Son yıllarda Bali, eşsiz kültürü, doğası ve yaşam olanaklarıyla turistlerin ve yatırımcıların gözdesi haline geldi. Ancak birçok yerden farklı olarak, Endonezya yabancılar için katı arazi mülkiyeti kuralları uygulamaktadır. tam mülkiyetle (HakMilik) arazi satın alma hakları yokturBu yasak, yerel çıkarları korumaya yönelik kasıtlı bir politikadır. dsgpay.com. Bunun yerine, yabancı sermaye buluyor yaratıcı ve yasal yollar uzun süreli kiralama (leasehold), kullanım hakkı veya yerel bir şirket aracılığıyla yapılan yatırımlar yoluyla doğrudan arazi satın alımını kısıtlar yabancılardan ve aynı zamanda onları uzun süreli misafirler ve yatırımcılar olarak selamlıyorSonuç, gelenek ve yerel halkın korunduğu dengeli bir ortamdır ve yabancı sermaye, emlak piyasasına düzenlenmiş bir 'erişim' elde ediyor yasayı ihlal etmeden.
Stratejik vizyon ve turizmin gelişimi
Endonezya hükümeti, Bali'nin küresel bir turizm mıknatısı olma potansiyelini uzun zamandır farkındadır. 2019'da ada, 6,23 milyon yabancı turist ağırladı (Endonezya genelinde toplam 16 milyon). aseanbriefing.com, turizm gelirleri yerel ekonominin önemli bir bölümünü oluşturuyor. Pandemiden sonra Bali yaptı güçlü restorasyon – 2023'te 5,3 milyondan fazla uluslararası turist (2022'ye göre 0% artış) kaydedildi ve 2024'te 7 milyona kadar ulaşması bekleniyor. spacecoastdaily.comBu canlanma hükümeti teşvik ediyor altyapıyı çeşitlendirmek ve yükseltmek adada. Ulusal düzeyde, turizm yükünü dağıtmak amacıyla Bali'ye benzer on farklı destinasyonu geliştirmek için 2016'dan beri devam eden bir girişim olan "10 Yeni Bali" programı başlatıldı. aseanbriefing.comAncak Bali'nin kendisi de önemli yatırımlar çekiyor: 2024'te eyaletteki yatırımlar 36,5 trilyon rupiye (≈2,2 milyar €) ulaştı ve 2025 hedefi 45,6 trilyon rupi ve 53.000'den fazla yeni iş yeri baliexpat.com.
Altyapı projeleri: Devlet ve yerel yönetimler sürdürülebilir büyüme için birçok proje başlatıyor. Yatırım forumunda BaliJagadhita 2025 toplam değeri 1,84 trilyon rupi olan 14 stratejik proje önerildi - Denpasar'da elektrikli araç ekosisteminin geliştirilmesi ve güneş enerjisi santralleri kadar kuzey Bali'deki (Buleleng) havalimanı altyapısının genişletilmesi baliexpat.com. Amaç, ekonomiyi turizmin ötesine çeşitlendirmek, çünkü şu anda yatırımların %'ü hizmet sektörüne (emlak, turizm) ve ağırlıklı olarak adanın güney kesimine yoğunlaşmış durumda baliexpat.comHükümet, 24/2019 sayılı Hükümet Yönetmeliği uyarınca, yatırımcılara kolaylıklar sağlayarak tarım, balıkçılık ve yeşil iş alanlarındaki projeleri teşvik ediyor kolaylaştırılmış lisans rejimleri ve vergi teşvikleri, eğer projeleri yerel topluluğun gelirini artırıyor, çevreyi koruyor, teknolojiyi uyguluyor ve iş yaratıyorsa baliexpat.comBali'nin ekonomik büyüme tahminleri iyimser - 2025'te %5,0-5,81 GSYİH büyümesi bekleniyor, kontrollü enflasyon, iyileştirilmiş rekabet gücü ve güçlü bir iş iyimserliği ile destekleniyor baliexpat.com.
Kaliteli turizm ve kültürel odak: İkinci dönem için yeniden seçilen Vali Wayan Koster, bir vizyon izliyor "kültüre, kaliteye ve saygınlığa dayalı turizm" baliexpat.com2025 yılında yabancılar için katı kurallar getirildi: tapınaklara ve geleneklere saygı, kamusal alanlarda uygun kıyafet, zorunlu turizm vergisi ödeme ve yasalara uyma (örneğin, yerel ehliyet ve kayıtlı araçlarla seyahat) baliexpat.comAhlaksız davranışlar, kirlilik (örneğin plastik atıklar) ve kutsal alanların ihlali yasaktır ve ihlal edenler yaptırımlara ve hatta turistik yerlere erişim yasağı baliexpat.com. Bu önlemler kısıtlayıcı gelebilir, ancak amaçları turizmin kalitesini artıracak ve Bali'nin imajını korumak için „düzenli, yüksek kaliteli ve değerli bir destinasyon“ yerel halkın standartlarına göre baliexpat.comParalel olarak, yetkililer taktiksel olarak gayrimenkule artan yabancı ilgisini kanalize ediyor: 2023'ün ilk yarısında, yabancıların Kuta, Seminyak, Canggu ve Uluwatu (Badung ilçesi) bölgelerinde ev satın alma talepleri arttı 92% bir önceki yıla göre spacecoastdaily.comDenpasar, Endonezya'da yabancı mülk talebinde Bali'nin başı çekmesiyle, 1'lik bir ilgi artışı kaydetti. spacecoastdaily.com. Bu "emlak patlaması" eşlik ediyor yeni yasal çerçevelerin yükselişi – hükümet, zengin yabancıların yasal olarak ikamet etmelerine ve tam da burada yatırım yapmalarına olanak tanıyan uzun süreli vizeler (Altın Vize, İkinci Konut) getirdi spacecoastdaily.com.
Kentsel gelişim ve sürdürülebilirlik
Bali şu prensibi izler Gelişme, doğa ve kültür pahasına olmamalıdır. Adanın, manzaranın estetiğini korumayı amaçlayan benzersiz bir inşaat mevzuatı vardır. İle Bölgesel Yönetmelik No.16/2009 herhangi bir binanın bir hindistan cevizi palmiyesinin yüksekliğini (yaklaşık olarak) aşması yasaktır 15 metre) newsbytesapp.com. Bu, 'hindistan cevizi ağacı yasası' olarak bilinen kural, neredeyse yirmi yıldır yürürlüktedir ve Bali'nin eski Hindu ilkelerinden kaynaklanmaktadır - Üç Hita Karana, insanın, doğanın ve ruhani dünyanın uyumunu emreden newsbytesapp.com. İstisnalar sadece belirli kamu binaları (gözetleme kuleleri, deniz fenerleri, tapınak kuleleri, güvenlik altyapısı) için izin verilir, ancak genel olarak Yeni binalar manzaraya uyum sağlamalıdır, ve ona hakim olmamak newsbytesapp.comBu yasa sayesinde Bali'de gökdelen yok - lüks oteller bile palmiye koruları ve pirinç terasları arasında yatay olarak yayılıyor.
Bali'nin şehir vizyonu şuna dayanıyor yerel toplulukların öncülüğünde sürdürülebilir kalkınmaKonsept TriHitaKarana sadece mimariye değil, yatırım girişimlerine de entegre edilmiştir – Tüm yeni projeler, çevreye, topluma ve manevi mirasa katkıları açısından değerlendirilir baliexpat.comÖrneğin, 2025 için önerilen projeler arasında botanik bahçeleri, Kintamani'de eko-turizm, yeşil Cembrane'de endüstriyel bölge ve modern dinlenme alanları turistler için kolaylıkların yanı sıra yerel zanaatkarları ve çiftçileri de destekleyecek yollar baliexpat.comAynı zamanda, yerel halk planlamaya giderek daha aktif katılıyor - örneğin, 2024'te, Sese köyündeki (Canggu yakınında) topluluk bir dilekçe aracılığıyla Sahildeki mega kompleksin inşaatı durduruldu, çevresel ve geleneksel görünüm üzerinde olumsuz bir etki yaratmasından korkarak newsbytesapp.com. Yatırımcılar dinledi ve projeyi dondurdu, bu da şunu gösteriyor ki Bali'deki kamuoyunun gerçek bir ağırlığı var adasının geleceğini şekillendirirken.
Tüm bu önlemler garanti eder ki Bali'deki mülk sadece bir metrekare değil, adanın canlı dokusunun bir parçasıdırBuradaki yeni bir ev veya villa, çevreyi ve kültürü koruma ve onurlandırma gibi örtülü bir sorumluluk getirir. Buna karşılık ada, kalmaya söz verir onlarca yıl sonra bile çekici, korunan plajları, temiz havası ve yerel özgünlüğü ile - kitlesel turizmin birçok yerde yok ettiği bir şey. Başka bir deyişle, Bali bir yaşam tarzı satıyorsadece bir mülk değil, aynı zamanda bu yaşam tarzı 50 yıl sonra bile sürdürülebilir olacak şekilde dikkatlice planlanmıştır.
Vergi ve yatırım ortamı
Endonezya hükümeti kasıtlı olarak oluşturdu hem yabancıların doğrudan arazi edinmelerini kısıtlayan hem de gayrimenkule güvenli yatırım yapmalarına olanak sağlayan bir çerçeve alternatif haklar aracılığıyla. Anayasa ve Tarım Kanunu (UU 5/1960) sadece Endonezya vatandaşlarının süresiz arazi mülkiyetine sahip olabileceğine karar veriyorlar (Mülkiyet Belgesi – SHM) azurebali.com. Bunun yerine, yabancılara aşağıdakiler sağlanır yasal seçenekler baliexception.com:
- Kullanım hakkı (HakPakai) – yabancıya belirli bir süre için arazi veya konut kullanma hakkı verir, genellikle 30 yıl devam etme imkanı ile. İçin kullanılır konut amaçlı ve ikamet izni (örneğin KITAS). Pratik olarak izin verir "sahip olmak" arazi sahibi olmadan ev veya daire dsgpay.com. Yasalara göre, bir yabancı yalnızca kişisel ikamet için bir mülke sahip olabilir HakPakai, kiraya verilemez veya kâr için satılamaz dsgpay.com. Bali için mülkün minimum değeri düzenlenmiştir – 2 ila 5 milyar rupi arasında (yaklaşık 1.400.000 - 3.250.000) türüne ve konumuna bağlı olarak dsgpay.com, yabancıları pazarın orta ve lüks segmentine yönlendirmek için. Bu, yabancı alıcıların önemli sermaye yatırımı yapıyorlar ve yerel ekonomiye katkıda bulunurlar.
- Uzun süreli kiralama hakkı (HakSewa veya leasehold) – temsil eder 25–30 yıl için arazi veya mülk kira sözleşmesi devam etme seçeneğiyle. Bu en basit yoldur: yabancı, mal sahibi (Endonezyalı) ile noter sözleşmesi yapar ve kirayı tüm süre için peşin ödüyorBuna karşılık, mülkü kullanma, inşa etme veya üçüncü şahıslara belirli bir süre için kiraya verme hakkına sahiptir. 3 yıldan uzun süreli kiralama sözleşmesi, ek güvenlik sağlayan bir ayni hak olarak Tapu Siciline kaydedilebilir. Kira mülkiyeti popülerdir – birçok yabancı yatırımcı, tatil evi edinmek için hızlı ve esnek bir yol olarak bu modeli tercih ediyor; sözleşmeler toplu olarak, taraflar arasında anlaşma ile 20+ yıl daha uzatma maddesi içeriyor azurebali.comPratikte, Bali'deki 30 yıllık kira sözleşmesi genellikle mülk gibi ikincil piyasada işlem görür ve fiyatı yıllar içinde artar. Önemli avantaj alıcının yerel statüye sahip olması gerektiği bir gereklilik olmaması - kira Yabancı uyruklu biri tarafından da edinilebilir, çünkü resmi olarak araziyi satın almaz, kiralar.
- Şirket aracılığıyla inşaat hakkı (HakGunaBangunan – HGB) – bu bir seçenek daha büyük yatırımcılar veya isteyenler tam operasyonel hakimiyet bir mülk üzerinde. Yabancı bir Endonezya tüzel kişiliği oluşturur – PT PMA (Yabancı Sermayeli Yatırım, yabancı sermayeli şirket), yasal olarak inşaat hakkıyla arazi edinebilen 30 yıl, 20 + 30 yıl daha uzatmayla (toplam 80 yıla kadar) baliexception.comŞirket, 0%'e ait olabilir ve hem ev hem de üzerine inşaat yapabileceği arsa satın alabilir baliexception.comPratikte PT PMA neredeyse aynı güvenliği sağlar gibi serbest mülkiyet – HGB sertifika, yabancı uyruklunun kontrolündeki şirketin adına düzenlenir. Bir gereklilik var 10 milyar rupiden (yaklaşık $700.000) minimum yatırım planı ve bu miktarın en az 251TL'si sermaye olarak yatırılmış baliexception.com, ayrıca Yatırım Koordinasyon Ajansı'na (BKPM) kayıt. Buna karşılık, yatırımcı alır esneklik – mülkü PT PMA hem kişisel kullanım hem de iş için (örneğin kiralık tatil villaları, oteller, ofisler) herhangi bir kısıtlama olmaksızın kullanılabilir, kişisel kullanımda olduğu gibi Hak Pakai baliexception.com. PT PMA özünde tam teşekküllü mülkiyete bilet daha ciddi sermaye yatırmaya ve faaliyet göstermeye hazır yabancılar için.
Bu temel seçeneklerin yanı sıra, yerel bir vekil aracılığıyla satın alma gibi resmi olmayan yaklaşımlar da vardır (sözde. aday yapısı) veya bir Endonezya vatandaşıyla evlilik - ancak yasal riskler barındırıyorlar ve Tavsiye edilmez, çünkü yasa, gizli bir güven sözleşmesi olsa bile bir yabancıyı mal sahibi olarak tanımıyor worldestate.homesBunun yerine, Endonezya devleti yabancıları yeterli olan resmi mekanizmaları kullanmaya teşvik ediyor. esnek ve yasalarla korunan.
Vergilendirme: Bali'deki emlak işlemleri vergilendirilir ılımlı, sabit vergilerle, bu, birçok Batı ülkesindeki tipik alıcı 5% devir vergisi (BPHTB) öder değer üzerinde ve satıcı – 2,5% gelir vergisi (sermaye kazancı vergisinin yerini alan) dsgpay.comBu oranlar kesindir ve işlemi basitleştirir - bazı ülkelerde olduğu gibi fiyat farkı veya yıllık yeniden değerleme üzerinde ek vergi yoktur. Ayrıca noter ücretleri (tapu düzenlemesi için yaklaşık %1-2) ve küçük yasal masraflar uygulanır dsgpay.com, genellikle alıcının hesabına ait olanlar ve ayrıca aracının %3-5'i (satıcı tarafından ödenir) dsgpay.com. Arazi ve binalar üzerindeki yıllık vergi (PBB) sembolik - gayrimenkulün vergi değerinin yaklaşık %0,1-0,5'i dsgpay.comÖnemli olan, Endonezya'nın miras vergisi yok – mal sahibinin ölümü halinde, mülk mirasçılarına kalır (örneğin vatandaş olmaları veya yasal süre içinde hakkı satmaları/devretmeleri gibi koşulları sağlamaları koşuluyla). Ayrıca, gayrimenkul üzerinde yıllık bir düşük maliyetli.
Yönetmelikler ve teşvikler: Endonezya son yıllarda reformlar yapıyor yabancı yatırımları kolaylaştırmak. Omnibus İş Yaratma Yasası'nın (2020) ve ardından gelen 18/2021 sayılı Hükümet Yönetmeliği'nin kabulüyle, yabancıların mülk edinme prosedürleri basitleştirildi: satın alma öncesi uzun süreli ikamet şartı kaldırıldı (artık geçerli bir KITAS veya vize), yabancıların kat mülkiyetinde daire sahibi olmalarına izin verilir (stratatitle) inşaat hakkı olan bir arazi üzerine investmentpolicy.unctad.org, ve asgari fiyat eşikleri piyasa gerçeklerini yansıtacak şekilde güncellendi. Sonuç olarak Pazar daha şeffaf ve erişilebilir hale geldi: Bali'de giderek daha fazla yeni kompleks doğrudan konut sunuyor HakPakai yabancılar için veya kira dolambaçlı şemalara gerek kalmadan sözleşmeler dsgpay.com. Hükümet bile ''altın vize'' konseptini sonuçlandırdı – Büyük bir yatırımla 5 veya 10 yıllık oturma izni – bu da varlıklı kişileri ülkeye sermaye yatırmaya teşvik ediyor (aşağıya bakınız). Aynı zamanda Endonezya koruyor Döviz ve sermaye serbestisi – yabancı yatırımcılar, ödemeleri gereken vergileri ödedikten sonra karlarını serbestçe ülkelerine geri gönderebilirler; ülkenin dışına yapılan transferleri zorlaştıracak hiçbir döviz kontrolü yoktur. Böylece ülke kendini konumlandırıyor "yatırımcı dostu" yargı yetkisi, her ne kadar kendi koşullarıyla olsa da – topraklar Endonezya'ya ait kalmaya devam ediyor, ancak Onu kullanma veya üzerine inşa etme hakkı, kurallara uyanlara cömertçe ve güvenli bir şekilde verilir.
Güvenlik ve düzen
Bali uzun zamandır sakin ve misafirperver bir yer olarak bilinir – Asya'daki en güvenli turistik bölgelerden biri finnsbeachclub.comAdadaki ağır suçlar son derece nadir – uluslararası istatistiklere göre, şiddet içeren suçların (örneğin cinayet) düzeyi dünyadaki en düşük seviyelerdedir (yaklaşık 100.000 kişide 0,4) finnsbeachclub.comTuristlere yönelik saldırı vakaları izole ve yerel halk için şok edici, Bali exotiqproperty.com. Ancak bu riskler sağduyu ile en aza indirilebilir ve Yerel yetkililer düzeni sağlamak için çaba gösteriyorAdada uzmanlaşmış turist polisi, tatil bölgelerinde devriye gezen ve ihtiyaç halinde yabancılara yardım edenler. Hindu kültürünü takip eden Balililer, karma ve misafirperverlik, ziyaretçilere derin saygı duyarlar – Çoğu misafir kendilerini güvende ve hoş karşılanmış hissediyor Havaalanından itibaren exotiqproperty.comYılda milyonlarca turist Bali'yi ziyaret ediyor. kazasızbu da güvenliği adanın ekonomik başarısının ayrılmaz bir parçası haline getiriyor.
Yetkililer sıkı bir şekilde destekliyor kamu düzeni, bölgenin ekonomik hırslarıyla uyumlu. Kaotik trafiğe rağmen trafik polisi, kurallara bağlı kalıyor - yabancılardan geçerli bir uluslararası veya yerel scooter ehliyeti isteniyor, kask takmak zorunlu ve son zamanlarda denetimler artırılıyor yasa dışı nakliye (Uber, Yakala) ve yetersiz çevirmenler/rehberler. Bütün bunlar, çabaların bir parçasıdır ziyaretçiler için hizmet kalitesini ve güvenliği iyileştirinTuristik bölgelerde video gözetimi uygulanmaktadır ve daha ciddi ihlallerde (örneğin, Endonezya yasalarına göre ağır bir suç olan uyuşturucu) anında işlem yapılmaktadır. Sonuç olarak, yabancı yatırımcılar ve sakinler huzurlu bir yaşamın tadını çıkarıyor, nadiren suç kaygılarıyla gölgelenir - ikinci bir ev için bir destinasyon seçerken önemli bir şey. Yerlilerin dediği gibi, „Bali'ye saygı duyarsan, Bali de sana aynı şekilde karşılık verir“ – bu örtülü ilke, toplumsal barışı korur ve bu cennet gibi yere yatırım yapan ve duygularını katan herkese güven verir, çünkü kişisel güvenliği ve yatırımı koruma altında.
Gayrimenkul yatırımcılarının korunması
Gayrimenkul, özellikle yabancı bir ülkede önemli bir yatırımdır - bu nedenle Endonezya uygulamaya koydu hem alıcı hem de satıcı için şeffaflık ve koruma sağlayan sıkı prosedürlerGayrimenkul ile ilgili tüm işlemler zorunlu olarak ruhsatlı noter, tapu memuru (PPAT) görevini yerine getiren dsgpay.com. Bu noter sadece bir şahit değil – tapu haklarını kontrol eder, sözleşmeyi onaylar ve Tapu Sicil Müdürlüğü'ne (BPN) kaydından sorumludurUygulamada, noter tasdikli bir belge olmadan hiçbir satış veya uzun süreli kiralama geçerli değildir.Satış Sözleşmesi satılık, AktaSewa taraflarca imzalanan ve PPAT tarafından onaylanan (kiralama için) dsgpay.comBu oluşturur emanet etkisi: noter, bağımsız bir garantör gibi hareket eder, çünkü Mülkiyetin devri ve ödeme eş zamanlı ve doğru bir şekilde gerçekleşirAlıcının, ön sözleşme imzalanırken bir depozito (örneğin, fiyatın -20'si) noterdeki veya emlak ajansındaki bir emanet hesabına yatırması yaygın bir uygulamadır. worldestate.homes, ardından noter yapar mülkün detaylı incelemesi – sertifikanın geçerliliği, ipotek veya haciz olup olmadığı, ödenen vergiler, mülkün imar planına ve amacına uygunluğu worldestate.homes. Sorun tespit edilirse, işlem durdurulur ve depozito iade edilir, bu da alıcıyı dolandırıcılıktan veya gizli kusurlardan korurAncak başarılı bir due diligence'dan sonra nihai ana sözleşme (genellikle iki dilli, Endonezyaca ve alıcının dilinde) worldestate.homesHakların devri noterin huzurunda gerçekleşir - alıcı bakiye tutarı öder, belgeler imzalanır ve noter, yeni malikini/kullanıcısını BPN'ye kaydeder dsgpay.com. Noter ücretleri ve yasal yapı
Sıklıkla anlaşılamayan önemli bir detay: Endonezya'daki noter ücretleri, gayrimenkulün ikinci el piyasadan mı yoksa doğrudan bir yatırımcıdan mı alındığına bakılmaksızın, her zaman alıcının hesabına aittir. Genellikle bu ücretler yaklaşık %1 ila %3 (bazı karmaşık durumlarda %2'ye kadar) tutar ve tüm yasal paketi kapsar: tüm belgelerin hazırlanması, mülkiyetin ve yükümlülüklerin kontrolü, tapu siciline kayıt ve nihai unvanın verilmesi. Endonezya'daki noter (PPAT), bir avukat ve tescil memuruna yakın bir rol üstlenir, bu da ayrı bir avukata olan ihtiyacı azaltır, ancak bazı yabancı yatırımcılar daha fazla güvenlik için ek bir yasal danışman tutmayı tercih eder.
Yeni inşaat (off-plan) işlemlerde, acenteye ödenen komisyon genellikle satıcı (yatırımcı) tarafından karşılanır ve zaten mülkün fiyatına dahildir, noter masrafları ise tamamen alıcıya aittir. Bali'deki uygulama, alıcının bir emanet hesabına depozito ödemesini öngörür - genellikle -20 - bu, yasal incelemenin tamamlanmasına ve nihai belgenin imzalanmasına kadar tutulur. Noterin net rolüyle birleşen bu sıkı bir şekilde düzenlenmiş prosedür, yatırımcıların çok değer verdiği istikrarlı ve şeffaf bir ortam yaratır. Yeni unvan (sertifika) HakPakai, veya güncellenmiş bir kaydı HakMilik/HGB ile birlikte (kira hakkı kayıtlıdır) alıcının adına Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından resmi olarak düzenlenir, bununla Hakkı tartışmasız hale gelir ve yasa tarafından korunur.
Bu süreç, katı olmasına rağmen, yatırımcıların yararına oluşturulmuştur. Kötü niyetli işlemlerin riski en aza indirgenmiştir – Satın alma işleminden sonra ortaya çıkacak 'gizli ipotek kredisi' veya çifte satış gibi bir durum söz konusu değildir, çünkü noter her şeyi önceden kontrol etmiştir. 'Yeşil üzerine' (off-plan) inşaatlarda da koruma için belirlenmiş uygulamalar vardır: Ödemeler, inşaatın ilerlemesine göre aşamalar halinde taksitlendirilir, genellikle bir emanet hesabına yatırılan bir depozito ile ve alıcı, gelecekteki mülk üzerinde noter tasdikli bir hak elde eder. Büyük müteahhitler bu mekanizmaları gönüllü olarak uygularlar, çünkü piyasa güveni çok önemlidir - Bali'deki yeni tatil köylerinin daha ilk kazma yapılmadan yağmalanması tesadüf değildir. Örnek2023'te, sınırların açılmasının ardından, Çanggu ve Uluwatu'daki birkaç elit proje tamamen satıldı yabancı kotalar birkaç gün içinde, çünkü yatırımcılar paralarının korunduğunu ve projelerin sözleşmeye uygun olarak tamamlanacağını biliyorlar (Tayland'da açıklanan benzer bir durum zaten burada da gözlemleniyor) worldestate.homes. Ayrıca, yasa, tescil edilmeden önce tüm devlet harçlarının (yaklaşık %7,51 toplam değerin) ödenmesini zorunlu kılar - bu resmi kaydı garanti eder yeni mal sahibinin/kiracının adına mülk üzerinde, bu işlem olmadan yasal geçerliliği yoktur dsgpay.comSonuç olarak, Bugün Bali'de bir mülk edinmek sadece cazip değil, aynı zamanda güvenli bir girişimdir – açık düzenlemelere, profesyonel hizmetlere ve itibara değer veren bir pazara dayalıdır.
Yabancı yatırımcılar için uzun vadeli vize imkanları
Bir mülk satın almak bir şey, uzun vadede kalabilmek ve ondan zevk alabilmek başka bir şeydir. Endonezya geleneksel olarak turistler için kısa süreli vizeler veriyordu, ancak son yıllarda çekmek için adımlar attı varlıklı yabancılar, dijital göçebeler ve emekliler özel uzun vadeli vize programları aracılığıyla - Tayland Eylül 2023 yetkililer sözde "Altın Vize" (Golden Visa) – 5 veya 10 yıllık oturma izni Endonezya'da yatırıma karşılık imigrasi.go.id. Koşullar kasıtlı olarak yüksek: bireysel bir yatırımcı, eğer yatırım yaparsa, 5 yıllık bir vize alabilir en az $350 000 Endonezya devlet tahvillerine, yerel şirket hisselerine veya banka mevduatına imigrasi.go.id. 10 yıllık vize için eşik yükseliyor $700 000 imigrasi.go.id. Alternatif olarak, doğrudan yatırımla bir şirket kurmak $2,5 milyon 5 yıllık vize sağlar ve 1 milyon TL - 10 yıllık goldenvisas.comKurumsal üst düzey yatırımcılar için gereksinimler daha da yüksek (ayrıca 25 milyon TL'lik bir yatırımla bir şirketin yöneticileri de 5 yıllık statü alırlar) imigrasi.go.id. Altın Vize toplu bir program değil, yöneliktir "yüksek sınıf yatırımcılar"ekonomiye önemli ölçüde katkı sağlayacak olanlar - bu nedenle ayrıcalıklar önemlidir: sık sık uzatılmasına gerek kalmadan uzun süreli kalış, ülkeye her dönüşte geçici izin için sıra beklemeden serbestçe girip çıkma hakkı imigrasi.go.id. Altın vize sahiplerinin iş faaliyetlerinde (örneğin çalışma izni veya hızlandırılmış lisanslar) kolaylıklar elde etmesi bekleniyor, ancak detaylar 2024 itibarıyla sonuçlandırılacak. Hükümet, bu program aracılığıyla çekmeyi hedeflediğini açıkça belirtti BAE, Singapur ve diğer ülkelerin imigrasi.go.id.
İkinci önemli girişim sözde "İkinci Ev Vizesi" (Second Home Visa), 2022'nin sonunda tanıtıldı. Bu, şunları sağlar: 5 veya 10 yıl oturma izni a varlıklı yabancılar, emekliler veya profesyonellerEndonezya'da yerel bir iş sözleşmesi olmadan yerleşmek isteyenler fragomen.com. Temel gereklilik mali niteliktedir - aday, varlığını kanıtlamalıdır en az 2 milyar rupi (yaklaşık 130.000 ABD Doları) Endonezya devlet bankasına yatırılan tasarruf şeklinde goldenvisas.comBaşlangıçta bu miktar, vizenin tüm süresi boyunca bloke edilmiş bir depozito olarak isteniyordu, bu da eleştirilere yol açtı, ancak 2023'te koşullar hafifletildi - benzer değerde bir mülk sahibi olunduğuna dair kanıt veya Endonezya menkul kıymetlerine yapılan yatırımlar da kabul ediliyor flado.id. İkinci Ev vize çalışma izni vermez (bazı Tayland programlarından farklı olarak), ancak sahibine izin verir Bali'de ve tüm Endonezya'da 5 veya 10 yıl özgürce yaşamakyerel bir banka hesabı açmak, işlerini yönetmek ve en önemlisi – statüsü olan gayrimenkul satın almak Hak Pakai fragomen.comAslında, bu vize yatırımcı, emekli ve ikamet vizesinin özelliklerini birleştiriyor fragomen.com. Yaş sınırlaması yoktur (55 yaşın üzerindeki kişiler için geçerli olan geleneksel emekli vizesinin (KITAS Emeklilik) aksine). fragomen.comBu şekilde İkinci Ev Vizesi tuhaf oldu "dijital göçebeler için vize", resmi olarak çalışmaya izin vermese de, binlerce zengin uzaktan çalışan ve çevrimiçi iş sahipleri, dış gelirleriyle uzun süre Bali'de kalmak için bunu kullanıyor. Yerel vergi mukimi statüsü kazanmayan kişiler için yabancı gelir üzerinden vergi olmamasıyla birleştiğinde, Endonezya bu sakinlere sunuyor mali özgürlük – gelirleri dışarıdan geldiği sürece, ek vergi ödemeden paralarını yerel olarak harcayabilirler.
Yukarıdaki yeniliklere ek olarak, hala var olmaya devam ediyor geleneksel vize rejimleri, yabancıların esnek bir şekilde yararlandığı. Örneğin, yatırımcı vizesi (Yatırımcı KITAS) kurucu olan bir kişiye izin verir PT PMA ve en az 1,25 milyar rupi (~75.000 €) sermayeye yatırım yaparsa, işini yönetme hakkıyla 1 veya 2 yıllık oturma izni alabilir. Emekli vizesi (Emeklilik KITAS) ayrıca, aylık 2000 avronun üzerinde gelir kanıtlayan ve yerel bir konut kiralayan 55 yaş üstü kişilere yıllık olarak yenilenebilir bir oturum izni verir - daha erişilebilirdir, ancak daha kısa sürelidir ve ayrıca çalışmayı yasaklar. Çok daha genç expatlar için seçenek olarak kalır iş vizeleri ve sosyal vizeler – Birçok kişinin daha ciddi bir statüye girmeden önce Bali'deki hayatı 'denediği' 6 aylık çoklu vizeler. Resim, şu gerçeği de tamamlıyor ki Bulgaristan dahil olmak üzere 80VoA) – bu, mülk sahiplerinin uzun süreli vize istememeleri veya uygun olmamaları durumunda kısa süreli konaklamalarını kolaylaştırır. Genel mesaj açıktır: Endonezya ve özellikle Bali, sermaye veya kültürel alışveriş yoluyla olsun, olumlu katkıda bulunan yabancı bir varlık istiyorlar. Bu yüzden bu misafirlere sunulur yasal, uzun vadeli "evden uzakta ev", yeter ki adanın karşılıklı fayda sağlayacak geleceğine yatırım yapmaya istekli olsunlar.
Yüksek getiri ve düşük riskler
Bali'deki emlak piyasası, yoğun turizmin desteğiyle, sergiliyor Avrupa ve hatta birçok Asya pazarını önemli ölçüde aşan getirilerTatil villalarına ve kiralık dairelere yapılan yatırımlar etkileyici getiriler sağlıyor: ortalama brüt kira geliri adasında yaklaşık 8–10% yıllık, en çok aranan gayrimenkullerde Seminyak, Canggu veya Uluwatu ulaşabilir 15% azurebali.comBu, sürekli turist akışından kaynaklanmaktadır - yoğun sezonda lüks villalar gecelik yüzlerce dolara kiralanırken, Doluluk yüksektir iklimi ve çeşitli etkinlikleri (sörf yarışmaları, festivaller, inzivalar) sayesinde neredeyse yıl boyunca. Birçok yabancı mal sahibi, masraflarını karşılıyor ve sadece birkaç aylık kiralamadan kar elde ediyor, geri kalan zamanlarda ise mülkü kendileri kullanıyor - son derece popüler hale gelen ve daha fazla satın almayı teşvik ederSalgından sonra yabancıların talebinin sadece toparlanmakla kalmayıp patladı: 2023'te uluslararası alıcıların Bali'deki gayrimenkullere olan ilgisi arttı 85% bir önceki yıla göre, yaklaşık 764 milyon ABD doları değerinde, çoğunlukla yeni inşaata yönelik taze yatırım spacecoastdaily.com. Bu kapitalizm yol açtı inşaat patlaması – Adanın güney kesiminin her yerinde yabancı zevklere uygun butik kompleksler ve villalar yükseliyor.
Daha da etkileyici sermaye artışı Gayrimenkuller üzerinde. Birçok gelişmiş pazarın aksine, fiyatların yavaş arttığı yerlerde, Bali'deki birinci sınıf konumlar yılda çift haneli büyüme kaydediyor. Yerel acentelere göre, gayrimenkul fiyatları son 5 yılda ortalama ~ arttı ve bazı bölgelerde büyüme daha hızlı. investlandbali.com. Örnek: 500 metrekarelik bir arsa üzerinde, Çanggu plajına 1 km uzaklıkta bulunan üç yatak odalı modern bir villa yaklaşık olarak 2019'da 8,5 milyar rupive 2023'te fiyatı ulaştı 12,5 milyar rupi – 4 yılda ~47% artışı exotiqproperty.com. Ana itici güç, arazi fiyatlarındaki artıştır: Aynı dönemde, bölgedeki boş arazilerin değeri ~1 milyar rupiden 1,5 milyar rupiye yükseldi. haydi (100 metrekare), yani 50% boy exotiqproperty.comBu, pandemiden önce arsa satın alan ilk yatırımcıların şu anda büyük gerçekleşmemiş karlar gördüğü anlamına geliyor. Ada, diğer en iyi tatil yerlerine kıyasla fiyat olarak da toparlanıyor - gayrimenkuller hala Hawaii, Maldivler veya Fransız Polinezyası'ndakilerden daha ucuz olsa da, fark her yıl çift haneli büyüme ile azalıyor independentaustralia.net. 2024'te Bali bile bildirdi şimdiye kadarki en büyük yıllık fiyat artışı - segmentine bağlı olarak -20, rekor sayıda turist ve sınırlı emlak arzı sayesinde independentaustralia.net.
Bütün bunlar olurken nispeten düşük risklerPiyasa iyi düzenlenmiş, 'balon' tipi aşırı yapılaşma yok (daha önce bahsedilen kontrollü bölgeler ve yükseklik sınırlamaları nedeniyle) ve talep yapısal olarak arzı aşıyor – adanın doğal sınırları var ve burada yaşamak ve dinlenmek isteyenlerin sayısı artmaya devam ederken kapasitesini sonsuza kadar artıramaz. Hukuk sistemi zaten yabancılara sunuyor açık mülkiyet statüsü (her ne kadar sınırlı olsa da) – her sertifika HakPakai veya HGB yabancı yatırımcının veya şirketinin mahkeme ve kurumlar tarafından tanınan adını taşır. Bir anlaşmazlık veya zorunlu icraat (örneğin, dürüst olmayan bir kiracının tahliyesi) durumunda, yabancı, yerel bir mal sahibiyle aynı yasal korumaya sahiptir. Son olarak, Endonezya'nın finansal sistemi istikrarlıdır ve keskin hareketler öngörmüyorEmlak piyasasını şok edecek şeyler - aksine, merkez bankası emlak kredilerini dikkatle izliyor ve aşırı ısınmayı önlüyor. 2023'e kadar, Endonezya küresel otomatik banka bilgisi değişimi (CRS)'ne bile katılmıyordu dsgpay.com, bu da gayri resmi olarak ülkeyi yapıyordu özel sermaye için sessiz bir sığınakSon zamanlarda düzenlemeler uluslararası standartlara uyarlanıyor olsa da, Endonezya finansal gizliliğe hala gizlice değer veriyor - zengin yatırımcıların burada rahat hissetmeleri için bir neden daha.
Sonuç: Bali için de Endonezya'nın kendisi için söylenenler söylenebilir – "çeşitlilik içinde birlik", ancak yatırım iklimine uygulanır. Ada birleştirmeyi başarıyor Görünüşte çelişkili unsurlar: katı kısıtlamalar (arazi satılık değil) açık kapılarla (yatırım yapın, burada 10 yıl yaşayın); korunmuş bir kültürle canlı turizm; düşük risklerle yüksek karlar. Bu bir tesadüfün sonucu değil - ama bilinçli ulusal felsefe, zenginlik ve gelişimin yerel değerlere saygı ile el ele yürümesi gerektiğine inanıyorum. Kişisel özgürlüğümüzün ve refahımızın, seçtiğimiz şekilde yaşama hakkını içerdiğini varsayarsak, Bali bu özgürlüğün yaşandığı nadir yerlerden biridir sadece hoş görülmüyor, teşvik ediliyor – Yeter ki toprağa ve onu bu kadar özel yapan insanlara değer verelim.
Faydalı kaynaklar:
- Endonezya Tarım ve Arazi İşleri Bakanlığı (ATR/BPN) – Resmi Web Sitesi: atrbpn.go.id
- Yabancıların Mülk Edinimi Yönetmeliği (Hükümet Yönetmeliği No. 18/2021) – UNCTAD Yatırım Politikası İzleyicisi investmentpolicy.unctad.org
- Endonezya Göç İdaresi – Golden Visa (Yatırımcılar için 5/10 yıllık vize, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Endonezya Göç İdaresi - İkinci Ev Vizesi (Varlıklı kişiler için 5/10 yıllık vize, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Yatırım Forumu 2025 – Bali için Yatırım Projeleri Kataloğu (Endonezya Bankası & İl Hükümeti) baliexpat.com