 млрд. €), а на 2025 год цель — 45,6 трлн. рупий и более 53 000 новых рабочих мест baliexpat.com.
Инфраструктурные проекты: Государство и местные власти инициируют множество проектов для устойчивого роста. На инвестиционном форуме BaliJagadhita 2025 были предложены 14 стратегических проектов общей стоимостью 1,84 трлн. рупий – от развитие электромобильной экосистемы в Денпасаре и солнечные электростанции На расширение аэропортовой инфраструктуры в северном Бали (Булелег) baliexpat.com. Цель состоит в том, чтобы диверсифицировать экономику за пределами туризма, так как в настоящее время 94% от инвестиций сконцентрированы в секторе услуг (недвижимость, туризм) и преимущественно в южной части острова baliexpat.comПравительство стимулирует проекты в сельском хозяйстве, рыболовстве и зеленом бизнесе посредством льгот – согласно Правительственному регламенту №24/2019, инвесторы получают облегченные лицензионные режимы и налоговые стимулы, если их проекты повышают доходы местного сообщества, охраняют окружающую среду, внедряют технологии и создают рабочие места baliexpat.comПрогнозы экономического роста Бали оптимистичны – ожидается рост ВВП на 5,0–5,8% в 2025 году, что поддерживается контролируемой инфляцией, улучшенной конкурентоспособностью и сильным оптимизмом бизнеса baliexpat.com.
Качественный туризм и культурный фокус: Переизбранный на второй срок губернатор Ваян Костер следует видению „туризм, основанный на культуре, качестве и достоинстве“ baliexpat.comВ 2025 году были введены строгие правила для иностранцев: уважение к храмам и традициям, приличная одежда в общественных местах, уплата обязательного туристического сбора и соблюдение законов (например, вождение с местными правами и зарегистрированными транспортными средствами) baliexpat.comЗапрещены непристойные проявления, загрязнение (например, пластиковые отходы) и нарушение священных объектов, нарушители подлежат санкциям и даже запрет на доступ к туристическим объектам baliexpat.comЭти меры могут звучать как ограничительные, но их цель - это повысят качество туризма и чтобы защитить имидж Бали как „упорядоченное, высококачественное и достойное направление“ по местным стандартам baliexpat.comПараллельно, власти тактично направляют растущий иностранный интерес к недвижимостив первой половине 2023 года заявки от иностранцев на покупку домов в районах Кута, Семиньяк, Чангу и Улувату (регентство Бадунг) увеличились на 92% по сравнению с предыдущим годом spacecoastdaily.comДенпасар отмечает рост интереса на 811%, при этом Бали возглавляет рейтинги по иностранному спросу на недвижимость в Индонезии spacecoastdaily.comЭтот «имущественный бум» сопровождается возвышение новых правовых рамок – правительство ввело долгосрочные визы (Golden Visa, Second Home), позволяющие состоятельным иностранцам легально проживать и инвестировать именно здесь spacecoastdaily.com.
Урбанистическое развитие и устойчивость
Бали следует принципу, что развитие не должно быть в ущерб природе и культуреОстров имеет уникальное строительное законодательство, направленное на сохранение эстетики ландшафта. С Региональное постановление №16/2009 запрещается, чтобы какое-либо здание превышало высоту кокосовой пальмы (около 15 метров) newsbytesapp.comЭто правило, известное как «закон кокосовой пальмы», действует уже почти два десятилетия и происходит от древних индуистских принципов Бали – Три хита Каранакоторые предписывают гармонию между человеком, природой и духовным миром newsbytesapp.com. Исключения допускаются только для специфических общественных построек (вышки, маяки, храмовые башни, инфраструктура безопасности), но в целом новые здания должны вписываться в пейзаж, а не да го доминират newsbytesapp.comБлагодаря этому законодательству, на Бали нет небоскребов – даже роскошные отели простираются горизонтально, вплетенные между пальмовыми рощами и рисовыми террасами.
Урбанистическое видение Бали делает ставку на устойчивое развитие, возглавляемое местными сообществамиКонцепция ТриХитаКарана интегрирована не только в архитектуру, но и в инвестиционные инициативы – все новые проекты оцениваются в соответствии с их вкладом в окружающую среду, общество и духовное наследие baliexpat.comНапример, среди предложенных проектов на 2025 год находятся ботанические сады, экотуризм в Кинтамани, зеленый индустриальная зона в Джембрана и современные зоны отдыха по дорогам, которые помимо удобств для туристов будут продвигать местных ремесленников и фермеров baliexpat.comВ то же время, местные жители все более активно участвуют в планировании – в 2024 году, например, община в селе Сесе (недалеко от Чангу) посредством петиции Остановлено строительство мегакомплекса на пляже, опасаясь негативного воздействия на окружающую среду и традиционный облик района newsbytesapp.comИнвесторы прислушались и заморозили проект, что показывает, что Общественное мнение на Бали имеет реальный вес при формировании будущего острова.
Все эти меры гарантируют, что Недвижимость на Бали - это не просто площадь, а часть живой ткани островаНовый дом или вилла здесь подразумевает негласную ответственность уважать и поддерживать окружающую среду и культуру. Взамен остров обещает остаться привлекателен и спустя десятилетия, с сохранившимися пляжами, чистым воздухом и местной аутентичностью – то, что массовый туризм во многих других местах уже погубил. Другими словами, Бали продает образ жизнине просто имущество, а этот образ жизни тщательно спланирован, чтобы быть устойчивым и через 50 лет.
Налоговая и инвестиционная среда
Правительство Индонезии целенаправленно создало рамка, которая одновременно ограничивает прямое приобретение земли иностранцами, и позволяет им надежно инвестировать в недвижимость через альтернативные права. Конституция и Аграрный закон (UU 5/1960) определяют, что только индонезийские граждане могут бессрочно владеть правом собственности на землю (СертификатХакМилик – ШМ) azurebali.com. Вместо этого, иностранцам предоставлены следующие законные опции baliexception.com:
- Право на ползване (HakPakai) – дает иностранцу право пользоваться землей или жильем на определенный срок, обычно 30 лет с возможностью продолжения. Используется для жилищные цели и предполагает наличие разрешения на пребывание (напр. КИТАС). Позволяет практически „обладаете“ дом или квартира, не будучи владельцем земли dsgpay.comПо закону иностранец может иметь только одну недвижимость для личного проживания под HakPakaiкоторый нельзя сдавать в аренду или продавать с целью получения прибыли dsgpay.comМинимальная стоимость недвижимости для Бали регламентирована – от 2 до 5 млрд. рупий (около $130 000 – $325 000) в зависимости от вида и локации dsgpay.com, чтобы направить иностранцев в средний и люксовый сегмент рынка. Таким образом гарантируется, что иностранные покупатели инвестируют значительный капитал и способствуют местной экономике.
- Право на долгосрочную аренду (ХакСева или аренда) – представляет собой договор аренды земли или недвижимости на 25–30 лет с возможностью продления. Это самый простой путь: иностранец заключает нотариальный договор с владельцем (индонезийцем) и оплачивает аренду за весь срокВзамен он получает полные права пользоваться имуществом, строить или сдавать его в аренду третьим лицам на период. Договор лизинга сроком более 3 лет может быть зарегистрирован в Земельном реестре как вещное право, что дает дополнительную безопасность. Арендные объекты популярны – многие иностранные инвесторы предпочитают эту модель как быстрый и гибкий способ приобрести дом для отдыха; массово договоры включают пункт о продлении еще на 20+ лет по договоренности между сторонами azurebali.comНа практике, 30-летняя аренда на Бали часто торгуется на вторичном рынке подобно собственности, при этом ее цена растет с годами. Важное преимущество то, что нет требования, чтобы покупатель имел местный статус – аренда может быть приобретено и иностранцем, проживающим за границей, так как формально он арендует, а не покупает землю.
- Право на строительство через компанию (HakGunaBangunan – HGB) – это опция для более крупные инвесторы или те, которые хотят полное оперативное владение на недвижимость. Иностранец создает индонезийское юридическое лицо – PT PMA (Penanaman Modal Asing, компания с иностранным капиталом), которая по закону может приобретать землю с правом застройки для 30 лет, с продлением ещё на 20 + 30 лет (всего до 80 лет) baliexception.comКомпания может быть 100% его собственностью и покупать как дома, так и участки земли, на которых строить baliexception.comНа практике PT PMA обеспечивает почти ту же безопасность, что и свободная собственность – ХГБ сертификат оформлен на имя компании, контролируемой иностранцем. Имеется требование к минимальный инвестиционный план от 10 млрд. рупий (около $700 000) и внесен капитал не менее 25% от этой суммы baliexception.com, а также регистрацию в Агентстве по координации инвестиций (BKPM). Взамен инвестор получает гибкость – имущество PT PMA может использоваться как для личного пользования, так и для бизнеса (например, аренда вилл, отели, офисы), без ограничений, какие есть при личном Хак Пакай baliexception.com. PT PMA по существу билет к «полноценной» собственности для иностранцев, готовых развивать деятельность и вложить более серьезный капитал.
Наряду с этими основными опциями, существуют и неформальные подходы, такие как покупка через местного доверенного лица (т.н. номинант структура) или брак с индонезийским гражданином – но они таят юридические риски и не рекомендуется, поскольку закон не признает иностранца собственником даже при скрытом договоре о доверительном хранении worldestate.homes. Вместо этого, индонезийское государство призывает иностранцев пользоваться официальными механизмами, которые достаточны гибкие и защищенные законом.
Налогообложение: Сделки с недвижимостью на Бали облагаются налогом с умеренными, фиксированными налогами, которые значительно ниже типичных «налогов на прибыль» во многих западных странах. При купле-продаже Покупатель платит 5% налог на передачу (BPHTB) на стоимость, а продавец – 2,5% налог на доходы (который заменяет налог на прирост капитала) dsgpay.comЭти ставки являются окончательными и упрощают транзакцию — нет дополнительного налога на разницу в цене или ежегодной переоценки, как в некоторых странах. Кроме того, взимаются нотариальные сборы (около 1–2% за составление актов) и небольшие юридические расходы dsgpay.comкоторые обычно оплачиваются покупателем, а также комиссия агента в размере 3–5% (оплачивается продавцом) dsgpay.com. Годишный налог на землю и здания (PBB) является символическим – около 0,1–0,5% от налоговой оценки имущества dsgpay.comВажно отметить, что Индонезия нет налога на наследство – при смерти владельца имущество наследуется его правопреемниками (если они соответствуют условиям, например, являются гражданами или продадут/передадут право в установленный законом срок). Отсутствует и ежегодный «налог на богатство» на недвижимое имущество, что делает долгосрочное владение имуществом низкозатратный.
Регуляции и стимулы: Индонезия в последние годы предпринимает реформы для облегчение иностранных инвестицийС принятием Omnibus закона о создании рабочих мест (2020) и последующего Правительственного регламента №18/2021, процедуры приобретения недвижимости иностранцами были упрощены: устранены требования о длительном пребывании перед покупкой (теперь достаточно действительного КИТАС или виза), иностранцам разрешено владеть квартирами в кондоминиумах (заглавие_страницы) на земле с правом на строительство investmentpolicy.unctad.org, а минимальные ценовые пороги были обновлены, чтобы отражать рыночные реалии. В результате рынок стал более прозрачным и доступнымвсе больше новых комплексов на Бали напрямую предлагают жилье с HakPakai для иностранцев или аренда договоры, без необходимости обходных схем dsgpay.comПравительство даже завершает концепцию «золотой визы» – 5- или 10-летнее разрешение на пребывание в обмен на крупные инвестиции – что дополнительно стимулирует состоятельных лиц вкладывать капиталы в страну (см. ниже). В то же время Индонезия сохраняет валютная и капитальная свобода – иностранные инвесторы могут свободно репатриировать свои прибыли после уплаты причитающихся налогов; нет валютного контроля, который бы затруднял переводы за пределы страны. Таким образом, страна позиционирует себя как "дружественная к инвесторам" юрисдикция, хотя и на своих условиях - земля остается индонезийской, но право пользоваться ею или строить на ней дается щедро и надежно тем, кто соблюдает правила.
Безопасность и порядок
Бали давно славится как спокойное и гостеприимное место – один из самых безопасных туристических регионов в Азии finnsbeachclub.comТяжкие преступления на острове - это исключительно редкие – согласно международной статистике уровень насильственных преступлений (напр. убийств) является одним из самых низких в мире (около 0,4 на 100 000 человек) finnsbeachclub.comСлучаи нападений на туристов единичны и шокируют местное сообщество, которое гордится репутацией Бали как «острова богов и мира». Конечно, как и на любом популярном направлении, существует мелкая преступность – карманные кражи на переполненных рынках или кражи оставленных без присмотра вещей происходят, особенно в оживленных зонах. exotiqproperty.comНо эти риски можно свести к минимуму с помощью здравого смысла, а Местные власти прилагают усилия для поддержания порядкаНа острове действуют специализированные туристические полицейские, которые патрулируют в курортных кварталах и помогают иностранцам при необходимости. Сами балийцы, следующие своей индуистской культуре карма и гостеприимство, испытывают глубокое уважение к посетителям – большинство гостей чувствуют себя в безопасности и желанными ещё из аэропорта exotiqproperty.comЕжегодно миллионы туристов посещают Бали без инцидентов, что делает безопасность неотъемлемой частью экономического успеха острова.
Власти поддерживают строгий общественный порядок, соизмерим с экономическими амбициями региона. Дорожная полиция, хотя и на фоне хаотичного трафика, придерживается правил – от иностранцев требуется действительное международное или местное водительское удостоверение на скутеры, шлемы обязательны, а в последнее время усиливаются проверки на нелегальные перевозки (Uber, Хватай) и недобросовестные переводчики/гиды. Все это часть усилий, чтобы улучшить качество услуг и безопасность для посетителейВ туристических районах введено видеонаблюдение, а при более серьезных нарушениях (например, наркотики, которые являются тяжким преступлением по индонезийским законам) действуют молниеносно. Результат таков, что Иностранные инвесторы и жители наслаждаются спокойной жизнью, редко омрачаемый криминальными заботами – что-то ключевое при выборе дестинации для второго дома. Как говорят местные, „если относишься с уважением к Бали, Бали ответит тебе тем же“ – эта негласная максима поддерживает общественный мир и даёт уверенность каждому, вложившему средства и эмоции в это райское место, что его личная безопасность и его инвестиции защищены.
Защита имущественных инвесторов
Недвижимость часто является значительной инвестицией, особенно в чужой стране - поэтому Индонезия ввела строгие процедуры, гарантирующие прозрачность и защиту как для покупателя, так и для продавцаВсе сделки с недвижимостью обязательно совершаются перед лицензированный нотариус, исполняющий функцию сотрудника по земельным актам (PPAT) dsgpay.comЭтот нотариус не просто свидетель – он проверяет права собственности, заверяет договор и отвечает за его внесение в Государственный земельный реестр (BPN)На практике ни одна продажа или долгосрочная аренда не действительна без нотариально заверенного акта.АктаJualBeli на продажу, AktaSewa за аренду), подписанный сторонами и заверенный PPAT dsgpay.comЭто создает эффект эскроунотариус действует как независимый гарант, что Передача собственности и оплата происходят одновременно и корректноОбычной практикой является внесение покупателем депозита (например, 10–20% от цены) на доверительный счет у нотариуса или в агентстве при подписании предварительного договора worldestate.homes, после чего нотариус совершает тщательная проверка имущества – срок действия сертификата, наличие обременений или ипотек, уплаченные налоги, соответствие имущества градостроительному плану и назначению worldestate.homesАко будут обнаружены проблемы, сделка приостанавливается и депозит возвращается, что защищает покупателя от мошенничества или скрытых дефектовТолько после успешного due diligence составляется окончательный генеральный договор (обычно двуязычный, на индонезийском и на языке покупателя) worldestate.homesПередача прав происходит в присутствии нотариуса - покупатель переводит остаток суммы, документы подписываются и нотариус регистрирует нового владельца/пользователя в BPN dsgpay.com. Нотариальные таксы и юридическая структура
Важная деталь, которая часто остается непонятой: нотариальные сборы в Индонезии всегда оплачиваются покупателем, независимо от того, приобретается ли недвижимость на вторичном рынке или напрямую у инвестора при новом строительстве. Обычно эти сборы составляют около 1% (иногда до 2% в более сложных случаях) и охватывают полный юридический пакет: подготовку всех актов, проверку собственности и обременений, внесение в земельный реестр и выдачу окончательного титула. Нотариус в Индонезии (PPAT) выполняет роль, близкую к адвокату и регистратору одновременно, что уменьшает потребность в отдельном адвокате, хотя некоторые иностранные инвесторы предпочитают нанимать и дополнительного юридического консультанта для большей безопасности.
При сделках с новым строительством (off-plan) комиссия агентству обычно оплачивается продавцом (инвестором) и уже включена в цену недвижимости, в то время как нотариальные расходы остаются полностью за покупателем. Практика в Бали предусматривает, что покупатель также оплачивает депозит на доверительный счет — обычно 10–20%, — который удерживается до завершения юридической проверки и подписания окончательного акта. Эта строго регламентированная процедура, в сочетании с четкой ролью нотариуса, создает стабильную и прозрачную среду, которую инвесторы ценят высоко. Новый титул (сертификат о HakPakai, или обновленная запись на ХакМилик/ХГБ с внесенным правом аренды) официально выдается Земельной службой на имя покупателя, которым его право становится неоспоримым и защищенным законом.
Этот процесс, хотя и строгий, создан в интересах инвесторов. Риск недобросовестных сделок минимизирован – нет ни «скрытого ипотечного кредита» или двойной продажи, которые могли бы всплыть после покупки, потому что нотариус предварительно проверил все. При строительстве «на зелено» (off-plan) также существуют установленные практики защиты: платежи рассрочиваются поэтапно в соответствии с прогрессом строительства, часто с депозитом на эскроу-счет, и покупатель получает нотариально заверенное право на будущую недвижимость. Крупные застройщики добровольно применяют эти механизмы, так как доверие рынка является ключевым фактором – не случайно, что новые виллы в Бали часто раскупаются еще до первой копки. Примерв 2023 году, после открытия границ, несколько элитных проектов в Чангу и Улувату распродали все иностранные квоты в течение нескольких дней, так как инвесторы знают, что их деньги защищены и проекты будут завершены в соответствии с договором (подобная ситуация, описанная в Таиланде, наблюдается уже и здесь) worldestate.homesКроме того, закон обязывает уплату всех причитающихся государственных пошлин (ок. 7.5% от общей стоимости) до регистрации – это гарантирует официальную регистрацию на имущество на имя нового владельца/арендатора, без которого сделка не имеет юридической силы dsgpay.comВ конце концов, Приобретение недвижимости на Бали сегодня - это не только привлекательное, но и безопасное предприятие – основано на четких регуляциях, профессиональных услугах и рынке, который ценит репутацию.
Долгосрочные визовые возможности для иностранных инвесторов
Одно дело - купить недвижимость, другое дело - иметь возможность остаться и наслаждаться ею в долгосрочной перспективе. Индонезия традиционно выдавала краткосрочные визы для туристов, но в последние годы предприняла шаги, чтобы привлечь состоятельные иностранцы, цифровые кочевники и пенсионеры через специальные долгосрочные визовые программы – аналог тайландских LTR и «Элитных» виз. В сентябрь 2023 г. власти объявили т.н. „Златна виза“ (Golden Visa) – 5- или 10-летнее разрешение на пребывание против инвестиций в Индонезии imigrasi.go.idУсловия намеренно высоки: индивидуальный инвестор может получить 5-летнюю визу, если вложит минимум $350 000 в индонезийские государственные облигации, акции местных компаний или банковский депозит imigrasi.go.idДля 10-летней визы порог поднимается до $700 000 imigrasi.go.id. Альтернативно, основание компании с прямыми инвестициями от $2,5 млн. предоставляет 5-летнюю визу, а $5 млн. – 10-летнюю goldenvisas.comДля корпоративных топ-инвесторов требования еще выше (директора фирмы с инвестицией в $25 млн. также получают 5-летний статус) imigrasi.go.id. Золотая виза не является массовой программой, а направлена на "инвесторы высокого класса", которые внесут значительный вклад в экономику – поэтому и привилегии существенны: длительное пребывание без необходимости частых продлений, право свободно въезжать и выезжать, не выстраиваясь за временными разрешениями при каждом возвращении в страну imigrasi.go.id. Ожидается, что владельцы золотых виз также получат льготы при ведении бизнеса (например, право на работу или ускоренные лицензии), хотя детали будут доработаны к 2024 году. Правительство открыто заявило, что стремится с помощью этой программы привлечь качественные инвестиции, какие сделали ОАЭ, Сингапур и другие страны со своими «золотыми визами» imigrasi.go.id.
Вторая ключевая инициатива - так называемая. "Виза для второго дома" (Second Home Visa), введенная в конце 2022 года. Она предоставляет 5 или 10 лет права на пребывание на состоятельные иностранцы, пенсионеры или профессионалыкоторые хотят обосноваться в Индонезии, не работая по местному трудовому договору fragomen.comОсновное требование - финансовое - кандидат должен доказать наличие минимум 2 миллиарда рупий (около 130 000 долларов) в виде сбережений, депонированных в индонезийском государственном банке goldenvisas.comПервоначально эта сумма требовалась в качестве заблокированного депозита на весь период действия визы, что вызвало критику, но в 2023 году условия были смягчены – принимаются и доказательства владения недвижимостью на аналогичную стоимость или инвестиции в индонезийские ценные бумаги flado.id. Второй дом виза не дает права на работу (в отличие от некоторых тайских программ), но позволяет владельцу свободно жить на Бали и во всей Индонезии 5 или 10 лет, открывать местный банковский счет, управлять своим бизнесом и самое главное – покупать недвижимость со статусом Хак Пакай fragomen.comНа самом деле, эта виза сочетает в себе черты инвесторской, пенсионной и визы на пребывание в одном fragomen.comОна не имеет возрастных ограничений (в отличие от традиционной пенсионной визы (KITAS Retirement), которая предназначена только для лиц старше 55 лет.) fragomen.comТаким образом Виза для второго дома стала своеобразной "виза для цифровых кочевников", хотя официально и не разрешает работу, потому что тысячи состоятельных дистанционных работников и владельцев онлайн-бизнесов используют ее, чтобы долго пребывать на Бали со своими внешними доходами. В сочетании с отсутствием налога на иностранные доходы для лиц, не приобретающих статус местного налогового резидента, Индонезия предоставляет этим жителям финансовая свобода – они могут тратить свои деньги локально, не облагаясь дополнительно, если их доходы поступают извне.
Помимо вышеуказанных нововведений, продолжают существовать и традиционные визовые режимы, которыми иностранцы гибко пользуются. Например, инвесторская виза (Инвестор КИТАС) позволяет лицу, которое учредило PT PMA и инвестировать не менее 1,25 млрд. рупий (~€75 000) в капитал, чтобы получить 1- или 2-летнее разрешение на пребывание с правом управлять своим бизнесом. Пенсионерская виза (Пенсия КИТАС) а также предоставляет ежегодно продлеваемое пребывание лицам старше 55 лет, подтвердившим доход свыше 2000 евро в месяц и арендовавшим местное жилье - она более доступна, но краткосрочна и также запрещает работу. Для гораздо более молодых экспатов остается вариант бизнес-визы и социальные визы – 6-месячные мультивизы, с которыми многие „пробуют“ жизнь на Бали, прежде чем связать себя с более серьезным статусом. Картина дополняется и тем фактом, что более 80 стран, включая Болгарию, имеют право на визовый режим «вход без визы на 30 дней» или визу в аэропорту (Голос Америки) – это облегчает владельцам недвижимости краткосрочное многократное пребывание, если они не желают или не соответствуют условиям для долгосрочной визы. Общее послание ясно: Индонезия, и конкретно Бали, хотят иностранное присутствие, которое вносит положительный вклад – будь то через капитал, будь то через культурный обменПоэтому этим гостям предлагается легальный, долгосрочный «дом вдали от дома», если они готовы инвестировать во взаимовыгодное будущее острова.
Высокая доходность и низкие риски
Рынок недвижимости Бали, поддерживаемый бурным туризмом, демонстрирует доходности, которые значительно превышают европейские и даже многие азиатские рынкиИнвестиции в дома отдыха и арендуемые апартаменты приносят впечатляющую отдачу: средние валовой доход от аренды на острове около 8–10% ежегодно, как и в самых востребованных объектах недвижимости в Семиньяк, Чангу или Улувату могут достигать и 15% azurebali.comЭто связано с постоянным потоком туристов - в пиковый сезон роскошные виллы сдаются за сотни долларов в сутки, а Заполняемость высокая почти круглый год благодаря климату и разнообразным событиям (серф соревнования, фестивали, ретриты). Многие иностранные владельцы покрывают свои расходы и получают прибыль только от нескольких месяцев сдачи в аренду, в то время как в остальное время пользуются имуществом для себя – модель, ставшая чрезвычайно популярной и которая стимулирует дальнейшие покупкиПоказательно, что после пандемии спрос со стороны иностранцев не просто восстановился, а взорвалсяв 2023 году интерес международных покупателей к недвижимости на Бали вырос с 85% по сравнению с предыдущим годом, что составляет ~764 млн. долларов США новых инвестиций, направленных главным образом на новое строительство spacecoastdaily.comЭтот капитализм привел к строительный бум – повсюду на южной части острова вырастают бутик-комплексы и виллы, соответствующие иностранному вкусу.
Еще более впечатляюще рост капитала на недвижимость. В отличие от многих развитых рынков, где цены растут медленно, первоклассные локации на Бали отмечают двузначный рост в год. По данным местных агентств, цены на недвижимость увеличивались в среднем на ~7% в год за последние 5 лет, при этом в некоторых районах рост был быстрее investlandbali.com. Пример: трехспальная современная вилла на участке 500 кв.м., в 1 км от пляжа в Чангу, стоила около 8,5 млрд. рупий в 2019 г., а през 2023 г. цената ѝ достига 12,5 млрд. рупий – увеличение на ~47% за 4 года exotiqproperty.comОсновным двигателем является удорожание земли: за тот же период стоимость свободной земли в районе выросла с ~1 млрд. до 1,5 млрд. рупий на аре (100 кв.м), то есть 50% рост exotiqproperty.comЭто означает, что ранние инвесторы, купившие участки до пандемии, сейчас видят огромные нереализованные прибыли. Остров наверстывает упущенное и по цене по сравнению с другими топовыми курортами – хотя недвижимость все еще дешевле, чем на Гавайях, Мальдивах или во Французской Полинезии, разница уменьшается с каждым годом двузначного роста independentaustralia.netВ 2024 году Бали даже отчитался самый большой годовой скачок цен на данный момент – 10–20% в зависимости от сегмента, благодаря рекордному количеству туристов и ограниченному предложению недвижимости independentaustralia.net.
Всё это происходит при относительно низкие рискиРынок хорошо регулируется, нет перестройки типа «пузырь» (из-за уже упомянутых контролируемых зон и ограничений по высоте), а спрос структурно превышает предложение – остров имеет естественные границы и не может бесконечно увеличивать свою вместимость, в то время как желающие жить и отдыхать здесь продолжают расти. Правовая система уже предлагает иностранцам ясный статус собственности (хотя и ограниченный) – каждый сертификат HakPakai или ХГБ носит вписанное имя иностранного инвестора или его фирмы, которое признано судом и учреждениями. В случае спора или необходимости принудительного исполнения (например, выселения недобросовестного арендатора), иностранец имеет ту же правовую защиту, что и местный собственник. Не в последнюю очередь, финансовая система Индонезии стабильна и не предусматривает резких шаговкоторые могли бы шокировать рынок недвижимости – напротив, центральный банк внимательно следит за ипотечными кредитами и предотвращает перегрев. До 2023 года Индонезия даже не участвовала в глобальном автоматическом обмене банковской информацией (CRS) dsgpay.com, что неофициально делало страну тихое убежище для частного капиталаХотя в последнее время правила приводятся в соответствие с международными стандартами, Индонезия продолжает дискретно ценить финансовую неприкосновенность – еще одна причина, по которой состоятельные инвесторы чувствуют себя здесь комфортно.
Заключение: О Бали можно сказать то же самое, что говорят об самой Индонезии – „единство в многообразии“, но применительно к инвестиционному климату. Острову удается сочетать казалось бы, противоречивые элементы: строгие ограничения (земля не продается) с открытыми дверями (инвестируйте, живите 10 лет здесь); бурный туризм с сохраненной культурой; высокие прибыли с низкими рисками. Это не плод случайности – а сознательная национальная философиячто богатство и развитие должны идти рука об руку с уважением к местным ценностям. Если мы примем, что наша личная свобода и благосостояние включают право жить выбранным нами образом, то Бали - одно из немногих мест, где эта свобода не просто терпится, а поощряется – лишь бы мы ценили землю и людей, которые делают ее такой особенной.
Полезные источники:
- Министерство земеделия и земельных вопросов Индонезии (ATR/BPN) – Официальный сайт: atrbpn.go.id
- Правила об иностранном владении недвижимостью (Постановление правительства № 18/2021) – UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- Управление миграции Индонезии – Golden Visa (5/10-летняя виза для инвесторов, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Управление миграции Индонезии – Second Home Visa (5/10-летняя виза для состоятельных лиц, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Каталог инвестиционных проектов для Бали (Банк Индонезии & провинциальное правительство) baliexpat.com
