תאילנד: המדינה שהפכה את התיירות וההון לפילוסופיה לאומית

במהלך שני העשורים האחרונים, תאילנד התבססה כאחת הדוגמאות הנדירות למדינה שלא רק מקבלת בברכה תיירות והון זר - היא שומרת עליהם, מפתחת אותם ונותנת להם מרחב לצמוח. זה לא פרי של מקריות, אלא של אסטרטגיית פיתוח מחושבת ומיושמת היטב. בעולם שבו חוסר יציבות פוליטית ותקנות מחמירות לעתים קרובות מפחידות משקיעים, תאילנד בולטת כמקלט לא רק למטיילים, אלא גם להון ולשלווה.

חזון טרנספורמטיבי ותוכניות אסטרטגיות

המסגרת המרכזית שאפשרה את השינוי הזה היא הכוללת תוכנית פיתוח מחוזית 2023–2027 לפוקט - תוכנית שאפתנית, דומה ברוחה ל-D33 המפורסם של דובאי nationthailand.com.תוכנית חמש-שנתית זו אינה מכוונת רק להתאוששות התיירות לאחר המגיפה, אלא מקיפה בחינה מחדש וגיוון של כלכלת האי, עם חזון להפוך את פוקט ל"עיר גלובלית" ומרכז היי-טק להשקעות. לפני COVID-19, פוקט הסתמכה כמעט לחלוטין על תיירות (97% מההכנסות), שהגיעה בשנת 2019. 14.5 מיליון תיירים זרים ו-422 מיליארד ฿ הכנסות – מקום שני אחרי בנגקוק nationthailand.com. השיעורים מהמגיפה, לעומת זאת, הציעו גישה חדשה. התוכנית לחמש שנים מתווה שבעה יעדים מרכזיים לייצר מקורות צמיחה חדשים nationthailand.com:

• מרכז קולינרי גלובלי – מיצוב של פוקט כעיר של גסטרונומיה nationthailand.com.
• מרכז רפואי ובריאות – משיכת תיירות בריאות וספא ברמה עולמית nationthailand.com.
• תיירות ספורט – פיתוח תשתיות לאירועים ופעילויות, כמו גלישת גלים, גולף ועוד. nationthailand.com.
• מרכז חינוכי בינלאומי – גיוס אוניברסיטאות ותוכניות הכשרה nationthailand.com.
• עיר חכמה וטכנולוגיות דיגיטליות – יצירת ערך באמצעות דיגיטציה ויוזמות "עיר חכמה" nationthailand.com.
• תיירות ימית ומרינות – ביסוס כ מרכז ימי באזור nationthailand.com.
• מסחר ו-MICE – בניית מרכז לעיבוד טונה (ASEAN) ומשיכת כנסים ותערוכות בינלאומיות nationthailand.com.

דוגמה לפעולות ממשיות על פי התוכנית היא הפרויקט שאושר מרכז בריאות ואיכות חיים בינלאומי אנדמן – מרכז בריאות בינלאומי בתקציב של 5.1 מיליארד ฿, אשר הממשלה האיצה את מימונו בשנת 2022. nationthailand.com.יוזמות דומות מראות את הנחישות הלקחים מקוביד להפוך להזדמנויות חדשות, במקום שפוקט תחזור למודל הישן של תיירות המונים.

פיתוח תשתיות משחק תפקיד מכריע בחזון הזה. ראש הממשלה סרתה תאוויסין מפקח באופן אישי על תוכנית מואצת של 7 פרויקטים בקנה מידה גדול בשווי כולל של 148 מיליארד בהט, המתמקדת בתחבורה וקישוריות באזור אנדמן nationthailand.com. בין הפרויקטים הדחופים נמצאת מנהרת 'נובה סיטי - קו קאו - פאטונג' (14.7 מיליארד בהט), אשר תחבר את פנים האי עם אזור התיירות המרכזי פאטונג ותקל על התנועה. nationthailand.com.במקביל נבנים ומרחיבים גם שדות תעופה: נמל התעופה הבינלאומי פוקט (השלב השני) יגדיל את הקיבולת מ-12.5 ל-18 מיליון נוסעים בשנה עד 2027. nationthailand.com, נמל התעופה קראבי – מ-5 עד 17 מיליון nationthailand.com, ותוכנן גם חדש לגמרי נמל התעופה פנג'יה ביבשת הסמוכה בקיבולת של 40 מיליון נוסעים בשנה (השקעה ~80 מיליארד ฿) nationthailand.comהשדרוגים הללו לא רק פותחים קווי אוויר חדשים; הם בונים תשתית בת קיימא שתתמוך בצמיחה עתידית דו-ספרתית של תיירים ותהפוך את פוקט למרכז כלכלי גלובלי.

פיתוח עירוני וקיימות

במקביל לפרויקטים כלכליים, תאילנד ניגשת באופן אסטרטגי לפיתוח העירוני של פוקט – הנכס אינו מטופל רק כסכום של מטרים רבועים, אלא כחלק אורגני מהמבנה החי של העיר.החזון של "פוקט חדשה" משלבת קיימות, אקולוגיה ותרבות בתכנון עירוני phuketbuyhouse.com.שטחי ירק מתרחבים, מוצג סטנדרט ניידות גבוה (כבישים חדשים, מנהרות, תחבורה ציבורית) ומרכזי תרבות וחינוך נבנים - כל זה בהרמוניה המבטיחה נוחות וחזון לטווח ארוך phuketbuyhouse.com.כך האי שומרת על יופיה הטבעי ומורשתה התרבותית, בזמן שהיא צומחת כלכלית, ומבטיחה שלדורות הבאים יהיה מה ליהנות חופי הקריסטל והמערכות האקולוגיות העשירות של פוקט phuketbuyhouse.com.הבית או אתר הנופש כאן מפסיק להיות סתם מחסה או השקעה, והופך ל נכס אסטרטגי של רשת העתיד – משולב בחזון אחד לעיר חכמה, ירוקה ועשירה בתרבות.

סביבת מס והשקעות

הסביבה המיסויית בתאילנד אינה הקלה מקרית - היא החלטה פוליטית מובהקת לשירות הצמיחה. המדינה מיישמת מערכת מיסוי טריטוריאלית מעשית: הכנסות מחו taxsummaries.pwc.com. יתר על כן, משנת 2022 הממשלה הציגה משטר מיוחד אשר פוטרת ממס הכנסה קבוצות שלמות של משקיעים זרים – בעלי הכנסה גבוהה, פנסיונרים ועובדים מרחוק העומדים בתנאי ויזת ה-LTR החדשה investmentpolicy.unctad.orgזה למעשה אומר מס 0% על ההכנסות העולמיות שלהם אם הם יבחרו להתיישב בתאילנד - יתרון שמדינות מעטות אחרות מציעות כל כך בגלוי.

במדינה אין מס רווח הון נפרד – הכנסות הון מטופלות על פי חוק המס הכללי על הכנסה ו פטורים אם הם מגיעים מחו"ל ולא מועברים לארץ באותה שנה taxsummaries.pwc.com. במכירת נדל"ן, במקום מס רווח הון קלאסי, חלים דמי סמלי – למשל 2% עמלה בעת העברת בעלות, בול הכנסה קטן או מס עסקים חד פעמי (~3.3%), בהתאם למקרה. מס החברות קבוע על 20%, אבל המשקיעים מנצלים תמריצים רבים: בענפים עדיפות ובאזורים כלכליים מיוחדים ניתנים חגי מיסים והנחות. למשל, באזורי כלכלה מיוחדים בדרום, מס החברות הופחת בחצי, ולפעילויות מסוימות - רק 10%, או אפילו 3%, עם מס הכנסה אישי של 0% סמלי. lexnovapartners.com.ברוב המקרים אין דרישה להון מינימלי גבוה בעת רישום חברה - הקמת עסק חדש יכולה להתבצע במהירות ובמחסומים נמוכים. במילים אחרות, תאילנד שומרת בכוונה על מסגרת מסדירה ורגולטורית "קלה" – כדי לאפשר השקה מהירה של עסקים ושמירה מקסימלית על הערך שנוצר בידי המשקיעים.

משטר משפטי של קרקע: מגבלות, חכירה ו חכירה

אחד מההיבטים החשובים ביותר בהשקעות נדל"ן בתאילנד הוא ההבדל בין חכירה (שכירות ארוכת טווח) ו חכירה (בעלות מלאה). על פי חוק הקרקעות של ממלכת תאילנד, זרים אינם רשאים להחזיק בקרקע ישירות על שמם (Land Code, Thai Government). הם יכולים להפוך לבעלים ישירים רק של דירות בקומות משותפות, בתנאי שההשתתפות הזרה בבניין אינה עולה על 49% מהשטח הכולל (Thailand Condominium Act).

האפשרות הנפוצה ביותר עבור בתים וילות היא חכירה — זכות שכירות על קרקע לתקופה של עד 30 שנה, עם אפשרות חידוש. ב-leasehold משלמים אגרה עבור רישום במחלקת הקרקעות (Land Department), אשר מסתכמת ב-1% מהערך הכולל של החוזה, בתוספת 0,1% מס בולים (stamp duty), בסך הכל כ-1,1% (Land Office Fees – LAFS Legal). מבנה זה מאפשר לזר להחזיק בבניין על הקרקע השכורה, אך הקרקע עצמה נשארת בבעלות אזרח תאילנדי או ישות משפטית מקומית.

ב חכירה, בדרך כלל חל על קונדמיניומים או באמצעות חברה תאילנדית, נרכשת בעלות מלאה על הנכס (או על חלק מהבניין), ללא הגבלת זמן. במקרה זה, העלויות בעת ההעברה גבוהות משמעותית: 2% דמי רישום העברה, 0.5% מס בולים, 3.3% מס עסקי ספציפי, וכן מס במקור (withholding tax), המשתנה בהתאם למעמדו של המוכר. הנטל הכולל מגיע לכ-6–6.8% משווי הנכס (Land Department Thailand – Transfer Fees, Samui Island Realty).

בנוסף, חלק מהפרויקטים מציעים תוכניות חכירה לטווח ארוך עם אפשרות חידוש של עד 90 שנה (30+30+30), אך כל תקופה נוספת כפופה למשא ומתן ואינה מובטחת אוטומטית על פי החוק. עבור משקיעים זרים המעוניינים לבנות רכישה באמצעות חברה תאילנדית, חשוב לדעת שהשליטה בחברה כזו כפופה לפיקוח רגולטורי קפדני ובמקרה של שימוש לרעה, הקרקע עלולה להילקח (Thailand Board of Investment).

פרט מעשי חשוב: בתאילנד לנוטריון יש תפקיד מוגבל והתפקיד המשפטי העיקרי בעסקאות מתבצע על ידי עורך דין, המבצע את הבדיקה המשפטית (due diligence), מכין את החוזים ומתאם את הרישום במחלקת הקרקעות. ברכישת קונדומיניום או שימוש בחכירה נדרש בדרך כלל זר חילוף תעודה לתשלומים מעל ₪50,000 - מסמך שהונפק על ידי הבנק בהעברה בינלאומית, שבלי זה לא ניתן להשלים את הרישום. כמו כן, ירושת נכס על ידי זר מותרת בתנאי שהיורש עומד בדרישות לרכוש זר; אחרת, הנכס חייב להימכר תוך שנה. בקונדומיניום יש לקחת בחשבון גם את דמי התחזוקה השנתיים של השטחים המשותפים (כ-30–80 ฿/מ

לכן, לפני שניגשים לרכישת בית, מגרש או וילה, חיוני להתייעץ עם עורך דין מנוסה המתמחה בחוקי המקרקעין התאילנדיים. בסופו של דבר, הבחירה בין חכירה לבעלות מלאה אינה רק החלטה משפטית, אלא מהלך אסטרטגי הקובע כיצד תנוהל ותגן ההשקעה במשך שנים רבות.

ברכישת נכס ישירות מהיזם, הקונה אינו חייב עמלה לסוכנות או למתווך - זוהי נוהג סטנדרטי בשוק בתאילנד. עם זאת, כל האגרות הנוטריוניות וההוצאות המשפטיות להכנת הרישום של העסקה נותרות באחריות הקונה, ומשולמות מיד לפני או עם סיום ההעברה במחלקת הקרקעות.

ביטחון וסדר

אין יעד תיירותי אחר שבו היעדר פשיעה שתהיה חלק כה מוחשי וחשוב מהמערכת האקולוגית הכלכלית, כמו בתאילנד. במדינה, פשעי אלימות נגד זרים הם נדירים יחסית countryreports.org, ותאילנד נחשבת ל אחת מהמדינות הבטוחות ביותר בדרום-מזרח אסיה למטיילים bhtp.com.כמובן, גניבות קטנות אינן נדירות, אך תרבות האירוח והכבוד לאורח מפחיתה משמעותית את הסיכון לתיירים. זו תרבות של סדר זה לא מיתוס, אלא תוצאה של מדיניות מכוונת: משטרה תיירותית פעילה, עונשים חמורים על תקיפות ו חוזה חברתי, שבו הפרת הכללים היא יוצאת דופן נדירה. בדובאי נהגו לומר שאפשר להשאיר תיק עם כסף ברחוב ולמצוא אותו ללא פגע שעה לאחר מכן - בפוקט, אם כי במידה פחותה, שוררת גם תחושה ש האנשים והרכוש בטוחים. זה לא תמיד מצוין בחוברות הפיננסיות, אבל זה יסוד מרכזי לסביבה התיירותית וההשקעות המשגשגת - השלווה והביטחון שאתה יכול להשקיע ולחיות בחופשיות, ללא חשש לביטחונך האישי.

הגנה על משקיעי נדל"ן

אחת מההגנות החזקות ביותר עבור משקיעי נדל"ן היא זו שהוכנסה מנגנון נאמנות – חשבון נאמנות מיוחדשמירה על כספי הקונה עד לעמידה בתנאים מסוימים. תאילנד אימצה רשמית את חוק הנאמנות כבר בשנת 2007 במטרה להגן על רוכשי דירות מפני הסיכון שהיזם לא ישלים את הפרויקט siam-legal.com. למרות שהחוק לא הפך את חשבונות הנאמנות לחובה מוחלטת (הוא נתקל בהתנגדות מצד הקבלנים, שסמכו על פיקדונות של 10-20% מהמחיר למימון הבנייה siam-legal.com), השוק מסתגל מעצמו.היום רוב המשקיעים הגדולים והמכובדים משתמשים מרצון בשירותי נאמנותמוצעים על ידי בנקים ומשרדי עורכי דין כדי להבטיח את בטיחות כספי הלקוחות siam-legal.com. בדרך כלל, ברכישה "על הנייר", הקונה מפקיד מקדמה של 10-30%, אשר מוחזקת בחשבון מוגן עד להגעה לשלב מסוים בבנייה; לאחר מכן, מספר תשלומים בתשלומים (בסך הכל עד ~50% מהערך) בהתאם להתקדמות, והיתרה משולמת עם השלמת והעברת הבעלות. לכן, בכל השקה של מתחם נופש חדש, הנכסים נחטפים לעתים קרובות. שעות ספורות – למשל, פרויקט גדול השנה מילא את המכסה הזרה שלו (49% מהדירות) תוך 3 שעות בלבד, עם למעלה מ-2000 ממתינים ברשימה khaosodenglish.com. האמון כאן הוא לא הבטחה, אלא תרגול, מגובה בתקנות ומקצועיות. בנפרד ממחיר המכירה, כל קונה משלם גם ~4% מהערך בדמי מדינה (למשל 2% בעת רישום העסקה במחלקת הקרקעות) - סכום זה חובה ומבטיח את הרישום הרשמי של הנכס על שם הבעלים החדש. כתוצאה מכך, הסיכון לפרויקטים לא גמורים או הונאות מצטמצם למינימום, ו שקיפות השוק מושך עוד יותר הון.

אפשרויות ויזה לטווח ארוך למשקיעים זרים

אחת מ ויזת שהייה של 10 שנים Long-TermResident (LTR).הוצגה בשנת 2022, היא מספקת לזרים אמידים ובעלי כישורים גבוהים אישור שהייה ל-10 שנים (5+5 שנים) עם ניהול מופחת ותמריצי מס משמעותיים. התוכנית מיועדת לארבע קבוצות "בעלות פוטנציאל גבוה": זרים אמידים, פנסיונרים עשירים, אנשי מקצוע העובדים מרחוק ומומחים מיומנים. התנאים לקטגוריה הראשונה, למשל, כוללים הון נטו של לפחות 1 מיליון דולר, הכנסה שנתית מעל 80,000 (בשנתיים האחרונות) ו השקעה של לפחות 1,500,000 בנכסים תאילנדיים – נדל"ן, אגרות חוב ממשלתיות או אחזקה ישירה בחברות investmentpolicy.unctad.org.עבור הפנסיונרים, הדרישות הן גיל מעל 50 הכנסה של לפחות 1,400,000 בשנה או מספיק חסכונות, ו השקעה $250 000 בנדל"ן או אג"ח investmentpolicy.unctad.orgל"נוודים דיגיטליים" - הכנסה מוכחת של 1,400,000+, השכלה גבוהה (תואר שני) או בעלות על זכויות קניין רוחני, וניסיון של 5+ שנים investmentpolicy.unctad.org. המשותף לכל הקטגוריות הוא שהמדינה מספקת להן לא רק מעמד ארוך טווח, אלא גם פטור ממס על הכנסה מחו"ל (וּלְמִי שֶׁהֵם מְיוּמָּנִים בְּיוֹתֵר – מס שטוח על הכנסות מקומיות). במילים אחרות, ויזת LTR פועלת כ

לתקציב צנוע יותר תאילנד מציעה גם תאילנדאליט (תאילנדפריבילג') תושבות – תוכנית ייחודית, שהפכה ללא רשמית כידועה כ- "ויזת הזהב" התאילנדית thaiembassy.com. היא לא דורשת השקעות בכלכלה, אלא חד פעמית דמי חבר, בתמורה לכך הזר מקבל ויזה מרובת כניסות ושורה של הטבות VIP. החבילות נעות בין ויזה ל-5 שנים תמורת ~600,000 ฿ (כ-16,000 €) henleyglobal.com, דרך בת 10 תמורת 1.5 מיליון ฿, עד אופציה בת 20 שנה תמורת 5 מיליון ฿ (כ-140,000 אירו) henleyglobal.com. התוכנית מאפשרת צירוף משפחה, והפריבילגיות שלה כוללות מעבר מהיר בשדות תעופה, דרך שירותי קונסיירז', ועד הנחות בריזורטים יוקרתיים. החשוב הוא ש אין קריטריונים להכנסה או לנכסים – מספיק להכניס את האגרה המתאימה והמועמד מקבל מעמד ארוך טווח, גישה בנקאית, רישיון נהיגה וזכות להחזיק בנכסים (קונדומיניום) בתאילנד thaiembassy.com.עבור זרים רבים זה לא רק ויזה, אלא כרטיס אל דרך חיים חדשה – טרופי, משתלם כלכלית ומובטח על ידי מדינת תאילנד האדיבה.

תשואה גבוהה וסיכונים נמוכים

התשואה על השקעות נדל"ן בפוקט עולה משמעותית על הסטנדרטים האירופיים. התשואות השכירות ברוטו בתאילנד הן בדרך כלל ~6-8%, ובאתרי נופש פופולריים כמו פוקט וסאמוי יכולות להגיע 10%+ שנתי.הוילות המפוארות באי פוקט אפילו נושאות בממוצע הכנסה שנתית 7–12%,עוקפת שווקים גלובליים רבים awann.net.בעונת השיא של 2024, למשל, שכר הדירה החודשי הממוצע עבור וילה בת שלושה חדרים הגיע ל-100,000 ฿, ונכסי וילות באזורים כמו בנג תאו ולגונה השיגו תשואה שנתית של מעל 10% awann.net.יתר על כן, צמיחה הונית זה מרשים: מחירי נכסי יוקרה בפוקט עלו בכ 10,7% בממוצע שנתי ב-20 השנים האחרונות,כאשר חלק מהמיקומים (למשל אזור ראוואי) מדווחים על עליית מחירים של פי 14 בשני עשורים awann.net.רק בשנת 2023, לאחר פתיחת הגבולות, מחירי הדיור באי זינקו ב 10–15% – הגובה הרב ביותר שנרשם עד כה awann.net.

כל זה קורה ב רגולציה מחמירה ולחץ אדמיניסטרטיבי מינימליבניגוד למדינות אסיה רבות, זרים בתאילנד זכאים לבעלות ישירה על נדל"ן - אם כי בעיקר על קונדומיניומים (עד 49% מהיחידות בבניין), מדיניות זו מספקת מעמד משפטי ברור למשקיע הזר. העסקאות נרשמות במרשם המקרקעין הממלכתי, הבטחת ביטחון התואר. חוזי רכישה מקדימים מכילים בדרך כלל את כל הסעיפים המרכזיים, ורשויות המדינה (כגון מחלקת הקרקעות) מפקחות על העסקאות. תאילנד אפילו לא השתתפה במשך זמן רב בתוכניות חילופי מידע פיננסיים אוטומטיים גלובליים - רק בשנת 2023 החלה בהכנסה מדורגת של תקן הדיווח המשותף taxsummaries.pwc.com.זו דיסקרטיות ופרטיות פיננסית היא יתרון, שמדברים עליו לעתים רחוקות בפתיחות, אבל ש המשקיעים הגלובליים מעריכים מאוד בתחום השיפוט התאילנדי.

בעוד כלכלות אירופיות רבות מתנשפות תחת תקנות כבדות, מיסים עולים ומתח חברתי, תאילנד - ובמיוחד האי פוקט - בונה מציאות שבה הון וחופש לא רק שורדים, אלא משגשגים. המסקנה היא לא רק כלכלית, אלא פילוסופית: אם העושר והאפשרות לחיות בדרך שבחרנו הם המשך לחופש האישי שלנו, אז פוקט הוא אחד המקומות האחרונים שבהם החופש הזה לא רק מכובד, אלא גם מעודד וחוגג.

מקורות שימושיים

• תוכנית הפיתוח המחוזית של פוקט 2023–2027 (אסטרטגיה לגיוון כלכלת פוקט) – Nation Thailand nationthailand.com
• פרויקטי תשתית לפוקט (הרחבות שדות תעופה, מנהרות) – Nation Thailand nationthailand.com
• משרד הקרקעות של תאילנד – אתר רשמי: דוֹל.גוֹ.ת
• ויזת תאילנד לתושב לטווח ארוך (LTR) – מועצת ההשקעות: ltr.boi.go.th
• תוכנית ויזת תאילנד פריבילג' (עילית) – חברת כרטיסי תאילנד פריבילג': thailandprivilege.co.th