През последните години Бали се утвърди като любима дестинация за туристи и инвеститори, привлечени от уникалната му култура, природа и възможности за живот. За разлика от много други места обаче, Индонезия прилага строги правила за собственост върху земята – чужденците нямат право да купуват земя с пълна собственост (HakMilik). Тази забрана е умишлена политика за защита на местните интереси dsgpay.com. Вместо това, чуждестранният капитал намира креативни и законни пътища да притежава „парче от рая“ – чрез дългосрочен наем (leasehold), право на ползване или инвестиции чрез местна компания. Така Бали се превръща в пример как една държава може едновременно да ограничава прякото закупуване на земя от чужденци и в същото време да ги приветства като дългосрочни гости и инвеститори. Резултатът е балансирана среда, в която традицията и местното население са защитени, а чуждестранният капитал получава регламентиран „достъп“ до имотния пазар без да нарушава закона.
Стратегическа визия и развитие на туризма
Индонезийското правителство отдавна осъзнава потенциала на Бали като глобален туристически магнит. През 2019 г. островът прие 6,23 милиона чуждестранни туристи (от общо 16 милиона за цяла Индонезия) aseanbriefing.com, а приходите от туризъм са значителна част от местната икономика. След пандемията Бали направи мощно възстановяване – през 2023 г. е отчетено над 5,3 милиона международни туристи (140% ръст спрямо 2022 г.) и се очакват до 7 милиона през 2024 г. spacecoastdaily.com. Това оживление стимулира правителството да диверсифицира и надгради инфраструктурата на острова. На национално ниво бе стартирана програмата „10 нови Бали“ – инициатива от 2016 г. за развитие на десет други дестинации, подобни на Бали, с цел разпределяне на туристическото натоварване aseanbriefing.com. Самият Бали обаче също привлича значими инвестиции: през 2024 г. реализираните инвестиции в провинцията достигнаха 36,5 трилиона рупии (≈2,2 млрд. €), а за 2025 г. целта е 45,6 трлн. рупии и над 53 000 нови работни места baliexpat.com.
Инфраструктурни проекти: Държавата и местните власти инициират множество проекти за устойчив растеж. На инвестиционния форум BaliJagadhita 2025 бяха предложени 14 стратегически проекта на обща стойност 1,84 трлн. рупии – от развитие на електромобилна екосистема в Денпасар și соларни електроцентрали до разширяване на летищната инфраструктура в северен Бали (Булелег) baliexpat.com. Целта е да се диверсифицира икономиката отвъд туризма, тъй като в момента 94% от инвестициите са концентрирани в сектора на услугите (имоти, туризъм) и предимно в южната част на острова baliexpat.com. Правителството стимулира проекти в селското стопанство, рибарството и зеления бизнес чрез облекчения – съгласно Правителствен регламент №24/2019, инвеститорите получават облекчени лицензионни режими и данъчни стимули, ако проектите им повишават доходите на местната общност, опазват околната среда, внедряват технологии и създават работни места baliexpat.com. Прогнозите за икономическия растеж на Бали са оптимистични – очаква се 5,0–5,8% ръст на БВП през 2025 г., подкрепен от контролирана инфлация, подобрена конкурентоспособност и силен бизнес оптимизъм baliexpat.com.
Качествен туризъм и културен фокус: Новоизбраният за втори мандат губернатор Уаян Костер следва визия за „туризъм, базиран на култура, качество и достойнство“ baliexpat.com. През 2025 г. бяха въведени строги правила за чужденците: уважение към храмовете и традициите, прилично облекло на обществени места, плащане на задължителна туристическа такса и спазване на законите (например движение с местна книжка и регистрирани превозни средства) baliexpat.com. Забранени са непристойните прояви, замърсяването (напр. пластмасови отпадъци) и нарушаването на свещени обекти, като нарушителите подлежат на санкции и дори забрана за достъп до туристически обекти baliexpat.com. Тези мерки може да звучат рестриктивно, но целта им е да повишат качеството на туризма и да защитят имиджа на Бали като „o destinație ordonată, de înaltă calitate și demnă“ conform standardelor populației locale baliexpat.comÎn paralel, autoritățile tactic canalizează interesul străin crescător pentru proprietățiîn prima jumătate a anului 2023, cererile străinilor de a cumpăra case în zonele Kuta, Seminyak, Canggu și Uluwatu (regiunea Badung) au crescut cu 92% față de anul precedent spacecoastdaily.comDenpasar înregistrează o creștere de 811% a interesului, Bali conducând clasamentele în căutarea de proprietăți străine în Indonezia spacecoastdaily.comAcest „boom imobiliar“ este însoțit de ascensiunea noilor cadre juridice – guvernul a introdus vize pe termen lung (Golden Visa, Second Home), permițând străinilor bogați să locuiască legal și să investească aici spacecoastdaily.com.
Dezvoltare urbană și sustenabilitate
Bali urmează principiul că Dezvoltarea nu trebuie să fie în detrimentul naturii și culturiiInsula are o legislație de construcții unică, menită să păstreze estetica peisajului. Cu Ordinul regional nr. 16/2009 se interzice oricare clădire să depășească înălțimea unui palmier de cocos (aproximativ 15 metri) newsbytesapp.comAceastă regulă, cunoscută sub numele de „legea cocosului”, este în vigoare de aproape două decenii și provine din principiile hinduse antice din Bali – Trei Hituri Caranacare dictează armonie între om, natură și lumea spirituală newsbytesapp.com. Excepții sunt permise doar pentru clădiri publice specifice (turnuri, faruri, turnuri de biserică, infrastructură de siguranță), dar, în general noile clădiri trebuie să se încadreze în peisaj, și nu să-l domine newsbytesapp.comDatorită acestei legislații, Bali nu are zgârie-nori - chiar și hotelurile de lux se întind orizontal, împletite între pădurile de palmieri și terasele de orez.
Viziunea urbanistică a Baliului se bazează pe dezvoltare durabilă condusă de comunitățile localeConceptul TriHitaKarana este integrată nu doar în arhitectură, ci și în inițiativele de investiții – toate proiectele noi sunt evaluate în funcție de contribuția lor la mediu, societate și moștenirea spirituală baliexpat.comAstfel, de exemplu, printre proiectele propuse pentru 2025 se numără grădini botanice, ecoturism în Kintamani, verde zonă industrială în Gembrana și moderne restaurare pe drumurile care, pe lângă facilități pentru turiști, vor promova meșteșugari și fermieri locali baliexpat.comÎn același timp, localnicii participă din ce în ce mai activ la planificare – în 2024, de exemplu, comunitatea din satul Sese (aproape de Canggu) prin petiție A oprit construcția mega-complexului pe plajă, temându-se de impactul negativ asupra mediului și a aspectului tradițional al zonei newsbytesapp.comInvestitorii au ascultat și au înghețat proiectul, ceea ce arată că opinia publică din Bali are o greutate reală în modelarea viitorului insulei.
Toate aceste măsuri garantează că Proprietatea din Bali nu este doar o suprafață, ci o parte din țesutul viu al insuleiNoua casă sau vilă de aici vine cu responsabilitatea tacită de a respecta și menține mediul înconjurător și cultura. În schimb, insula promite să rămână atrăgător și peste decenii, cu plaje conservate, aer curat și autenticitate locală – ceva ce turismul de masă din multe alte locuri a distrus deja. Cu alte cuvinte, Bali vinde un stil de viațănu doar o proprietate, ci acest mod de viață este atent planificat pentru a fi sustenabil și peste 50 de ani.
Mediu fiscal și de investiții
Guvernul Indoneziei a creat în mod deliberat un cadru care, pe de o parte, limitează achiziția directă de teren de către străini, pe de altă parte, le permite să investească în proprietăți în siguranță prin drepturi alternative. Constituția și Legea Agrară (UU 5/1960) stabilesc că doar cetățenii indonezieni pot deține dreptul de proprietate permanentă asupra terenurilor (CertificatHakMilik – SHM) azurebali.comÎn schimb, străinilor le sunt oferite următoarele opțiuni legale baliexception.com:
- Drept de utilizare (HakPakai) – dă dreptul unui străin să folosească un teren sau o locuință pentru o perioadă determinată, de obicei 30 de ani cu posibilitate de continuare. Se folosește pentru scopuri rezidențiale și presupune existența unei permise de ședere (de ex. KITAS). Permite practic să "dețineți" casă sau apartament, fără a fi proprietarul terenului dsgpay.comConform legii, un străin poate avea o singură proprietate pentru locuința personală sub HakPakaicare nu trebuie închiriat sau vândut pentru profit dsgpay.comValoarea minimă a proprietății pentru Bali este reglementată – între 2 și 5 miliarde de rupii (aproximativ 1.400.000 – 3.250.000) în funcție de tip și locație dsgpay.com, pentru a atrage străinii către segmentul mediu și de lux al pieței. Astfel se garantează că cumpărătorii străini investesc capital semnificativ și contribuie la economia locală.
- Drept de închiriere pe termen lung (HakSewa sau leasehold) – reprezintă contract de închiriere a terenului sau proprietății pentru 25–30 de ani cu opțiune de continuare. Acesta este cel mai simplu mod: străinul încheie un contract notarial cu proprietarul (indonezian) și achită chiria în avans pentru întreaga perioadăÎn schimb, primește drepturi depline de a folosi proprietatea, de a construi sau de a o închiria terților pentru perioada respectivă. Contractul de leasing de peste 3 ani poate fi înregistrat în Registrul Funciar ca drept real, ceea ce oferă o siguranță suplimentară. Proprietățile în leasing sunt populare – mulți investitori străini preferă acest model ca o modalitate rapidă și flexibilă de a achiziționa o casă de vacanță; în mod masiv, contractele includ o clauză de prelungire cu încă 20+ ani prin acordul părților azurebali.comPractic, chiria pe 30 de ani în Bali este adesea tranzacționată pe piața secundară similar cu o proprietate, prețul său crescând de-a lungul anilor. Avantaj important este că nu există cerința ca cumpărătorul să aibă statut local – leasing poate fi dobândit și de un străin care locuiește în străinătate, deoarece, formal, el închiriază, nu cumpără pământul.
- Drept de construire prin companie (HakGunaBangunan – HGB) – asta e o opțiune pentru investitori mai mari sau cei care doresc stăpânire operațională deplină pe proprietate. Străinul creează o persoană juridică indoneziană – PT PMA (Investiții Străine Directe, companie cu capital străin), care, conform legii, poate achiziționa terenuri cu drept de construire pentru 30 de ani, cu prelungire cu încă 20 + 30 de ani (în total până la 80 de ani) baliexception.comCompania poate fi deținută în totalitate de aceasta și poate cumpăra atât case, cât și parcele de teren pe care să construiască baliexception.comÎn practică PT PMA asigură aproape aceeași securitate ca proprietatea liberă – HGB certificatul este emis pe numele firmei controlate de străin. Există o cerință pentru un plan minim de investiții de 10 miliarde de rupii (aproximativ $700 000) și capital vărsat de cel puțin 25% din această sumă baliexception.com, precum și înregistrarea la Agenția de Coordonare a Investițiilor (BKPM). În schimb, investitorul primește flexibilitate – proprietatea lui PT PMA poate fi folosit atât pentru uz personal, cât și pentru afaceri (de exemplu, vile de vacanță de închiriat, hoteluri, birouri), fără restricții, cum sunt cele pentru uz personal Hak Pakai baliexception.com. PT PMA în esență este biletul către proprietate "deplină" pentru străini, gata să dezvolte activități și să investească un capital mai serios.
Pe lângă aceste opțiuni de bază, există și abordări informale, cum ar fi cumpărarea prin intermediul unui reprezentant local (așa-numitul) candidat structură) sau căsătorie cu un cetățean indonezian – dar acestea ascund riscuri legale și nu se recomandădeoarece legea nu recunoaște un străin ca proprietar, chiar și în cazul unui contract ascuns de administrare fiduciară worldestate.homesÎn schimb, statul indonezian încurajează străinii să folosească mecanismele oficiale, care sunt suficiente flexibili și protejați de lege.
Impozitare: Tranzacțiile imobiliare în Bali sunt impozitate cu taxe moderate, fixe, care sunt semnificativ mai mici decât „impozitele pe profit” tipice în multe țări occidentale. La cumpărare și vânzare cumpărătorul plătește 5% impozit pe transfer (BPHTB) pe valoare, iar vânzătorul – Impozit pe venit de 2,5% (care înlocuiește impozitul pe câștigurile de capital) dsgpay.comAceste taxe sunt finale și simplifică tranzacția – nu există o taxă suplimentară pe diferența de preț sau reevaluare anuală ca în unele țări. În plus, se percep taxe notariale (aproximativ 1–2% pentru întocmirea actelor) și cheltuieli juridice mici dsgpay.com, care de obicei sunt în sarcina cumpărătorului, precum și comisionul agentului de 3–5% (plătibil de vânzător) dsgpay.com. Impozitul anual pe terenuri și clădiri (PBB) este simbolic – aproximativ 0,1–0,5% din valoarea impozabilă a proprietății dsgpay.comEste important de menționat că Indonezia nu există impozit pe moștenire – la decesul proprietarului, proprietatea este moștenită de succesorii săi (dacă îndeplinesc condițiile, de exemplu, să fie cetățeni sau să vândă/transferă dreptul în termenul legal). Lipsește și un „impozit pe avere” anual asupra proprietății imobiliare, ceea ce face deținerea pe termen lung a proprietății ieftin.
Reglementări și stimulente: Indonezia în ultimii ani întreprinde reforme pentru facilitarea investițiilor străinePrin adoptarea Legii Omnibus pentru Crearea de Locuri de Muncă (2020) și a Regulamentului Guvernamental nr. 18/2021, procedurile de achiziție a proprietăților de către străini au fost simplificate: au fost eliminate cerințele de ședere îndelungată înainte de cumpărare (acum este suficient un valid) KITAS sau viză), este permis străinilor să dețină apartamente în condominiu (titlul străzii) pe un teren cu drept de construire investmentpolicy.unctad.org, iar pragurile minime de preț au fost actualizate pentru a reflecta realitățile pieței. Drept urmare piața a devenit mai transparentă și accesibilătot mai multe complexe noi din Bali oferă direct locuințe cu HakPakai pentru străini sau leasing contracte, fără a fi nevoie de scheme ocolitoare dsgpay.comGuvernul chiar finalizează conceptul de „viză de aur“ – Permis de ședere pe 5 sau 10 ani în schimbul unei investiții majore – ceea ce stimulează suplimentar persoanele bogate să investească capital în țară (vezi mai jos). În același timp, Indonezia păstrează libertate valutară și de capital – investitorii străini își pot repatria liber profiturile după plata impozitelor datorate; nu există control valutar care să îngreuneze transferurile în afara țării. Astfel, țara se poziționează ca "jurisdicție prietenoasă investitorilor", deși în condițiile sale - pământul rămâne indonezian, dar dreptul de a o folosi sau de a construi pe ea se acordă generos și sigur celor care respectă regulile.
Сигурност и ред
Bali este de multă vreme renumită ca un loc pașnic și ospitalier – una dintre cele mai sigure regiuni turistice din Asia finnsbeachclub.comCrimele grave de pe insulă sunt extrem de rare – conform statisticilor internaționale, nivelul infracțiunilor violente (de exemplu, omucideri) este printre cele mai scăzute din lume (aproximativ 0,4 la 100.000 de persoane) finnsbeachclub.comCazurile de atacuri asupra turiștilor sunt izolate și șocante pentru comunitatea locală, care se mândrește cu reputația Bali ca „insula zeilor și a păcii”. Desigur, ca în orice destinație populară, există infracțiuni mărunte - furt de buzunare pe piețele aglomerate sau furturi de bunuri lăsate nesupravegheate se întâmplă, în special în zonele aglomerate exotiqproperty.comDar aceste riscuri pot fi reduse la minimum cu bun simț, și Autoritățile locale depun eforturi pentru a menține ordineaPe insulă acționează specializați polițiști turism, care patrulează în cartierele turistice și asistă străinii la nevoie. Balienezii înșiși, urmând cultura lor hindusă de karma și ospitalitate, au un respect profund față de vizitatori – majoritatea oaspeților se simt în siguranță și bineveniți încă de la aeroport exotiqproperty.comÎn fiecare an, milioane de turiști vizitează Bali fără incidenteceea ce face ca securitatea să fie o parte integrantă a succesului economic al insulei.
Autoritățile mențin o strictă ordine publică, proporțional cu ambițiile economice ale regiunii. Poliția Rutieră, deși pe fondul traficului haotic, ține la reguli - străinii sunt obligați să aibă un permis internațional sau local valabil pentru conducerea scuterelor, căștile sunt obligatorii, iar în ultima vreme se intensifică controalele pentru transport ilegal (Uber, Apucă) și traducători/ghizi necorespunzători. Toate acestea fac parte din eforturile de a îmbunătățiți calitatea serviciilor și siguranța pentru vizitatoriÎn zonele turistice a fost introdusă supravegherea video, iar în cazul unor încălcări mai grave (de exemplu, droguri, care sunt o infracțiune gravă conform legilor indoneziene) se acționează fulgerător. Rezultatul este că investitorii și rezidenții străini se bucură de o viață liniștită, rareori umbrit de griji criminale – un aspect crucial în alegerea unei destinații pentru o a doua casă. După cum spun localnicii, „dacă te porți cu respect față de Bali, Bali îți va răspunde cu același lucru“ – această maximă nescrisă menține pacea socială și dă încredere fiecăruia care a investit bani și emoții în acest loc paradisiac, că securitatea sa personală și investiția sa sunt protejate.
Защита на имотните инвеститори
Proprietățile imobiliare sunt adesea o investiție semnificativă, mai ales într-o țară străină - de aceea, Indonezia a introdus proceduri stricte, care garantează transparența și protecția atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzătorToate tranzacțiile imobiliare se fac obligatoriu în fața notar licențiat care îndeplinește funcția de funcționar de acte funciare (PPAT) dsgpay.comAcest notar nu este doar un martor – el verifică drepturile de proprietate, autentifică contractul și răspunde de înregistrarea acestuia în Registrul Funciar de Stat (BPN)În practică, nicio vânzare sau închiriere pe termen lung nu este valabilă fără un act notarial.Act de vânzare-cumpărare de vânzare, AktaSewa pentru închiriere), semnat de părți și autentificat de PPAT dsgpay.comAcest lucru creează efect escrow: notarul acționează ca un garant independent că transferul proprietății și plata au loc simultan și corectEste o practică obișnuită ca cumpărătorul să depună un avans (de exemplu, 10–20% din preț) într-un cont escrow la notar sau la agenție la semnarea unui contract preliminar worldestate.homes, după care notarul efectuează verificare amănunțită a proprietății – valabilitatea certificatului, existența sarcinilor sau ipotecilor, impozite plătite, conformitatea proprietății cu planul urbanistic și destinația worldestate.homesDacă se descoperă probleme, tranzacția este oprită și depozitul este returnat, ceea ce protejează cumpărătorul de înșelăciune sau defecte ascunseDoar după due diligence-ul efectuat cu succes se întocmește documentul final contract principal (de obicei bilingv, în indoneziană și în limba cumpărătorului) worldestate.homesTransferul drepturilor se face în prezența notarului - cumpărătorul transferă restul sumei, documentele se semnează și notarul înregistrează noul proprietar/utilizator în BPN dsgpay.com. Taxe notariale și structură juridică
Un detaliu important, adesea neînțeles: taxele notariale în Indonezia sunt întotdeauna suportate de cumpărător, indiferent dacă proprietatea este achiziționată de pe piața secundară sau direct de la un investitor în construcții noi. De obicei, aceste taxe se ridică la aproximativ 1% (uneori până la 2% în cazuri mai complexe) și acoperă pachetul juridic complet: întocmirea tuturor actelor, verificarea proprietății și a sarcinilor, înregistrarea în registrul funciar și emiterea titlului final. Notarul în Indonezia (PPAT) îndeplinește un rol similar cu cel al unui avocat și registrator în același timp, ceea ce reduce nevoia unui avocat separat, deși unii investitori străini preferă să angajeze și un consilier juridic suplimentar pentru o mai mare siguranță.
În tranzacțiile cu construcții noi (off-plan), comisionul către agenție este de obicei suportat de vânzător (investitor) și este deja inclus în prețul proprietății, în timp ce cheltuielile notariale rămân în întregime în sarcina cumpărătorului. Practica din Bali prevede ca cumpărătorul să plătească și depozitul într-un cont escrow - de obicei 10-20% - care este reținut până la finalizarea verificării legale și semnarea actului final. Această procedură strict reglementată, combinată cu rolul clar al notarului, creează un mediu stabil și transparent, pe care investitorii îl apreciază foarte mult. Noul titlu (certificat pentru HakPakai, sau o înregistrare actualizată a HakMilik/HGB cu drept de închiriere înscris) este emis oficial de Oficiul de Cadastru pe numele cumpărătorului, prin care dreptul său devine incontestabil și protejat de lege.
Acest proces, deși strict, este creat în interesul investitorilor. Riscul tranzacțiilor de rea-credință este minimizat – nu există „credit ipotecar ascuns” sau vânzare dublă care să apară după cumpărare, deoarece notarul a verificat totul în prealabil. În cazul construcțiilor „pe verde” (off-plan), există, de asemenea, practici stabilite pentru protecție: plățile se eșalonează în etape, în funcție de progresul construcțieiadesea cu un depozit într-un cont escrow, iar cumpărătorul primește un drept notarial asupra viitoarei proprietăți. Dezvoltatorii mari aplică voluntar aceste mecanisme, deoarece încrederea pe piață este crucială - nu este o coincidență faptul că noile complexe de vile din Bali sunt adesea epuizate chiar înainte de începerea construcției. Exempluîn 2023, după deschiderea granițelor, câteva proiecte de elită din Canggu și Uluwatu au vândut tot cote străine în câteva zile, deoarece investitorii știu că banii lor sunt protejați și proiectele vor fi finalizate conform contractului (o situație similară, descrisă în Thailanda, se observă deja și aici) worldestate.homesÎn plus, legea obligă plata tuturor taxelor de stat datorate (aprox. 7,5% din valoarea totală) înainte de înregistrare – asta garantează înregistrarea oficială pe proprietate pe numele noului proprietar/chiriaș, fără de care tranzacția nu are greutate legală dsgpay.comÎn cele din urmă, Achiziționarea unei proprietăți în Bali astăzi nu este doar atractivă, ci și o afacere sigură – bazat pe reglementări clare, servicii profesionale și o piață care apreciază reputația.
Дългосрочни визови възможности за чуждестранни инвеститори
O chestie este să cumperi o proprietate, alta este să poți rămâne și să te bucuri de ea pe termen lung. Indonezia emitea în mod tradițional vize de scurtă durată pentru turiști, dar în ultimii ani a făcut pași pentru a atrage străini bogați, nomazi digitali și pensionari prin programe speciale de vize pe termen lung – un analog al vizelor LTR și „Elite” thailandeze. În septembrie 2023 autoritățile au anunțat așa-numitul "Viză de aur" (Golden Visa) – permis de ședere de 5 sau 10 ani împotriva investiției în Indonezia imigrasi.go.idCondițiile sunt în mod intenționat ridicate: un investitor individual poate obține o viză de 5 ani, dacă investește minim $350 000 în obligațiuni de stat indoneziene, acțiuni ale companiilor locale sau depozit bancar imigrasi.go.idPentru o viză de 10 ani, pragul crește la $700 000 imigrasi.go.idAlternativ, înființarea unei companii cu investiție directă de la $2,5 milioane oferă viză de 5 ani, iar $5 mil. – de 10 ani goldenvisas.comPentru investitorii de top corporativi, cerințele sunt și mai mari (directori de firme cu o investiție de $25 milioane primesc, de asemenea, statut de 5 ani) imigrasi.go.id. Viza de Aur nu este un program de masă, ci este orientat către "investitori de clasă înaltă"care vor contribui semnificativ la economie - de aceea și privilegiile sunt esențiale: ședere lungă fără a fi nevoie de prelungiri frecvente, dreptul de a intra și ieși liber, fără a sta la cozi pentru permise temporare la fiecare întoarcere în țară imigrasi.go.idSe așteaptă ca deținătorii de vize de aur să primească și facilități pentru activități de afaceri (de exemplu, drept de muncă sau licențe accelerate), deși detaliile sunt în curs de finalizare până în 2024. Guvernul a declarat deschis că urmărește prin acest program să atragă investiții de calitate, cum au făcut Emiratele Arabe Unite, Singapore și alte țări cu „vizele de aur” ale lor imigrasi.go.id.
A doua inițiativă cheie este așa-numita. "Viză pentru a doua casă" (Second Home Visa), introdusă la sfârșitul anului 2022. Aceasta oferă 5 sau 10 ani drept de ședere pe străini bogați, pensionari sau profesionișticare doresc să se stabilească în Indonezia fără a lucra cu un contract de muncă local fragomen.comCerința principală este financiară - candidatul trebuie să demonstreze existența minim 2 miliarde rupii (aproximativ 130.000 EUR) sub formă de economii, depuse la o bancă de stat indoneziană goldenvisas.comInițial, această sumă era cerută ca depozit blocat pentru întreaga perioadă a vizei, ceea ce a generat critici, dar în 2023 condițiile au fost relaxate - sunt acceptate și dovezi ale deținerii unei proprietăți de o valoare similară sau investiții în valori mobiliare indoneziene flado.id. A doua casă viza nu dă dreptul de muncă (spre deosebire de unele programe thailandeze), dar permite proprietarului liber să trăiască în Bali și în toată Indonezia 5 sau 10 anisă deschidă un cont bancar local, să-și gestioneze afacerile și, cel mai important – a cumpăra proprietăți imobiliare cu statut Hak Pakai fragomen.comDe fapt, această viză combină caracteristicile unei vize de investitor, de pensionar și de rezidență într-una singură fragomen.comNu are limite de vârstă (spre deosebire de viza tradițională de pensionar (KITAS Retirement), care este doar pentru persoanele peste 55 de ani.) fragomen.comÎn acest fel Viza pentru a Doua Locuință a devenit un fel de "viză pentru nomazi digitali", deși nu permite oficial munca, deoarece mii de lucrători la distanță bogați și proprietari de afaceri online o folosesc pentru a locui mult timp în Bali cu veniturile lor externe. În combinație cu lipsa impozitului pe veniturile externe pentru persoanele care nu dobândesc statutul de rezident fiscal local, Indonezia le oferă acestor locuitori libertate financiară – își pot cheltui banii local, fără a fi taxați suplimentar, atâta timp cât veniturile lor provin din exterior.
În afară de inovațiile de mai sus, continuă să existe și regimuri tradiționale de vize, de care străinii profită flexibil. De exemplu, viza de investitorInvestitor KITAS) permite unei persoane care a înființat PT PMA și investește cel puțin 1,25 miliarde de rupii (~€75 000) în capital, să obțină o autorizație de ședere de 1 sau 2 ani cu dreptul de a-și conduce afacerea. Viza de pensionar (Pensionare KITAS) dar oferă un sejur anual reînnoibil persoanelor peste 55 de ani, care au dovedit un venit de peste 2000 de euro pe lună și au închiriat o locuință locală - este mai accesibilă, dar pe termen mai scurt și interzice, de asemenea, munca. Pentru expații mult mai tineri rămâne opțiunea vize de afaceri și vize sociale – Vize de tip multi-viza de 6 luni, cu care mulți „testează” viața în Bali înainte de a se angaja într-un statut mai serios. Imaginea este completată și de faptul că peste 80 de țări, inclusiv Bulgaria, au dreptul la un regim de vize „intrare fără viză pentru 30 de zile” sau viză la aeroport (VoA) – asta le facilitează proprietarilor de imobile să stea pe termen scurt de mai multe ori, dacă nu doresc sau nu îndeplinesc condițiile pentru o viză lungă. Mesajul general este clar: Indonezia, și anume Bali, vor o prezență străină care contribuie pozitiv - fie prin capital, fie prin schimb culturalDe aceea, acestor oaspeți li se oferă legal, de lungă durată „acasă departe de casă“, atâta timp cât sunt gata să investească în viitorul reciproc avantajos al insulei.
Rentabilitate ridicată și riscuri scăzute
Piața imobiliară din Bali, susținută de turismul înfloritor, demonstrează randamente care depășesc semnificativ piețele europene și chiar multe piețe asiaticeInvestițiile în vile de vacanță și apartamente de închiriat aduc o rentabilitate impresionantă: mediile venituri brute din chirii pe insulă sunt aproximativ 8–10% anual, ca la cele mai căutate proprietăți în Seminyak, Canggu sau Uluwatu pot ajunge și 15% azurebali.comAcest lucru se datorează fluxului constant de turiști - în sezonul de vârf, vilele de lux sunt închiriate cu sute de dolari pe noapte, iar gradul de ocupare este ridicat aproape tot anul datorită climei și a evenimentelor diverse (concursuri de surf, festivaluri, retrageri). Mulți proprietari străini își acoperă cheltuielile și realizează profit doar din închirierea pe câteva luni, în timp ce în restul timpului folosesc proprietatea pentru ei - un model care a devenit extrem de popular și care încurajează mai multe cumpărăturiEste sugestiv că, după pandemie, cererea din partea străinilor nu doar s-a restabilit, ci explodeazăîn 2023, interesul cumpărătorilor internaționali pentru proprietăți în Bali a crescut cu 85% față de anul precedent, ceea ce echivalează cu ~764 milioane USD investiții proaspete, îndreptate în principal către construcții noi spacecoastdaily.comAcest capitalism a dus la boom imobiliar – peste tot în partea de sud a insulei răsar complexe și vile tip boutique, adaptate gustului străin.
Și mai impresionant este creșterea de capital pe proprietăți. Spre deosebire de multe piețe dezvoltate, unde prețurile cresc lent, locațiile de primă clasă din Bali înregistrează o creștere de două cifre anual. Potrivit agențiilor locale, prețurile proprietăților au crescut în medie cu ~7% pe an în ultimii 5 ani, creșterea fiind mai rapidă în unele zone investlandbali.com. Exemplu: vilă modernă cu trei dormitoare pe un teren de 500 mp, la 1 km de plajă în Canggu, a costat aproximativ 8,5 miliarde rupii în 2019, iar în 2023 prețul său atinge 12,5 miliarde rupii – creștere cu ~47% în 4 ani exotiqproperty.comMotorul principal este scumpirea terenurilor: în aceeași perioadă, valoarea terenurilor libere din zonă a crescut de la ~1 miliard la 1,5 miliarde de rupii hai (100 mp), adică 50% inaltime exotiqproperty.comAsta înseamnă că primii investitori, care au cumpărat parcele înainte de pandemie, văd acum profituri uriașe nerealizate. Insula recuperează și în ceea ce privește prețul față de alte stațiuni de top - deși proprietățile sunt încă mai ieftine decât cele din Hawaii, Maldive sau Polinezia Franceză, diferența se reduce cu fiecare an de creștere cu două cifre independentaustralia.netÎn 2024, Bali a raportat chiar cea mai mare creștere anuală a prețurilor de până acum – 10–20% în funcție de segment, datorită numărului record de turiști și a ofertei limitate de proprietăți independentaustralia.net.
Toate acestea se întâmplă la riscuri relativ scăzutePiața este bine reglementată, nu există supra-construcție de tip „bule” (datorită zonelor controlate și restricțiilor de înălțime menționate deja), iar cererea depășește structural oferta – insula are limite naturale și nu-și poate crește la infinit capacitatea, în timp ce numărul celor care doresc să trăiască și să se odihnească aici continuă să crească. Sistemul juridic oferă deja străinilor statut clar de proprietate (deși limitat) – fiecare certificat HakPakai или HGB poartă numele înregistrat al investitorului străin sau al companiei sale, care este recunoscut de instanțe și instituții. În caz de litigiu sau necesitate de executare silită (de exemplu, evacuarea unui chiriaș incorect), străinul are aceeași protecție juridică ca un proprietar local. Nu în ultimul rând, sistemul financiar al Indoneziei este stabil și nu prevede mișcări bruște, care ar șoca piața imobiliară – dimpotrivă, banca centrală monitorizează cu atenție creditele imobiliare și previne supraîncălzirea. Până în 2023, Indonezia nici măcar nu a participat la schimbul global automat de informații bancare (CRS) dsgpay.com, ceea ce făcea neoficial țara refugiu liniștit pentru capitalul privatDeși, în ultima vreme, reglementările sunt aliniate la standardele internaționale, Indonezia continuă să prețuiască discret confidențialitatea financiară - încă un motiv pentru ca investitorii bogați să se simtă confortabil aici.
Concluzie: Despre Bali se poate spune același lucru pe care îl spun despre Indonezia însăși – „unitate în diversitate“, dar aplicat la climatul investițional. Insula reușește să combine elemente aparent contradictorii: restricții stricte (pământul nu se vinde) cu uși deschise (investește, locuiește aici 10 ani); turism înfloritor cu cultură conservată; profituri mari cu riscuri mici. Acesta nu este rodul întâmplării - ci al filozofie națională conștientăcă bogăția și dezvoltarea trebuie să meargă mână în mână cu respectul față de valorile locale. Dacă acceptăm că libertatea noastră personală și bunăstarea includ dreptul de a trăi în modul ales de noi, atunci Bali este unul dintre puținele locuri unde această libertate nu doar se tolerează, ci se încurajează – atâta timp cât prețuim pământul și oamenii care îl fac atât de special.
Surse utile:
- Ministerul de Agricultură și Afaceri Funciare din Indonezia (ATR/BPN) – Site-ul oficial: atrbpn.go.id
- Regulamentul privind proprietatea străină asupra proprietăților (Regulamentul Guvernului nr. 18/2021) – Monitorul de politici de investiții UNCTAD investmentpolicy.unctad.org
- Direcția de Migrație din Indonezia – Golden Visa (viză de 5/10 ani pentru investitori, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Direcția „Migrație” din Indonezia – Second Home Visa (viză de 5/10 ani pentru persoane înstărite, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Catalog de proiecte de investiții pentru Bali (Banca Indoneziei & guvernul provincial) baliexpat.com