През последните години Бали се утвърди като любима дестинация за туристи и инвеститори, привлечени от уникалната му култура, природа и възможности за живот. За разлика от много други места обаче, Индонезия прилага строги правила за собственост върху земята – чужденците нямат право да купуват земя с пълна собственост (HakMilik). Тази забрана е умишлена политика за защита на местните интереси dsgpay.com. Вместо това, чуждестранният капитал намира креативни и законни пътища да притежава „парче от рая“ – чрез дългосрочен наем (leasehold), право на ползване или инвестиции чрез местна компания. Така Бали се превръща в пример как една държава може едновременно да ограничава прякото закупуване на земя от чужденци и в същото време да ги приветства като дългосрочни гости и инвеститори. Резултатът е балансирана среда, в която традицията и местното население са защитени, а чуждестранният капитал получава регламентиран „достъп“ до имотния пазар без да нарушава закона.
Стратегическа визия и развитие на туризма
Индонезийското правителство отдавна осъзнава потенциала на Бали като глобален туристически магнит. През 2019 г. островът прие 6,23 милиона чуждестранни туристи (от общо 16 милиона за цяла Индонезия) aseanbriefing.com, а приходите от туризъм са значителна част от местната икономика. След пандемията Бали направи мощно възстановяване – през 2023 г. е отчетено над 5,3 милиона международни туристи (140% ръст спрямо 2022 г.) и се очакват до 7 милиона през 2024 г. spacecoastdaily.com. Това оживление стимулира правителството да диверсифицира и надгради инфраструктурата на острова. На национално ниво бе стартирана програмата „10 нови Бали“ – инициатива от 2016 г. за развитие на десет други дестинации, подобни на Бали, с цел разпределяне на туристическото натоварване aseanbriefing.com. Самият Бали обаче също привлича значими инвестиции: през 2024 г. реализираните инвестиции в провинцията достигнаха 36,5 трилиона рупии (≈2,2 млрд. €), а за 2025 г. целта е 45,6 трлн. рупии и над 53 000 нови работни места baliexpat.com.
Инфраструктурни проекти: Държавата и местните власти инициират множество проекти за устойчив растеж. На инвестиционния форум BaliJagadhita 2025 бяха предложени 14 стратегически проекта на обща стойност 1,84 трлн. рупии – от развитие на електромобилна екосистема в Денпасар i соларни електроцентрали до разширяване на летищната инфраструктура в северен Бали (Булелег) baliexpat.com. Целта е да се диверсифицира икономиката отвъд туризма, тъй като в момента 94% от инвестициите са концентрирани в сектора на услугите (имоти, туризъм) и предимно в южната част на острова baliexpat.com. Правителството стимулира проекти в селското стопанство, рибарството и зеления бизнес чрез облекчения – съгласно Правителствен регламент №24/2019, инвеститорите получават облекчени лицензионни режими и данъчни стимули, ако проектите им повишават доходите на местната общност, опазват околната среда, внедряват технологии и създават работни места baliexpat.com. Прогнозите за икономическия растеж на Бали са оптимистични – очаква се 5,0–5,8% ръст на БВП през 2025 г., подкрепен от контролирана инфлация, подобрена конкурентоспособност и силен бизнес оптимизъм baliexpat.com.
Качествен туризъм и културен фокус: Новоизбраният за втори мандат губернатор Уаян Костер следва визия за „туризъм, базиран на култура, качество и достойнство“ baliexpat.com. През 2025 г. бяха въведени строги правила за чужденците: уважение към храмовете и традициите, прилично облекло на обществени места, плащане на задължителна туристическа такса и спазване на законите (например движение с местна книжка и регистрирани превозни средства) baliexpat.com. Забранени са непристойните прояви, замърсяването (напр. пластмасови отпадъци) и нарушаването на свещени обекти, като нарушителите подлежат на санкции и дори забрана за достъп до туристически обекти baliexpat.com. Тези мерки може да звучат рестриктивно, но целта им е да повишат качеството на туризма и да защитят имиджа на Бали като „uporządkowana, wysokiej jakości i godna destynacja“ zgodnie ze standardami lokalnej ludności baliexpat.comRównolegle, władze taktownie kierunkują rosnące zainteresowanie zagraniczne nieruchomościamiw pierwszej połowie 2023 r. zapytania od obcokrajowców dotyczące zakupu domów w regionach Kuta, Seminyak, Canggu i Uluwatu (regencja Badung) wzrosły o 92% w porównaniu z rokiem poprzednim spacecoastdaily.comDenpasar odnotowuje 811% wzrost zainteresowania, a Bali prowadzi rankingi zagranicznego popytu na nieruchomości w Indonezji spacecoastdaily.com. Ten „boom na nieruchomości” jest mu towarzyszący powstanie nowych ram prawnych – rząd wprowadził długoterminowe wizy (Golden Visa, Second Home), pozwalające zamożnym cudzoziemcom na legalny pobyt i inwestowanie właśnie tutaj spacecoastdaily.com.
Rozwój urbanistyczny i zrównoważony rozwój
Bali przestrzega zasady, że Rozwój nie powinien odbywać się kosztem przyrody i kultury. Wyspa ma unikalne prawo budowlane, mające na celu zachowanie estetyki krajobrazu. Z Rozporządzenie regionalne nr 16/2009 zabrania się, aby jakikolwiek budynek przekraczał wysokość palmy kokosowej (około 15 metrów) newsbytesapp.comTa zasada, znana jako „prawo drzewa kokosowego”, obowiązuje już od prawie dwóch dekad i wywodzi się ze starożytnych hinduistycznych zasad Bali – Trzy Hity Karanaktóre nakazują harmonię między człowiekiem, naturą i światem duchowym newsbytesapp.com. Wyjątki są dopuszczalne tylko dla specyficznych budynków użyteczności publicznej (wieże, latarnie morskie, wieże kościelne, infrastruktura bezpieczeństwa), ale generalnie nowe budynki powinny pasować do krajobrazu, a nie dominować go newsbytesapp.comDzięki tym przepisom, Bali nie ma wieżowców - nawet luksusowe hotele rozciągają się poziomo, wplecione między gaje palmowe i tarasy ryżowe.
Urbanistyczna wizja Bali stawia na zrównoważony rozwój prowadzony przez społeczności lokalneKoncepcja TriHitaKarana jest zintegrowana nie tylko z architekturą, ale i z inicjatywami inwestycyjnymi – wszystkie nowe projekty są oceniane pod kątem ich wkładu w środowisko, społeczeństwo i dziedzictwo duchowe baliexpat.comNa przykład, wśród proponowanych projektów na rok 2025 są ogrody botaniczne, ekoturystyka w Kintamani, zielony strefa przemysłowa w Dżembranie i nowoczesna strefy odpoczynku po drogach, które oprócz udogodnień dla turystów będą promować lokalnych rzemieślników i rolników baliexpat.comJednocześnie, lokalni mieszkańcy coraz aktywniej uczestniczą w planowaniu – w 2024 roku na przykład, społeczność w wiosce Sese (niedaleko Canggu) poprzez petycję Wstrzymano budowę megakompleksu na plaży, obawiając się negatywnego wpływu na środowisko i tradycyjny wygląd regionu newsbytesapp.comInwestorzy posłuchali i zamrozili projekt, co pokazuje, że Opinia publiczna na Bali ma realną wagę przy kształtowaniu przyszłości wyspy.
Wszystkie te środki gwarantują, że Nieruchomość na Bali to nie tylko metraż, ale część żywej tkanki wyspyNowy dom lub willa tutaj wiąże się z niepisaną odpowiedzialnością za szanowanie i utrzymanie otaczającego środowiska i kultury. W zamian wyspa obiecuje pozostać atrakcyjny i po dziesięcioleciach, z zachowanymi plażami, czystym powietrzem i lokalną autentycznością - czymś, co masowa turystyka w wielu innych miejscach już zniszczyła. Innymi słowy, Bali sprzedaje styl życianie tylko nieruchomość, ale ten styl życia jest starannie zaplanowany, aby był zrównoważony również za 50 lat.
Środowisko podatkowe i inwestycyjne
Rząd Indonezji celowo stworzył ramy, która z jednej strony ogranicza bezpośrednie nabywanie ziemi przez obcokrajowców, a z drugiej pozwala im bezpiecznie inwestować w nieruchomości poprzez prawa alternatywne. Konstytucja i Ustawa Rolna (UU 5/1960) ustalają, że tylko obywatele Indonezji mogą posiadać prawo własności do ziemi na czas nieokreślony (CertyfikatHakMilik – SHM) azurebali.com. Zamiast tego, cudzoziemcom udostępniono następujące legalne opcje baliexception.com:
- Prawo użytkowania (HakPakai) – daje cudzoziemcowi prawo do korzystania z ziemi lub mieszkania przez określony czas, zazwyczaj 30 lat z możliwością kontynuacji. Używane do cele mieszkaniowe i zakłada posiadanie zezwolenia na pobyt (np. KITAS). Pozwala praktycznie na "posiadasz" dom lub mieszkanie, nie będąc właścicielem ziemi dsgpay.comZgodnie z prawem cudzoziemiec może posiadać tylko jedną nieruchomość do osobistego zamieszkania pod HakPakai, który nie powinien być wynajmowany ani sprzedawany dla zysku dsgpay.comMinimalna wartość nieruchomości na Bali jest uregulowana – między 2 a 5 mld rupii (około $130 000 – $325 000) w zależności od rodzaju i lokalizacji dsgpay.com, aby skierować obcokrajowców na średni i luksusowy segment rynku. W ten sposób gwarantuje się, że zagraniczni nabywcy inwestują znaczny kapitał i przyczyniają się do lokalnej gospodarki.
- Prawo do długoterminowego najmu (HakSewa lub dzierżawa) – stanowi umowa najmu gruntu lub nieruchomości na 25–30 lat z opcją kontynuacji. To najprostsza droga: obcokrajowiec zawiera umowę notarialną z właścicielem (Indonezyjczykiem) i opłaca czynsz z góry za cały okresW zamian otrzymuje pełne prawa do korzystania z nieruchomości, budowania lub wynajmowania jej osobom trzecim na dany okres. Umowa leasingu na okres powyżej 3 lat może być zarejestrowana w Rejestrze Gruntów jako prawo rzeczowe, co daje dodatkowe bezpieczeństwo. Nieruchomości w dzierżawie są popularne – wielu zagranicznych inwestorów preferuje ten model jako szybki i elastyczny sposób na nabycie domu wakacyjnego; masowo umowy zawierają klauzulę przedłużenia o kolejne 20+ lat za porozumieniem stron azurebali.comW praktyce 30-letni wynajem w Bali jest często przedmiotem obrotu na rynku wtórnym podobnie jak własność, a jego cena rośnie z biegiem lat. Ważna zaleta to, że nie ma wymogu, aby kupujący miał status lokalny – dzierżawa może być nabyta również przez obcokrajowca przebywającego za granicą, ponieważ formalnie on wynajmuje, a nie kupuje ziemię.
- Prawo do zabudowy przez firmę (HakGunaBangunan – HGB) – to jest opcja dla więksi inwestorzy lub ci, którzy chcą pełne operacyjne władanie na nieruchomość. Cudzoziemiec tworzy indonezyjską osobę prawną – PT PMA (Penanaman Modal Asing, spółka z kapitałem zagranicznym), która zgodnie z prawem może nabywać ziemię z prawem zabudowy na 30 lat, z przedłużeniem o kolejne 20 + 30 lat (łącznie do 80 lat) baliexception.comFirma może być w 100% jej własnością i kupować zarówno domy, jak i działki, na których ma budować baliexception.comW praktyce PT PMA zapewnia prawie takie samo bezpieczeństwo jak własność wolna – HGB certyfikat jest wystawiony na firmę kontrolowaną przez obcokrajowca. Istnieje wymóg minimalny plan inwestycyjny w wysokości 10 miliardów rupii (około $700 000) i wniesiony kapitał w wysokości co najmniej 251 tys. z tej kwoty baliexception.com, jak również rejestracja w Agencji Koordynacji Inwestycji (BKPM). W zamian inwestor otrzymuje elastyczność – własność PT PMA może być używany zarówno do użytku osobistego, jak i do celów biznesowych (na przykład domki wakacyjne do wynajęcia, hotele, biura), bez ograniczeń, jakie istnieją w przypadku osobistego Hak Pakai baliexception.com. PT PMA w zasadzie jest bilet do "pełnoprawnej" własności dla obcokrajowców gotowych do prowadzenia działalności i zainwestowania poważniejszego kapitału.
Oprócz tych podstawowych opcji istnieją również nieformalne podejścia, takie jak zakup za pośrednictwem lokalnego powiernika (tzw. nominowany struktura) lub małżeństwo z indonezyjskim obywatelem - ale kryją one prawne ryzyko i nie są zalecaneponieważ prawo nie uznaje cudzoziemca za właściciela nawet w przypadku ukrytej umowy powierniczej worldestate.homesZamiast tego, indonezyjskie państwo zachęca obcokrajowców do korzystania z oficjalnych mechanizmów, które są wystarczające elastyczne i chronione przez prawo.
Opodatkowanie: Transakcje na nieruchomościach na Bali są opodatkowane z umiarkowanymi, stałymi podatkami, które są znacznie niższe od typowych „podatków od zysku” w wielu krajach zachodnich. Przy kupnie i sprzedaży kupujący płaci 5% podatek od przeniesienia (BPHTB) na wartość, a sprzedawca – 2,5% podatek dochodowy (który zastępuje podatek od zysków kapitałowych) dsgpay.comStawki te są ostateczne i upraszczają transakcję – nie ma dodatkowego podatku od różnicy w cenie ani corocznej wyceny jak w niektórych krajach. Ponadto naliczane są opłaty notarialne (około 1–2% za sporządzenie aktów) i drobne koszty prawne dsgpay.com, które zazwyczaj są na koszt kupującego, a także prowizja agenta w wysokości 3–5% (płatna przez sprzedającego) dsgpay.com. Roczny podatek od gruntów i budynków (PBB) jest symboliczny – około 0,1–0,5% od wartości podatkowej nieruchomości dsgpay.comWażne jest, aby zauważyć, że Indonezja brak podatku od spadku – w przypadku śmierci właściciela nieruchomość jest dziedziczona przez jego następców prawnych (o ile spełniają oni warunki, np. są obywatelami lub sprzedadzą/przekażą prawo w terminie ustawowym). Brak również corocznego „podatku od bogactwa” od nieruchomości, co sprawia, że długoterminowe posiadanie nieruchomości niskokosztowy.
Regulacje i zachęty: Indonezja w ostatnich latach podejmuje reformy w celu ułatwianie inwestycji zagranicznychPrzyjęcie ustawy Omnibus o tworzeniu miejsc pracy (2020) i późniejszego rozporządzenia rządowego nr 18/2021 uprościło procedury nabywania nieruchomości przez obcokrajowców: zniesiono wymogi dotyczące długiego pobytu przed zakupem (teraz wystarczy ważny KITAS lub wizy), cudzoziemcom wolno posiadać mieszkania w budynkach mieszkalnych (tytułstraty) na działce budowlanej investmentpolicy.unctad.org, a minimalne progi cenowe zostały zaktualizowane, aby odzwierciedlać realia rynkowe. W rezultacie rynek stał się bardziej przejrzysty i dostępnycoraz więcej nowych kompleksów na Bali bezpośrednio oferuje mieszkania z HakPakai dla obcokrajowców lub dzierżawa umowy, bez potrzeby obchodzenia schematów dsgpay.comRząd nawet finalizuje koncepcję "złotej wizy" – 5- lub 10-letnie zezwolenie na pobyt w zamian za dużą inwestycję – co dodatkowo zachęca zamożne osoby do inwestowania kapitału w kraju (patrz poniżej). Jednocześnie Indonezja zachowuje swoboda walutowa i kapitałowa – zagraniczni inwestorzy mogą swobodnie repatriować swoje zyski po zapłaceniu należnych podatków; nie ma kontroli walutowej, która utrudniałaby transfery za granicę. W ten sposób kraj pozycjonuje się jako jurysdykcja „przyjazna inwestorom”, chociaż na swoich warunkach - ziemia pozostaje indonezyjska, ale Prawo do korzystania z niej lub budowania na niej jest hojnie i pewnie dawane tym, którzy przestrzegają zasad.
Bezpieczeństwo i porządek
Bali od dawna słynie jako spokojne i gościnne miejsce – jeden z najbezpieczniejszych regionów turystycznych w Azji finnsbeachclub.comCiężkie przestępstwa na wyspie to niezwykle rzadkie – według międzynarodowych statystyk poziom przestępstw z użyciem przemocy (np. morderstw) jest jednym z najniższych na świecie (około 0,4 na 100 000 osób) finnsbeachclub.comPrzypadki napaści na turystów są odosobnione i szokujące dla lokalnej społeczności, która szczyci się reputacją Bali jako „wyspy bogów i pokoju”. Oczywiście, jak w każdym popularnym miejscu, zdarza się drobna przestępczość – kieszonkowcy na zatłoczonych targach lub kradzieże rzeczy pozostawionych bez nadzoru, szczególnie w ruchliwych strefach exotiqproperty.com. Ale te ryzyka można zminimalizować zdrowym rozsądkiem, a Lokalne władze starają się utrzymać porządekNa wyspie działają wyspecjalizowane policjanci turystyczni, którzy patrolują dzielnice kurortów i pomagają cudzoziemcom w razie potrzeby. Sami Balijczycy, podążający za swoją hinduistyczną kulturą karma i gościnność, mają głęboki szacunek dla odwiedzających – większość gości czuje się bezpiecznie i mile widziana już z lotniska exotiqproperty.comCo roku miliony turystów odwiedzają Bali bez incydentówco sprawia, że bezpieczeństwo jest integralną częścią sukcesu gospodarczego wyspy.
Władze utrzymują surowe porządek publiczny, proporcjonalny do ambicji gospodarczych regionu. Policja drogowa, mimo chaotycznego ruchu, trzyma się zasad - od obcokrajowców wymagane jest ważne międzynarodowe lub lokalne prawo jazdy na skutery, kaski są obowiązkowe, a ostatnio nasilają się kontrole dotyczące nielegalne przewozy (Uber, Chwyć) i nieodpowiedzialni tłumacze/przewodnicy. To wszystko jest częścią wysiłków, aby poprawić jakość usług i bezpieczeństwo dla odwiedzającychW rejonach turystycznych wprowadzono monitoring wizyjny, a w przypadku poważniejszych naruszeń (na przykład narkotyki, które są ciężkim przestępstwem zgodnie z prawem indonezyjskim) działa się błyskawicznie. Rezultatem jest to, że zagraniczni inwestorzy i mieszkańcy cieszą się spokojnym życiem, rzadko zakłócany przez kryminalne troski - coś kluczowego przy wyborze miejsca na drugi dom. Jak mówią miejscowi, „jeśli traktujesz Bali z szacunkiem, Bali odpowie ci tym samym” – ta niepisana zasada podtrzymuje pokój społeczny i daje pewność każdemu, kto zainwestował środki i emocje w to rajskie miejsce, że jego osobiste bezpieczeństwo i inwestycja są chronione.
Ochrona inwestorów w nieruchomości
Nieruchomości są często znaczącą inwestycją, zwłaszcza w obcym kraju - dlatego Indonezja wprowadziła surowe procedury gwarantujące przejrzystość i ochronę zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającegoWszystkie transakcje nieruchomościami muszą być dokonywane przed licencjonowany notariusz pełniący funkcję urzędnika ds. aktów gruntowych (PPAT) dsgpay.comTen notariusz to nie tylko świadek – sprawdza prawa własności, poświadcza umowę i odpowiada za jej wpis do Państwowego Rejestru Gruntów (BPN)W praktyce żadna sprzedaż ani długoterminowy wynajem nie jest ważny bez aktu notarialnego.Akt Sprzedaży na sprzedaż, AktaSewa na wynajem), podpisany przez strony i poświadczony przez PPAT dsgpay.comTo tworzy efekt escrow: notariusz działa jako niezależny gwarant, że Przeniesienie własności i płatność odbywają się jednocześnie i poprawnieZazwyczaj kupujący wpłaca depozyt (np. 10–20% ceny) na rachunek powierniczy u notariusza lub w agencji przy podpisywaniu umowy przedwstępnej worldestate.homes, a następnie notariusz dokonuje szczegółowe sprawdzenie nieruchomości – ważność certyfikatu, istnienie obciążeń lub hipotek, zapłacone podatki, zgodność nieruchomości z planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczeniem worldestate.homesA jeśli zostaną wykryte problemy, transakcja zostaje wstrzymana, a depozyt zwracany, co chroni kupującego przed oszustwami lub ukrytymi wadamiDopiero po pomyślnym due diligence sporządzany jest ostateczny umowa główna (zazwyczaj dwujęzyczny, w języku indonezyjskim i w języku kupującego) worldestate.homesPrzeniesienie praw następuje w obecności notariusza - kupujący przelewa resztę kwoty, dokumenty są podpisywane i notariusz rejestruje nowego właściciela/użytkownika w BPN dsgpay.com. Opłaty notarialne i struktura prawna
Ważny szczegół, który często pozostaje niezrozumiany: opłaty notarialne w Indonezji zawsze obciążają kupującego, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest nabywana z rynku wtórnego, czy bezpośrednio od inwestora przy nowej budowie. Zazwyczaj opłaty te wynoszą około 11% (czasami do 21% w bardziej skomplikowanych przypadkach) i obejmują pełny pakiet prawny: sporządzanie wszystkich aktów, weryfikację własności i obciążeń, wpis do rejestru gruntów i wydanie ostatecznego tytułu. Notariusz w Indonezji (PPAT) pełni rolę zbliżoną do adwokata i rejestratora jednocześnie, co zmniejsza potrzebę zatrudniania osobnego adwokata, chociaż niektórzy zagraniczni inwestorzy wolą zatrudnić dodatkowego doradcę prawnego dla większego bezpieczeństwa.
W transakcjach dotyczących nowych budynków (off-plan) prowizja dla agencji jest zazwyczaj pokrywana przez sprzedawcę (inwestora) i jest już wliczona w cenę nieruchomości, natomiast koszty notarialne pozostają w całości po stronie kupującego. Praktyka na Bali przewiduje, że kupujący płaci również depozyt na rachunek powierniczy - zwykle 10-20% - który jest zatrzymywany do czasu zakończenia weryfikacji prawnej i podpisania ostatecznego aktu. Ta ściśle regulowana procedura, w połączeniu z jasną rolą notariusza, tworzy stabilne i przejrzyste środowisko, które inwestorzy bardzo cenią. Nowy tytuł (certyfikat) HakPakai, lub zaktualizowany zapis HakMilik/HGB z wpisanym prawem najmu) jest oficjalnie wydawany przez Służbę Gruntową na nazwisko kupującego, z którym jego prawo staje się niepodważalne i chronione przez prawo.
Ten proces, choć rygorystyczny, został stworzony w interesie inwestorów. Ryzyko nieuczciwych transakcji jest zminimalizowane – nie ma „ukrytego kredytu hipotecznego” ani podwójnej sprzedaży, które wyszłyby na jaw po zakupie, ponieważ notariusz wcześniej wszystko sprawdził. W przypadku budowy „na zielono” (off-plan) również istnieją ustalone praktyki ochronne: płatności są rozkładane na raty w zależności od postępu budowy, często z depozytem escrow, a kupujący otrzymuje notarialnie poświadczone prawo do przyszłej nieruchomości. Duży deweloperzy dobrowolnie stosują te mechanizmy, ponieważ zaufanie rynku jest kluczowe – nie jest przypadkiem, że nowe kompleksy willowe na Bali często są wyprzedawane jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty. Przykładw 2023 roku, po otwarciu granic, kilka elitarnych projektów w Canggu i Uluwatu wyprzedało wszystko kwoty zagraniczne w ciągu kilku dni, ponieważ inwestorzy wiedzą, że ich pieniądze są chronione, a projekty zostaną ukończone zgodnie z umową (podobna sytuacja opisana w Tajlandii jest już obserwowana również tutaj) worldestate.homes. Ponadto, prawo zobowiązuje do uiszczenia wszystkich należnych opłat państwowych (ok. 7,5% wartości ogółem) przed wpisem – to gwarantuje oficjalną rejestrację na nieruchomość na nazwisko nowego właściciela/najemcy, bez której transakcja nie ma mocy prawnej dsgpay.comW końcu, Nabycie nieruchomości na Bali dzisiaj jest nie tylko atrakcyjne, ale i pewne przedsięwzięcie – oparte na jasnych regulacjach, profesjonalnych usługach i rynku, który ceni reputację.
Długoterminowe możliwości wizowe dla zagranicznych inwestorów
Jedno jest kupić nieruchomość, a drugie móc w niej zostać i cieszyć się nią długoterminowo. Indonezja tradycyjnie wydawała krótkoterminowe wizy turystyczne, ale w ostatnich latach podjęła kroki, aby przyciągnąć zamożni obcokrajowcy, cyfrowi nomadzi i emeryci poprzez specjalne długoterminowe programy wizowe – odpowiednik tajlandzkich LTR i „Elitarnych” wiz. Przez wrzesień 2023 r. władze ogłosiły tzw. "Złota wiza" (Golden Visa) – 5- lub 10-letnie zezwolenie na pobyt w zamian za inwestycję w Indonezji imigrasi.go.idWarunki są celowo wysokie: indywidualny inwestor może otrzymać 5-letnią wizę, jeśli zainwestuje minimum $350 000 w indonezyjskich obligacjach skarbowych, akcjach lokalnych spółek lub depozycie bankowym imigrasi.go.idDla 10-letniej wizy próg wzrasta do $700 000 imigrasi.go.idAlternatywnie, założenie spółki z bezpośrednią inwestycją z $2,5 mln. zapewnia wizę na 5 lat, a $5 mln – na 10 lat goldenvisas.comWymagania dla korporacyjnych inwestorów top są jeszcze wyższe (dyrektorzy firm z inwestycją $25 mln również otrzymują 5-letni status) imigrasi.go.id. Złota wiza to nie jest program masowy, a jest skierowany na „inwestorzy wysokiej klasy“które w znacznym stopniu przyczynią się do gospodarki - dlatego też przywileje są istotne: długi pobyt bez potrzeby częstych przedłużeń, prawo swobodnego wjazdu i wyjazdu, bez konieczności ustawiania się w kolejce po tymczasowe pozwolenia przy każdym powrocie do kraju imigrasi.go.idOczekuje się, że posiadacze złotych wiz otrzymają również ułatwienia w prowadzeniu działalności gospodarczej (np. prawo do pracy lub przyspieszone licencje), chociaż szczegóły są finalizowane w 2024 r. Rząd otwarcie oświadczył, że celem tego programu jest przyciągnięcie jakościowe inwestycje, takie jak te dokonane przez ZEA, Singapur i inne kraje ze swoimi "złotymi wizami" imigrasi.go.id.
Drugą kluczową inicjatywą jest tzw. "Wiza na drugi dom" (Second Home Visa), wprowadzona pod koniec 2022 r. Zapewnia 5 lub 10 lat prawa pobytu na zamożni obcokrajowcy, emeryci lub profesjonaliściktórzy chcą osiedlić się w Indonezji bez pracy na podstawie lokalnej umowy o pracę fragomen.com. Podstawowym wymogiem jest finansowy - kandydat musi udowodnić posiadanie minimum 2 miliardy rupii (około 130 000 EUR) w formie oszczędności zdeponowanych w indonezyjskim banku państwowym goldenvisas.comPoczątkowo kwota ta była wymagana jako zablokowany depozyt na cały okres wizy, co wywołało krytykę, ale w 2023 roku warunki zostały złagodzone – akceptowane są również dowody posiadania nieruchomości o podobnej wartości lub inwestycji w indonezyjskie papiery wartościowe flado.id. Drugi dom wizę nie uprawnia do pracy (w przeciwieństwie do niektórych tajskich programów), ale pozwala właścicielowi swobodnie mieszkać na Bali i w całej Indonezji przez 5 lub 10 latotwierać lokalne konto bankowe, zarządzać swoimi firmami i co najważniejsze – kupować nieruchomości ze statusem Hak Pakai fragomen.comWłaściwie, ta wiza łączy w sobie cechy wizy inwestorskiej, emerytalnej i pobytowej w jednym fragomen.comNie ma ograniczeń wiekowych (w przeciwieństwie do tradycyjnej wizy emerytalnej KITAS Retirement, która jest tylko dla osób powyżej 55 lat). fragomen.comW ten sposób Wiza drugiego domu stała się osobliwa "wiza dla cyfrowych nomadów", chociaż oficjalnie nie pozwala na pracę, ponieważ tysiące zamożnych pracowników zdalnych i właścicieli firm internetowych wykorzystuje ją do długotrwałego pobytu na Bali ze swoimi dochodami zagranicznymi. W połączeniu z brakiem podatku od dochodów zagranicznych dla osób, które nie uzyskują statusu lokalnego rezydenta podatkowego, Indonezja zapewnia tym mieszkańcom wolność finansowa – mogą wydawać swoje pieniądze lokalnie, bez dodatkowego opodatkowania, o ile ich dochody pochodzą z zagranicy.
Oprócz powyższych nowości, nadal istnieją również tradycyjne reżimy wizowe, z których cudzoziemcy elastycznie korzystają. Na przykład, wiza inwestorska (Inwestor KITAS) pozwala osobie, która założyła PT PMA i zainwestuje co najmniej 1,25 miliarda rupii (~75 000 €) w kapitał, aby otrzymać 1- lub 2-letnie zezwolenie na pobyt z prawem do prowadzenia działalności gospodarczej. Wiza emerytalna (Emerytura KITAS) daje coroczne odnawialne pozwolenie na pobyt osobom powyżej 55 roku życia, które udowodniły dochód powyżej 2000 euro miesięcznie i wynajęły lokalne mieszkanie - jest ono bardziej dostępne, ale krótkoterminowe i również zabrania pracy. Dla znacznie młodszych ekspatów pozostaje opcja wizy biznesowe i wizyty socjalne – 6-miesięczne wizy wielokrotnego wjazdu, z którymi wielu „próbuje” życia na Bali, zanim zdecydują się na bardziej poważny status. Obraz dopełnia również fakt, że ponad 80 krajów, w tym Bułgaria, ma prawo do ruchu bezwizowego „wjazd bez wizy na 30 dni” lub wizy na lotnisku (VoA) – to ułatwia właścicielom nieruchomości wielokrotne krótkoterminowe pobyty, jeśli nie chcą lub nie spełniają warunków długiej wizy. Ogólne przesłanie jest jasne: Indonezja, a konkretnie Bali, chcą obecności zagranicznej, która wnosi pozytywny wkład – czy to poprzez kapitał, czy poprzez wymianę kulturalnąDlatego tym gościom się oferuje legalny, długoterminowy „dom z dala od domu”, o ile są gotowi inwestować we wzajemnie korzystną przyszłość wyspy.
Wysoka rentowność i niskie ryzyko
Rynek nieruchomości na Bali, wspierany przez bujną turystykę, demonstruje rentowności, które znacznie przewyższają europejskie, a nawet wiele azjatyckich rynkówInwestycje w domy wakacyjne i apartamenty na wynajem przynoszą imponujące zwroty: średnie brutto dochody z najmu na wyspie jest około 8–10% rocznie, jak w przypadku najbardziej poszukiwanych nieruchomości w Seminyak, Canggu lub Uluwatu mogą osiągnąć również 15% azurebali.comTo wynika z ciągłego napływu turystów - w szczycie sezonu luksusowe wille są wynajmowane za setki dolarów za noc, a Obłożenie jest wysokie prawie przez cały rok dzięki klimatowi i różnorodnym wydarzeniom (zawody surfingowe, festiwale, rekolekcje). Wielu zagranicznych właścicieli pokrywa swoje koszty i osiąga zysk tylko z kilkumiesięcznego wynajmu, podczas gdy w pozostałym czasie korzystają z nieruchomości dla siebie - model, który stał się niezwykle popularny i który zachęca do dalszych zakupówWskaźnikiem jest to, że po pandemii popyt ze strony obcokrajowców nie tylko się odbudował, ale eksplodujew 2023 roku zainteresowanie międzynarodowych nabywców nieruchomościami na Bali wzrosło o 85% w porównaniu z rokiem poprzednim, co odpowiada ~764 mln USD nowych inwestycji, skierowanych głównie na nowe budownictwo spacecoastdaily.comTen kapitalizm doprowadził do boom budowlany – wszędzie na południu wyspy wyrastają butikowe kompleksy i wille, dostosowane do zagranicznego gustu.
Jeszcze bardziej imponujący jest wzrost kapitału na nieruchomościach. W przeciwieństwie do wielu rozwiniętych rynków, gdzie ceny rosną powoli, pierwszorzędne lokalizacje na Bali odnotowują dwucyfrowy wzrost rocznie. Według lokalnych agencji, ceny nieruchomości wzrastały średnio o ~7% rocznie w ciągu ostatnich 5 lat, a w niektórych regionach wzrost jest szybszy investlandbali.com. Przykład: trzypiętrowa nowoczesna willa na działce 500 mkw., 1 km od plaży w Canggu, kosztowała około 8,5 miliarda rupii w 2019 r., a w 2023 r. jej cena osiąga 12,5 miliarda rupii – wzrost o ~47% w ciągu 4 lat exotiqproperty.comGłównym motorem jest wzrost cen ziemi: w tym samym okresie wartość wolnej ziemi w regionie wzrosła z ~1 mld do 1,5 mld rupii na no (100 m2), to znaczy 50% wzrost exotiqproperty.comOznacza to, że wczesni inwestorzy, którzy kupili działki przed pandemią, widzą teraz ogromne niezrealizowane zyski. Wyspa nadrabia również pod względem cen w porównaniu z innymi topowymi kurortami - chociaż nieruchomości są nadal tańsze niż te na Hawajach, Malediwach czy Polinezji Francuskiej, różnica zmniejsza się z każdym rokiem dwucyfrowego wzrostu independentaustralia.net. W 2024 roku Bali odnotowało nawet największy roczny wzrost cen do tej pory – 10–20% w zależności od segmentudzięki rekordowej liczbie turystów i ograniczonej podaży nieruchomości independentaustralia.net.
To wszystko dzieje się przy stosunkowo niskie ryzykoRynek jest dobrze regulowany, nie ma przesyconej zabudowy typu „bańka” (ze względu na wspomniane już kontrolowane strefy i ograniczenia wysokości), a Popyt strukturalnie przewyższa podaż – wyspa ma naturalne granice i nie może w nieskończoność zwiększać swojej pojemności, podczas gdy chętnych do życia i wypoczynku tutaj wciąż przybywa. System prawny już oferuje obcokrajowcom jasny status własności (choć ograniczony) – każdy certyfikat HakPakai или HGB nosi wpisaną nazwę zagranicznego inwestora lub jego firmy, która jest uznawana przez sąd i instytucje. W przypadku sporu lub potrzeby przymusowej egzekucji (na przykład eksmisji nierzetelnego najemcy), obcokrajowiec ma taką samą ochronę prawną jak lokalny właściciel. Wreszcie, system finansowy Indonezji jest stabilny i nie przewiduje gwałtownych ruchów, które zszokowałyby rynek nieruchomości – wręcz przeciwnie, bank centralny uważnie monitoruje kredyty hipoteczne i zapobiega przegrzaniu. Do 2023 r. Indonezja nawet nie uczestniczyła w globalnej automatycznej wymianie informacji bankowych (CRS) dsgpay.com, co nieoficjalnie czyniło kraj ciche schronienie dla kapitału prywatnegoChociaż w ostatnim czasie regulacje są dostosowywane do standardów międzynarodowych, Indonezja nadal dyskretnie ceni poufność finansową – to kolejny powód, dla którego zamożni inwestorzy czują się tu komfortowo.
Wnioski: O Bali można powiedzieć to samo, co mówi się o samej Indonezji – „Jedność w różnorodności“, ale w odniesieniu do klimatu inwestycyjnego. Wyspie udaje się połączyć pozornie sprzeczne elementysurowe ograniczenia (ziemia nie jest na sprzedaż) z otwartymi drzwiami (inwestuj, mieszkaj tu 10 lat); burzliwa turystyka z zachowaną kulturą; wysokie zyski z niskim ryzykiem. To nie jest owoc przypadku - a świadoma filozofia narodowa, że bogactwo i rozwój muszą iść w parze z poszanowaniem lokalnych wartości. Jeśli założymy, że nasza osobista wolność i dobrobyt obejmują prawo do życia w wybrany przez nas sposób, to Bali jest jednym z niewielu miejsc, gdzie ta wolność nie tylko się toleruje, ale i zachęca – wystarczy, że cenimy ziemię i ludzi, którzy ją czynią tak wyjątkową.
Przydatne źródła:
- Indonezyjskie Ministerstwo Rolnictwa i Spraw Ziemi (ATR/BPN) – Oficjalna strona: atrbpn.go.id
- Rozporządzenie w sprawie zagranicznego posiadania nieruchomości (Rozporządzenie Rządowe nr 18/2021) – UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- Dyrekcja ds. Migracji Indonezji – Golden Visa (wiza inwestorska na 5/10 lat, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Dyrekcja ds. Migracji Indonezji – Second Home Visa (5/10-letnia wiza dla zamożnych osób, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Katalog projektów inwestycyjnych dla Bali (Bank Indonezji & rząd prowincji) baliexpat.com