În ultimele două decenii, Thailanda s-a afirmat ca unul dintre rarele exemple de țară care nu doar că salută turismul și capitalul străin – le protejează, le dezvoltă și le dă spațiu să crească. Aceasta nu este rodul întâmplării, ci al unei strategii de dezvoltare bine gândite și realizate. Într-o lume în care instabilitatea politică și reglementările greoaie sperie adesea investitorii, Thailanda se remarcă ca un refugiu nu doar pentru călători, ci și pentru capitaluri și liniște.
Viziune transformațională și planuri strategice
Cadrul cheie care a făcut posibilă această transformare este cuprinzătorul Planul de Dezvoltare Provincială 2023–2027 pentru Phuket - un plan ambițios, similar ca spirit cu faimosul D33 din Dubai nationthailand.comAcest plan de cinci ani nu vizează doar redresarea turismului post-pandemic, ci una cuprinzătoare reconsiderarea și diversificarea economiei insulei, cu o viziune de a transforma Phuket într-un „oraș global” și un hub de înaltă tehnologie pentru investiții. Înainte de COVID-19, Phuket se baza aproape în întregime pe turism (97% din venituri), atingând în 2019. 14,5 milioane de turiști străini și 422 miliarde ฿ venituri – locul doi după Bangkok nationthailand.comLecțiile pandemiei au sugerat însă o nouă abordare. Planul cincinal trasează șapte priorități-cheie pentru generarea de noi surse de creștere nationthailand.com:
- Centru culinar global – poziționarea Phuket ca oraș al gastronomiei nationthailand.com.
- Hub medical și de wellness – atragerea turismului de sănătate și spa la nivel mondial nationthailand.com.
- Turism sportiv – dezvoltarea infrastructurii pentru evenimente și activități, cum ar fi surf, golf etc. nationthailand.com.
- Centru Educațional Internațional – atragerea universităților și a programelor de formare nationthailand.com.
- Oraș inteligent și tehnologii digitale – crearea de valoare prin digitalizare și inițiative „smart city“ nationthailand.com.
- Turism maritim și porturi de iahturi – afirmare ca hub marin în regiune nationthailand.com.
- Comerț și MICE – construirea unui centru de prelucrare a tonului (ASEAN) și atragerea de conferințe și expoziții internaționale nationthailand.com.
Un exemplu de acțiuni reale conform planului este proiectul aprobat Andaman International Health and WellnessCentre – un centru internațional de wellness cu un buget de 5,1 miliarde ฿, a cărui finanțare guvernul a accelerat-o în 2022. nationthailand.comAstfel de inițiative arată hotărârea lecțiile de la COVID să se transforme în noi oportunități, în loc ca Phuket să se întoarcă la vechiul model de turism de masă.
Dezvoltarea infrastructurii joacă un rol crucial în această viziune. Prim-ministrul Srettha Thavisin supraveghează personal un plan accelerat de 7 proiecte majore, în valoare totală de 148 de miliarde de ฿, axat pe transport și conectivitate în regiunea Andaman nationthailand.comPrintre proiectele urgente se numără tunelul „Noua Oraș – Ko Kaeu – Patong“ (14,7 miliarde ฿), care va conecta interiorul insulei cu zona turistică cheie Patong și va ușura traficul nationthailand.comÎn paralel, se construiesc și se extind aeroporturile: Aeroportul Internațional Phuket (a doua fază) va crește capacitatea de la 12,5 la 18 milioane de pasageri anual până în 2027. nationthailand.com, Aeroportul Krabi – de la 5 la 17 milioane nationthailand.com, și se planifică și un nou Aeroportul Pangya pe continentul apropiat cu o capacitate de 40 de milioane de pasageri anual (investiție ~80 miliarde ฿) nationthailand.comAceste modernizări nu doar deschid noi legături aeriene; ele construiesc o infrastructură durabilă, capabilă să susțină o creștere viitoare de două cifre a turiștilor și să transforme Phuket într-un centru economic global.
Dezvoltare urbană și sustenabilitate
Paralel cu proiectele economice, Thailanda abordează strategic dezvoltarea urbană a Phuketului – proprietatea nu este tratată doar ca suma metrilor pătrați, ci ca o parte organică a structurii vii a orașuluiViziunea pentru "Nou Phuket" integrează sustenabilitatea, ecologia și cultura în planificarea urbană phuketbuyhouse.comSe extind spațiile verzi, se introduce un standard înalt pentru mobilitate (drumuri noi, tuneluri, transport public) și se construiesc hub-uri culturale și educaționale – toate acestea într-o armonie care garantează confort și o viziune pe termen lung phuketbuyhouse.comAstfel, insula își păstrează frumusețea naturală și moștenirea culturală, în timp ce crește economic, asigurând generațiile viitoare să se poată bucura de plajele cristaline și ecosistemele bogate din Phuket phuketbuyhouse.comCasa sau stațiunea de aici încetează să mai fie doar un adăpost sau o investiție, ci devine activ strategic al rețelei viitorului – integrat într-o viziune pentru un oraș inteligent, verde și bogat cultural.
Mediu fiscal și de investiții
Mediul fiscal din Thailanda nu este o ușurare întâmplătoare - este o decizie politică categorică în serviciul creșterii. Țara aplică un sistem fiscal teritorial practic: veniturile din străinătate ale rezidenților nu sunt impozitate dacă nu sunt transferate în Thailanda în anul dobândirii taxsummaries.pwc.comMai mult, din 2022, guvernul a introdus un regim special care scutește de impozitul pe venit întregi grupuri de investitori străini – persoane cu venituri mari, pensionari și lucrători la distanță care îndeplinesc condițiile pentru noua viză LTR investmentpolicy.unctad.orgAsta înseamnă efectiv un impozit de 0% pe veniturile lor globale, dacă decid să se stabilească în Thailanda - un avantaj pe care puține alte țări îl oferă atât de deschis.
În țară nu există un impozit separat pe „câștigurile de capital“ – veniturile din capital sunt tratate conform legii generale privind impozitul pe venit și sunt scutiți dacă vin din străinătate și nu sunt transferați în țară în același an taxsummaries.pwc.comLa vânzarea unui imobil, în loc de impozit clasic pe profit, se aplică taxe simbolice – de exemplu, taxă 2% la transferul de proprietate, timbru mic sau impozit unic pe afaceri (~3.3%), în funcție de caz. Impozitul pe profit este fixat la 10%, dar investitorii beneficiază de numeroase stimulente: în sectoare prioritare și zone economice speciale se acordă sărbători fiscale și reduceriDe exemplu, în anumite zone speciale din sud, impozitul pe profit este redus la jumătate, iar pentru unele activități - doar 10%, sau chiar 3%, cu impozit pe venit personal de 0% simbolici. lexnovapartners.comÎn majoritatea cazurilor, nu există cerințe pentru un capital minim ridicat la înregistrarea unei firme - înființarea unei noi afaceri poate fi rapidă și cu bariere reduse. Cu alte cuvinte, Thailanda menține în mod intenționat un cadru fiscal și de reglementare „ușor” – pentru a permite lansarea fulgerătoare a afacerilor și maximizarea păstrării valorii generate în mâinile investitorilor.
Regim juridic al terenului: restricții, leasing și proprietate
Unul dintre cele mai importante aspecte ale investițiilor imobiliare în Thailanda este diferența dintre leasing (închiriere pe termen lung) și proprietate (proprietate deplină). Conform Legii funciare a Regatului Thailandei, străinii nu au dreptul de a deține terenuri direct pe numele lor (Codul funciar, Guvernul thailandez). Aceștia pot deveni proprietari direcți doar de apartamente în condominii, cu condiția ca participarea străină în clădire să nu depășească 49% din suprafața totală (Legea condominiilor din Thailanda).
Cea mai frecventă variantă pentru case și vile este leasing — drept de închiriere asupra terenului pe o perioadă de până la 30 de ani, cu posibilitate de reînnoire. În cazul leasehold, se plătește o taxă de înregistrare la Departamentul de Agricultură (Land Department), care se ridică la 1% din valoarea totală a contractului, plus 0,1% timbru (stamp duty), în total aproximativ 1,1% (Land Office Fees – LAFS Legal). Această structură permite străinului să dețină clădirea pe terenul închiriat, dar terenul în sine rămâne proprietatea unui cetățean thailandez sau a unei persoane juridice locale.
La proprietateîn mod obișnuit aplicabil condominiilor sau prin intermediul unei companii thailandeze, se dobândește dreptul deplin de proprietate asupra proprietății (sau asupra unei părți din clădire), fără restricții de timp. Într-un astfel de caz, costurile de transfer sunt considerabil mai mari: 2% taxă de înregistrare a transferului, 0,5% timbru, 3,3% impozit specific pe afaceri, precum și impozit reținut la sursă (withholding tax), care variază în funcție de statutul vânzătorului. Sarcina totală ajunge la aproximativ 6–6,8% din valoarea proprietății (Land Department Thailand – Transfer Fees, Samui Island Realty).
În plus, unele proiecte oferă scheme de leasehold pe termen lung, cu opțiunea de reînnoire până la 90 de ani (30+30+30), dar fiecare termen suplimentar este supus negocierii și nu este garantat automat de lege. Pentru investitorii străini care doresc să structureze o achiziție printr-o companie thailandeză, este important de știut că controlul asupra unei astfel de companii este supus unei supravegheri regulatorii stricte și, în caz de abuzuri, terenul poate fi confiscat (Thailand Board of Investment).
Un detaliu practic important: în Thailanda, notarul are o funcție limitată, iar rolul juridic principal în tranzacții este îndeplinit de avocat, care efectuează verificarea legală (due diligence), pregătește contractele și coordonează înregistrarea la Departamentul de Terenuri. La cumpărarea unui condominiu sau la utilizarea unui leasehold, este de obicei necesar Străin Exchange Certificate за плащания над $50 000 — документ, издаван от банката при международен трансфер, без който вписването не може да бъде завършено. Също така, наследяването на имот от чужденец е позволено при условие, че наследникът спазва изискванията за чуждестранна собственост; в противен случай имотът трябва да бъде продаден в рамките на една година. При кондоминиуми следва да се има предвид и годишната такса за поддръжка на общите части (около 30–80 ฿/кв.м месечно), която покрива сигурност, почистване и управление на общите съоръжения.
Затова, преди да се пристъпи към покупка на къща, парцел или вила, е наложително да се консултира с опитен адвокат, специализиран в тайландските имотни закони. В крайна сметка, изборът между leasehold и freehold не е само юридическо решение, а стратегически ход, който предопределя как ще се управлява и защитава инвестицията за години напред.
При покупка на имот директно от инвеститор, купувачът не дължи комисионно възнаграждение към агенция или посредник — това е стандартна практика на пазара в Тайланд. Въпреки това, всички нотариални такси и юридически разходи по подготовката и вписването на сделката остават изцяло за сметка на купувача, като се заплащат непосредствено преди или при финализиране на прехвърлянето в Land Department.
Сигурност и ред
Няма друга туристическа дестинация, където липсата на престъпност да е толкова осезаема и важна част от икономическата екосистема, както в Тайланд. В страната насилствените престъпления срещу чужденци са сравнително редки countryreports.org, а Тайланд е считан за една от най-безопасните държави в Югоизточна Азия за пътуващите bhtp.com. Разбира се, дребни кражби не са невиждани, но културата на гостоприемство и респект към госта значително намалява риска за туристите. Тази култура на ред не е мит, а резултат от целенасочени политики: действаща туристическа полиция, строги наказания за посегателства и обществен договор, при който нарушаването на правилата е рядко изключение. В Дубай се казваше, че можеш да оставиш чанта с пари на улицата и да я намериш непокътната час по-късно – в Пукет, макар и в по-малка степен, също цари усещане, че хората и имуществото са в безопасност. Това невинаги се изтъква във финансовите брошури, но е ключов фундамент на процъфтяващата туристическа и инвестиционна среда – спокойствието и увереността, че можеш да инвестираш и живееш свободно, без страх за личната сигурност.
Защита на имотните инвеститори
Една от най-силните защити за инвеститорите в недвижими имоти е въведеният ескроу механизъм – специална доверителна сметка, която пази средствата на купувача до изпълнение на определени условия. Официално Тайланд прие Закон за ескроу още през 2007 г. с цел защита на купувачите на жилища от риска предприемачът да не завърши проекта siam-legal.com. Макар законът да не направи ескроу сметките абсолютно задължителни (срещна съпротива от строителите, разчитащи на 10–20% депозити от цената за финансиране на строежа siam-legal.com), пазарът сам се адаптира. Днес повечето големи и реномирани инвеститори доброволно използват ескроу услуги, предлагани от банки и юридически фирми, за да гарантират безопасността на средствата на клиентите siam-legal.com. Обичайно, при покупка „на зелено“, купувачът внася 10–30% капаро, което се държи в защитена сметка до постигане на определен етап от строителството; следват няколко разсрочени плащания (общо до ~50% от стойността) според прогреса, а остатъкът се изплаща при завършване и прехвърляне на собствеността. Затова, при всяка премиера на нов ваканционен комплекс, имотите често се разграбват за броени часове – например голям проект тази година запълни чуждестранната си квота (49% от жилищата) само за 3 часа, с над 2000 чакащи в листата khaosodenglish.com. Доверието тук не е обещание, а практика, подплатена с регулация и професионализъм. Отделно от продажната цена, всеки купувач заплаща и ~4% от стойността в държавни такси (напр. 2% при вписване на сделката към Департамента по земите) – тази сума е задължителна и гарантира официалната регистрация на имота на името на новия собственик. В резултат, рискът от недовършени проекти или измами е сведен до минимум, а прозрачността на пазара привлича още повече капитал.
Дългосрочни визови възможности за чуждестранни инвеститори
Една от най-привлекателните „врати“ към дългосрочно присъствие в Тайланд е новата програма за 10-годишно пребиваване Long-TermResident (LTR) Visa. Въведена през 2022 г., тя предоставя на заможни и висококвалифицирани чужденци 10-годишно разрешение за престой (5+5 ani) cu o administrație simplificată și stimulente fiscale semnificative. Programul este destinat pentru patru grupuri „cu potențial ridicat“: străini bogați, pensionari bogați, profesioniști care lucrează de la distanță și specialiști înalt calificațiCondițiile pentru prima categorie, de exemplu, includ o valoare netă de cel puțin 1 milion de dolari, venit anual peste 80.000 (ultimii 2 ani) și investiție de minimum 1.500.000 în active thailandeze – proprietate imobiliară, obligațiuni de stat sau participație directă în companii investmentpolicy.unctad.orgPentru pensionari, cerințele sunt vârsta de peste 50 de ani, venit de cel puțin 40.000 anual sau economii suficiente, și investiție $250 000 în proprietăți sau obligațiuni investmentpolicy.unctad.orgPentru „nomazii digitali” – venit dovedit $40 000+, studii superioare (masterat) sau deținerea drepturilor asupra proprietății intelectuale și 5+ ani de experiență investmentpolicy.unctad.orgPunctul comun între toate categoriile este că statul le asigură nu doar un statut îndelungat, ci și scutire de impozit pe veniturile din străinătate (și pentru cei înalt calificați – impozit forfetar de 17% pe veniturile localeCu alte cuvinte, viza LTR funcționează ca o adevărată „viză de aur” – oferă dreptul legal de ședere pentru 10 ani și menținerea libertății financiare globale a deținătorului său.
Pentru un buget mai moderat, Thailanda oferă și ThailandElite (ThailandPrivilege) Rezidență – un program unic, cunoscut neoficial drept „viza de aur” thailandeză thaiembassy.comNu necesită investiții în economie, ci una singură cotizație, în schimbul căreia străinul primește o viză multiplă și o serie de beneficii VIP. Pachetele variază de la Viză de 5 ani pentru ~600.000 ฿ (aproximativ €16 000) henleyglobal.com, prin 10-ani pentru 1,5 milioane ฿, până la Opțiune de 20 de ani pentru 5 milioane ฿ (aproximativ €140 000) henleyglobal.comProgramul permite includerea familiei, iar privilegiile sale includ de la acces rapid pe aeroporturi, la servicii de concierge, până la reduceri în stațiuni de lux. Important este că lipsesc criterii de venit sau active – este suficient să se plătească taxa corespunzătoare și candidatul primește statut pe termen lung, acces bancar, permis de conducere și dreptul de a deține proprietăți (condominii) în Thailanda thaiembassy.comPentru mulți străini, aceasta nu este doar o viză, ci un bilet către un nou mod de viață – tropical, avantajos din punct de vedere financiar și asigurat de statul thailandez ospitalier.
Rentabilitate ridicată și riscuri scăzute
Rentabilitatea investițiilor imobiliare în Phuket depășește semnificativ standardele europene. Veniturile brute din închiriere în Thailanda sunt, în general, de ~6–8%, iar în stațiuni populare precum Phuket și Samui pot ajunge la 10%+ anualVilele de lux de pe insula Phuket poartă chiar și în medie Venit anual 7–12%, depășind multe piețe globale awann.netÎn sezonul de vârf din 2024, de exemplu, chiria medie lunară pentru o vilă cu trei camere a atins 100.000 ฿, iar proprietățile de vile în zone precum Bang Tao și Laguna au realizat o rentabilitate anuală de peste 10%. awann.netMai mult, creșterea de capital este impresionant: prețurile proprietăților de lux din Phuket au crescut cu aproximativ 10,7% anuală medie în ultimii 20 de ani, ca unele locații (de exemplu, zona Rawai) înregistrează o creștere de 14 ori a prețurilor în două decenii awann.netNumai în 2023, după deschiderea frontierelor, prețurile locuințelor de pe insulă au crescut cu 10–15% – cea mai mare creștere înregistrată până acum awann.net.
Toate acestea se întâmplă la reglementare strictă și presiune administrativă minimăSpre deosebire de multe țări asiatice, străinii din Thailanda au dreptul de proprietate directă asupra proprietăților imobiliare - deși în principal asupra condominiilor (până la 49% din unitățile dintr-o clădire), această politică asigură un statut juridic clar investitorului străin. Tranzacțiile sunt înregistrate în registrul funciar de stat, garantând securitatea titluluiContractele preliminare de cumpărare conțin, de obicei, toate clauzele cheie, iar autoritățile de stat (cum ar fi Departamentul de Terenuri) supraveghează tranzacțiile. Thailanda nu a participat mult timp nici măcar la schemele globale de schimb automat de informații financiare - abia în 2023 a început introducerea treptată a Standardului Comun de Raportare taxsummaries.pwc.comAceasta discreție și confidențialitate financiară este un avantaj despre care se vorbește rar deschis, dar care investitorii globali apreciază foarte mult în jurisdicția thailandeză.
În timp ce multe economii europene se sufocă sub reglementări grele, taxe în creștere și tensiuni sociale, Thailanda – și în special insula Phuket – construiește o realitate în care capitalul și libertatea nu doar supraviețuiesc, ci prosperă. Concluzia nu este doar financiară, ci și filosofică: dacă bogăția și posibilitatea de a trăi în modul ales de noi sunt o continuare a libertății noastre personale, atunci Phuket este unul dintre ultimele locuri unde această libertate nu numai că este respectată, ci se încurajează și celebrează.
Surse utile
- Planul de Dezvoltare Provincială Phuket 2023–2027 (strategie de diversificare a economiei Phuket) – Nation Thailand nationthailand.com
- Proiecte de infrastructură pentru Phuket (extinderi de aeroporturi, tuneluri) – Nation Thailand nationthailand.com
- Departamentul de Terenuri din Thailanda – Site oficial: dol.go.th
- Viza de rezidență pe termen lung (LTR) din Thailanda – Consiliul de Investiții: ltr.boi.go.th
- Programul Thailand Privilege (Elite) Visa – Thailand Privilege Card Company: thailandprivilege.co.th