W ciągu ostatnich dwóch dekad Tajlandia ugruntowała swoją pozycję jako jeden z rzadkich przykładów państwa, które nie tylko wita turystykę i kapitał zagraniczny – ono je chroni, rozwija i daje im przestrzeń do wzrostu. To nie jest owoc przypadku, ale dobrze przemyślanej i zrealizowanej strategii rozwoju. W świecie, w którym niepewność polityczna i surowe regulacje często odstraszają inwestorów, Tajlandia wyróżnia się jako schronienie nie tylko dla podróżnych, ale także dla kapitału i spokoju.
Transformacyjna wizja i plany strategiczne
Kluczowa rama, która umożliwiła tę transformację, to całościowa Plan Rozwoju Prowincji 2023–2027 o Phuket – ambitny plan, analogiczny duchem do słynnej D33 w Dubaju nationthailand.comTen pięcioletni plan ma na celu nie tylko popandemiczną odbudowę turystyki, ale kompleksową ponowne przemyślenie i dywersyfikacja gospodarki wyspy, z wizją przekształcenia Phuket w „globalne miasto” i zaawansowane technologicznie centrum inwestycyjne. Przed COVID-19 Phuket polegało prawie wyłącznie na turystyce (97% przychodów), osiągając w 2019 r. 14,5 miliona zagranicznych turystów i 422 mld ฿ przychodu – drugie miejsce po Bangkoku nationthailand.comLekcje z pandemii zasugerowały jednak nowe podejście. Pięcioletni plan nakreśla siedem kluczowych priorytetów do generowania nowych źródeł wzrostu nationthailand.com:
- Globalne centrum kulinarne – pozycjonowanie Phuket jako miasta gastronomii nationthailand.com.
- Centrum medyczne i odnowy biologicznej – przyciąganie turystyki zdrowotnej i spa na światowym poziomie nationthailand.com.
- Turystyka sportowa – rozwój infrastruktury dla wydarzeń i aktywności, takich jak surfing, golf i inne. nationthailand.com.
- Międzynarodowe Centrum Edukacyjne – przyciąganie uniwersytetów i programów szkoleniowych nationthailand.com.
- Inteligentne miasto i technologie cyfrowe – tworzenie wartości poprzez digitalizację i inicjatywy „smart city” nationthailand.com.
- Turystyka morska i przystanie jachtowe – utwierdzanie jako morski hub w regionie nationthailand.com.
- Handel i MICE – budowa centrum przetwórstwa tuńczyka (ASEAN) oraz przyciąganie międzynarodowych konferencji i wystaw nationthailand.com.
Przykładem realnych działań zgodnie z planem jest zatwierdzony projekt Andaman International Health andWellnessCentre – międzynarodowe centrum odnowy biologicznej z budżetem 5,1 miliarda ฿, którego finansowanie rząd przyspieszył w 2022 r. nationthailand.comTakie inicjatywy pokazują determinację lekcje z COVID przekształcić w nowe możliwości, zamiast Phuket wracać do starego modelu masowej turystyki.
Rozwój infrastruktury odgrywa kluczową rolę w tej wizji. Premier Srettha Thavisin osobiście nadzoruje przyspieszony plan 7 dużych projektów o łącznej wartości 148 mld ฿, skupiony na transporcie i łączności w regionie Andamańskim nationthailand.comWśród pilnych obiektów jest tunel „Nowe Miasto – Ko Kaeu – Patong” (14,7 mld ฿), który połączy wnętrze wyspy z kluczowym regionem turystycznym Patong i odciąży ruch. nationthailand.com. Równolegle budowane i rozbudowywane są lotniska: Międzynarodowe lotnisko Phuket (druga faza) zwiększy przepustowość z 12,5 do 18 mln pasażerów rocznie do 2027 r. nationthailand.com, Lotnisko Krabi – z 5 do 17 mln. nationthailand.com, a planowane jest również zupełnie nowe Lotnisko Pangya na pobliskim kontynencie o przepustowości 40 mln pasażerów rocznie (inwestycja ~80 mld ฿) nationthailand.comTe ulepszenia nie tylko otwierają nowe połączenia lotnicze; budują one zrównoważoną infrastrukturę, która udźwignie przyszły dwucyfrowy wzrost liczby turystów i uczyni Phuket globalnym centrum ekonomicznym.
Rozwój urbanistyczny i zrównoważony rozwój
Równolegle z projektami ekonomicznymi, Tajlandia strategicznie podchodzi do rozwoju miejskiego Phuket – nieruchomość nie jest traktowana po prostu jako suma metrów kwadratowych, ale jako organiczna część żywej struktury miastaWizja "Nowy Phuket" Wplata zrównoważony rozwój, ekologię i kulturę w planowanie miejskie phuketbuyhouse.comRozszerzane są zielone przestrzenie, wprowadza się wysoki standard mobilności (nowe drogi, tunele, transport publiczny) i buduje się centra kulturalne i edukacyjne - wszystko to w harmonii, która gwarantuje wygodę i długoterminową wizję phuketbuyhouse.comWięc wyspa zachowuje swoje naturalne piękno i dziedzictwo kulturowe, podczas gdy rośnie gospodarczo, zapewniając przyszłym pokoleniom możliwość cieszenia się krystaliczne plaże i bogate ekosystemy Phuket phuketbuyhouse.comDom lub kurort tutaj przestaje być po prostu schronieniem lub inwestycją, a staje się strategiczny zasób przyszłej sieci – zintegrowany w jednej wizji inteligentnego, zielonego i bogatego kulturowo miasta.
Środowisko podatkowe i inwestycyjne
Środowisko podatkowe w Tajlandii nie jest przypadkowym złagodzeniem – jest to kategoryczna decyzja polityczna w służbie wzrostu. Kraj stosuje praktyczny terytorialny system podatkowy: Dochody z zagranicy rezydentów nie podlegają opodatkowaniu, jeżeli nie zostaną sprowadzone do Tajlandii w roku ich uzyskania taxsummaries.pwc.com. Co więcej, od 2022 roku rząd wprowadził specjalny tryb, który zwalnia z podatku dochodowego całe grupy zagranicznych inwestorów – osoby o wysokich dochodach, emeryci i pracownicy zdalni spełniający warunki nowej wizy LTR investmentpolicy.unctad.orgTo efektywnie oznacza 0% podatek od ich światowych dochodów, jeśli zdecydują się osiedlić w Tajlandii – korzyść, którą niewiele innych krajów oferuje tak otwarcie.
W kraju nie ma osobnego podatku „od zysków kapitałowych” – dochody kapitałowe są traktowane zgodnie z ogólnym prawem podatkowym i są zwolnione, jeśli pochodzą z zagranicy i nie zostaną sprowadzone do kraju w tym samym roku taxsummaries.pwc.comPrzy sprzedaży nieruchomości, zamiast klasycznego podatku od zysków kapitałowych, stosuje się symboliczne opłaty – na przykład opłata 2% przy przeniesieniu własności, mały podatek stemplowy lub jednorazowy podatek od działalności gospodarczej (~3.3%), w zależności od przypadku. Podatek od osób prawnych jest ustalony na poziomie 10%, ale inwestorzy korzystają z licznych zachęt: w priorytetowych branżach i specjalnych strefach ekonomicznych przyznawane są wakacje podatkowe i obniżki. Na przykład, w niektórych specjalnych strefach południowych podatek korporacyjny został zmniejszony o połowę, a dla niektórych działalności wynosi zaledwie 10%, a nawet 3%, z podatkiem dochodowym od osób fizycznych wynoszącym symboliczne 0%. lexnovapartners.comW większości przypadków nie ma wymogu wysokiego minimalnego kapitału przy rejestracji firmy - założenie nowego biznesu może nastąpić szybko i z niskimi barierami. Krótko mówiąc, Tajlandia celowo utrzymuje „lekkie” ramy podatkowe i regulacyjne – aby umożliwić błyskawiczne uruchamianie biznesów i maksymalne zachowanie wygenerowanej wartości w rękach inwestorów.
Reżim prawny ziemi: ograniczenia, dzierżawa i własność ziemska
Jednym z najważniejszych aspektów inwestycji w nieruchomości w Tajlandii jest różnica między dzierżawa (długoterminowy wynajem) i własność ziemska (pełna własność). Zgodnie z ustawą o ziemi Królestwa Tajlandii, obcokrajowcy nie mają prawa do bezpośredniego posiadania ziemi na swoje nazwisko (Land Code, Thai Government). Mogą oni stać się bezpośrednimi właścicielami jedynie mieszkań w kondominiach, pod warunkiem, że udział obcokrajowców w budynku nie przekracza 49% całkowitej powierzchni (Thailand Condominium Act).
Najczęstszy wariant dla domów i willi to dzierżawa — prawo dzierżawy gruntu na okres do 30 lat, z możliwością przedłużenia. W przypadku dzierżawy płatna jest opłata rejestracyjna w Departamencie Gruntów (Land Department), która wynosi 1% całkowitej wartości umowy, plus 0,1% opłaty skarbowej (stamp duty), łącznie około 1,1% (Land Office Fees – LAFS Legal). Konstrukcja ta pozwala obcokrajowcowi na posiadanie budynku na dzierżawionym gruncie, ale sam grunt pozostaje własnością obywatela Tajlandii lub lokalnej osoby prawnej.
Przy własność ziemska, zwykle stosowane w kondominiach lub za pośrednictwem tajskiej spółki, nabywa się pełne prawo własności do nieruchomości (lub udziału w budynku), bez ograniczeń czasowych. W takim przypadku koszty przeniesienia są znacznie wyższe: 2% opłata za rejestrację przeniesienia, 0,5% opłata skarbowa, 3,3% podatek od działalności gospodarczej, a także podatek u źródła (withholding tax), który różni się w zależności od statusu sprzedawcy. Całkowite obciążenie sięga około 6–6,8% wartości nieruchomości (Land Department Thailand – Transfer Fees, Samui Island Realty).
Dodatkowo, niektóre projekty oferują długoterminowe schematy dzierżawy z opcją odnowienia do 90 lat (30+30+30), ale każdy dodatkowy okres podlega negocjacjom i nie jest automatycznie gwarantowany przez prawo. Dla zagranicznych inwestorów, którzy chcą strukturyzować zakup poprzez tajską firmę, ważne jest, aby wiedzieć, że kontrola nad taką firmą podlega surowemu nadzorowi regulacyjnemu i w przypadku nadużyć ziemia może zostać odebrana (Thailand Board of Investment).
Ważny praktyczny szczegół: w Tajlandii notariusz ma ograniczoną funkcję, a główną rolę prawną w transakcjach pełni prawnik, który przeprowadza weryfikację prawną (due diligence), przygotowuje umowy i koordynuje wpis do Land Department. Przy zakupie kondominium lub korzystaniu z leasehold zwykle jest wymagane Zagraniczny Wymiana Certyfikat dla płatności powyżej $50 000 — dokument wydany przez bank w przypadku przelewu międzynarodowego, bez którego wpis nie może zostać zakończony. Ponadto, dziedziczenie nieruchomości przez obcokrajowca jest dozwolone pod warunkiem, że spadkobierca spełnia wymogi dotyczące własności zagranicznej; w przeciwnym razie nieruchomość musi zostać sprzedana w ciągu roku. W przypadku kondominiów należy również wziąć pod uwagę roczną opłatę za utrzymanie części wspólnych (około 30–80 ฿/m² miesięcznie), która obejmuje ochronę, sprzątanie i zarządzanie częściami wspólnymi.
Dlatego też, zanim przystąpi się do zakupu domu, działki lub willi, konieczna jest konsultacja z doświadczonym prawnikiem specjalizującym się w tajlandzkim prawie nieruchomości. Ostatecznie, wybór między leasehold a freehold nie jest tylko decyzją prawną, ale strategicznym posunięciem, które przesądza o tym, jak będzie zarządzana i chroniona inwestycja przez wiele lat.
Przy zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, kupujący nie jest winien wynagrodzenia prowizyjnego agencji lub pośrednikowi - to standardowa praktyka na rynku w Tajlandii. Niemniej jednak, wszystkie opłaty notarialne i koszty prawne związane z przygotowaniem i wpisem transakcji pozostają w całości na koszt kupującego, płatne bezpośrednio przed lub przy finalizacji przeniesienia w Land Department.
Bezpieczeństwo i porządek
Nie ma innego miejsca turystycznego, gdzie brak przestępczości była tak namacalną i ważną częścią ekosystemu gospodarczego, jak w Tajlandii. W kraju przestępstwa z użyciem przemocy wobec obcokrajowców są stosunkowo rzadkie countryreports.org, a Tajlandia jest uważana za jeden z najbezpieczniejszych krajów w Azji Południowo-Wschodniej dla podróżujących bhtp.comOczywiście, drobne kradzieże nie są niespotykane, ale kultura gościnności i szacunku do gościa znacznie zmniejsza ryzyko dla turystów. Ta kultura porządku to nie mit, a wynik celowych polityk: działająca policja turystyczna, surowe kary za napaści i umowa społeczna, w którym naruszenie zasad jest rzadkim wyjątkiem. W Dubaju mówiono, że można zostawić torbę z pieniędzmi na ulicy i znaleźć ją nienaruszoną godzinę później – w Phuket, choć w mniejszym stopniu, również panuje poczucie, że Ludzie i mienie są bezpieczneTo nie zawsze jest podkreślane w broszurach finansowych, ale jest kluczowy fundament w kwitnącym środowisku turystycznym i inwestycyjnym – spokój i pewność, że można inwestować i żyć swobodnie, bez strachu o bezpieczeństwo osobiste.
Ochrona inwestorów w nieruchomości
Jedną z najsilniejszych ochron dla inwestorów w nieruchomości jest wprowadzona mechanizm escrow – specjalny rachunek powierniczyktóra chroni środki kupującego do momentu spełnienia określonych warunków. Oficjalnie Tajlandia przyjęła ustawę o escrow już w 2007 roku w celu ochrony kupujących mieszkania przed ryzykiem, że deweloper nie ukończy projektu siam-legal.comChociaż prawo nie uczyniło rachunków escrow absolutnie obowiązkowymi (spotkało się to z oporem ze strony deweloperów, którzy polegają na 10–20% depozytach z ceny w celu finansowania budowy siam-legal.com), rynek sam się dostosowujeDziś większość dużych i renomowanych inwestorów dobrowolnie korzystają z usług escrowoferowane przez banki i kancelarie prawne w celu zapewnienia bezpieczeństwa środków klientów siam-legal.comZazwyczaj przy zakupie „na zielono”, kupujący wpłaca 10–30% zaliczki, która jest przechowywana na zabezpieczonym koncie do osiągnięcia określonego etapu budowy; następnie następuje kilka rat (łącznie do ~50% wartości) w zależności od postępu, a reszta jest spłacana po zakończeniu i przeniesieniu własności. Dlatego przy każdej premierze nowego kompleksu wakacyjnego nieruchomości często są rozchwytywane za kilka godzin – na przykład duży projekt w tym roku wypełnił swój zagraniczny limit (49% mieszkań) w zaledwie 3 godziny, z ponad 2000 oczekujących na liście khaosodenglish.comZaufanie tutaj to nie obietnica, a praktyka, poparta regulacjami i profesjonalizmem. Niezależnie od ceny sprzedaży, każdy kupujący płaci również ~4% wartości w opłatach skarbowych (np. 2% przy wpisie transakcji do Departamentu ds. Ziemi) - ta kwota jest obowiązkowa i gwarantuje oficjalną rejestrację nieruchomości na nazwisko nowego właściciela. W rezultacie ryzyko niedokończonych projektów lub oszustw jest zminimalizowane, a przejrzystość na rynku przyciąga jeszcze więcej kapitału.
Długoterminowe możliwości wizowe dla zagranicznych inwestorów
Jednym z najbardziej atrakcyjnych „drzwi” do długoterminowego pobytu w Tajlandii jest nowy program dla 10-letni pobyt Long-TermResident (LTR) VisaWprowadzona w 2022 roku, zapewnia zamożnym i wysoko wykwalifikowanym cudzoziemcom 10-letnie zezwolenie na pobyt (5+5 lat) z uproszczoną administracją i znacznymi zachętami podatkowymi. Program skierowany jest do czterech grup „wysokiego potencjału”: zamożni obcokrajowcy, bogaci emeryci, specjaliści pracujący zdalnie i wysoko wykwalifikowani specjaliściWarunki dla pierwszej kategorii, na przykład, obejmują majątek netto w wysokości co najmniej 1 mln USD, roczny dochód powyżej 80 000 (ostatnie 2 lata) i inwestycja minimum 1 500 000 w aktywa tajlandzkie – nieruchomości, obligacje państwowe lub bezpośredni udział w spółkach investmentpolicy.unctad.orgDla emerytów wymagania to wiek powyżej 50 lat. dochód co najmniej $40 000 rocznie lub wystarczających oszczędności, i inwestycja $250 000 w nieruchomości lub obligacje investmentpolicy.unctad.orgDla „cyfrowych nomadów” – udowodniony dochód $40 000+, wyższe wykształcenie (magister) lub posiadanie praw do własności intelektualnej i 5+ lat doświadczenia investmentpolicy.unctad.org. Wspólną cechą wszystkich kategorii jest to, że państwo zapewnia im nie tylko długi status, ale i zwolnienie z podatku od dochodów z zagranicy (a dla wysoko wykwalifikowanych – podatek liniowy od dochodów lokalnych). Innymi słowy, wiza LTR działa jak prawdziwa „złota wiza” – zapewnia legalne prawo pobytu na 10 lat i zachowanie globalnej wolności finansowej jej posiadacza.
Przy bardziej umiarkowanym budżecie Tajlandia oferuje również ThailandElite (ThailandPrivilege) Pobyt – unikalny program, nieoficjalnie znany jako tajlandzka „złota wiza” thaiembassy.comNie wymaga inwestycji w gospodarkę, a jednorazową składka członkowska, w zamian za którą obcokrajowiec otrzymuje wizę wielokrotną i szereg przywilejów VIP. Pakiety różnią się od siebie 5-letnia wiza za ~600 000 ฿ (około 16 000 €) henleyglobal.com, przez 10-latka za 1,5 mln. ฿, do 20-letnia opcja za 5 mln ฿ (około 140 000 €) henleyglobal.comProgram umożliwia dołączenie rodziny, a jej przywileje obejmują od szybkiej odprawy na lotniskach, przez usługi konsjerża, po zniżki w luksusowych kurortach. Ważne jest, że brak kryteriów dochodu lub aktywów – wystarczy uiścić odpowiednią opłatę, a kandydat otrzymuje status długoterminowy, dostęp do banku, prawo jazdy i prawo do posiadania nieruchomości (kondominium) w Tajlandii thaiembassy.comDla wielu obcokrajowców to nie tylko wiza, ale bilet do nowy styl życia – tropikalny, opłacalny finansowo i zapewniony przez gościnne państwo Tajlandii.
Wysoka rentowność i niskie ryzyko
Rentowność inwestycji w nieruchomości w Phuket znacznie przewyższa europejskie standardy. Brutto dochody z wynajmu w Tajlandii wynoszą zazwyczaj ~6–8%, a w popularnych kurortach, takich jak Phuket i Koh Samui, mogą sięgać 10%+ rocznieLuksusowe wille na wyspie Phuket noszą nawet średnio 7–12% roczny dochód, wyprzedzając wiele globalnych rynków awann.netNa przykład w szczycie sezonu 2024 r. średni miesięczny czynsz za trzypokojową willę osiągnął 100 000 ฿, a nieruchomości willowe w takich rejonach jak Bang Tao i Laguna osiągnęły ponad 10% rocznej rentowności awann.netCo więcej, wzrost kapitału jest imponujący: ceny nieruchomości z najwyższej półki na Phuket wzrosły o około 10,7% średnio rocznie w ciągu ostatnich 20 lat, podczas gdy niektóre lokalizacje (np. dzielnica Rawai) odnotowały 14-krotny wzrost cen w ciągu dwóch dekad awann.netTylko w 2023 roku, po otwarciu granic, ceny mieszkań na wyspie wzrosły o 10–15% – najwyższy wzrost, zarejestrowany dotychczas awann.net.
To wszystko dzieje się przy surowa regulacja i minimalna presja administracyjnaW przeciwieństwie do wielu krajów azjatyckich, obcokrajowcy w Tajlandii mają prawo do bezpośredniego posiadania nieruchomości - choć głównie w kondominiach (do 49% jednostek w budynku), polityka ta zapewnia jasny status prawny inwestorowi zagranicznemu. Transakcje są rejestrowane w państwowym rejestrze gruntów, gwarantując bezpieczeństwo tytułuUmowy przedwstępne kupna zwykle zawierają wszystkie kluczowe klauzule, a organy państwowe (takie jak Departament Ziemi) nadzorują transakcje. Tajlandia przez długi czas nawet nie uczestniczyła w globalnych schematach automatycznej wymiany informacji finansowych – dopiero w 2023 r. rozpoczęła etapowe wprowadzanie Common Reporting Standard taxsummaries.pwc.comTa dyskrecja i nietykalność finansowa jest przewagą, o której rzadko mówi się otwarcie, ale która globalni inwestorzy wysoko cenią w jurysdykcji Tajlandii.
Podczas gdy wiele europejskich gospodarek zmaga się z ciężkimi regulacjami, rosnącymi podatkami i napięciami społecznymi, Tajlandia - a w szczególności wyspa Phuket - buduje rzeczywistość, w której kapitał i wolność nie tylko przetrwają, ale kwitną. Wniosek jest nie tylko finansowy, ale i filozoficzny: jeśli bogactwo i możliwość życia w wybrany przez nas sposób są przedłużeniem naszej osobistej wolności, to Phuket jest jednym z ostatnich miejsc, gdzie ta wolność jest nie tylko szanowana, ale i zachęca i celebruje.
Przydatne źródła
- Plan Rozwoju Prowincji Phuket 2023–2027 (strategia dywersyfikacji gospodarki Phuket) – Nation Thailand nationthailand.com
- Projekty infrastrukturalne dla Phuket (rozbudowa lotnisk, tunele) – Nation Thailand nationthailand.com
- Departament Ziemi Tajlandii – Oficjalna strona: dol.go.th
- Tajlandzka Wiza Długoterminowego Pobytu (LTR) – Rada Inwestycyjna: ltr.boi.go.th
- Program wizowy Thailand Privilege (Elite) – Thailand Privilege Card Company: thailandprivilege.co.th