בשנים האחרונות, באלי התבססה כיעד מועדף על תיירים ומשקיעים, הנמשכים מהתרבות הייחודית שלה, הטבע וההזדמנויות לחיים. עם זאת, בניגוד למקומות רבים אחרים, אינדונזיה מיישמת כללים נוקשים לגבי בעלות על קרקעות - זרים אין להם זכות לקנות קרקע בבעלות מלאה (HakMilik).איסור זה הוא מדיניות מכוונת להגנה על האינטרסים המקומיים dsgpay.com. במקום זאת, ההון הזר מוצא דרכים יצירתיות וחוקיות להחזיק "פיסת גן עדן" - באמצעות שכירות לטווח ארוך (leasehold), זכות שימוש או השקעות באמצעות חברה מקומית. כך באלי הופכת לדוגמה לאופן שבו מדינה יכולה בו זמנית מגבילה רכישה ישירה של קרקע מזרים ובאותו הזמן הם קיבלו אותם בברכה כאורחים ומשקיעים לטווח ארוך.התוצאה היא סביבה מאוזנת שבה המסורת והאוכלוסייה המקומית מוגנים, ו ההון הזר מקבל "גישה" מוסדרת לשוק הנדל"ן מבלי להפר את החוק.
חזון אסטרטגי ופיתוח תיירות
ממשלת אינדונזיה הכירה מזמן בפוטנציאל של באלי כמוקד תיירות עולמי. בשנת 2019, האי קיבל 6.23 מיליון תיירים זרים (מתוך סך של 16 מיליון עבור כל אינדונזיה) aseanbriefing.com, וההכנסות מתיירות הן חלק ניכר מהכלכלה המקומית. אחרי המגפה, באלי עשתה התאוששות חזקה – בשנת 2023 נרשמו מעל 5.3 מיליון תיירים בינלאומיים (גידול של 140% לעומת 2022) וצפויים עד 7 מיליון בשנת 2024. spacecoastdaily.com.התעוררות זו מעודדת את הממשלה לגוון ולשדרג את התשתית באי. ברמה הלאומית הושקה התוכנית "10 באלי חדשים" - יוזמה משנת 2016 לפיתוח עשרה יעדים אחרים הדומים לבאלי, במטרה לפזר את עומס התיירות aseanbriefing.comאולם, באלי עצמה מושכת גם השקעות משמעותיות: בשנת 2024, ההשקעות שבוצעו במחוז הגיעו ל-36.5 טריליון רופיות (≈2.2 מיליארד אירו), והיעד לשנת 2025 הוא 45.6 טריליון רופי וכן מעל 53,000 מקומות עבודה חדשים baliexpat.com.
פרויקטי תשתית: המדינה והרשויות המקומיות יוזמות פרויקטים רבים לצמיחה בת קיימא. בפורום ההשקעות בליג'ג'היטה 2025 הוצעו 14 פרויקטים אסטרטגיים בשווי כולל של 1.84 טריליון רופיות - מ פיתוח של מערכת אקולוגית לרכבים חשמליים בדנפסר ו תחנות כוח סולאריות עד הרחבת תשתיות שדות תעופה בצפון באלי (בוללג) baliexpat.com.המטרה היא לגוון את הכלכלה מעבר לתיירותמאחר שכרגע 94% מההשקעות מרוכזות במגזר השירותים (נדל"ן, תיירות) וברובן בחלק הדרומי של האי baliexpat.com. הממשלה מעודדת פרויקטים בחקלאות, דיג ועסקים ירוקים באמצעות הקלות - בהתאם לתקנה ממשלתית מס' 24/2019, המשקיעים מקבלים תקנות רישוי מקלות ותמריצי מס,אם הפרויקטים שלהם מעלים את ההכנסה של הקהילה המקומית, שומרים על הסביבה, מיישמים טכנולוגיות ויוצרים מקומות עבודה baliexpat.comהתחזיות לצמיחה הכלכלית של באלי הן אופטימיות - צפוי צמיחה של 5.0-5.8% בתוצר בשנת 2025, הנתמכת על ידי אינפלציה מבוקרת, שיפור התחרותיות ואופטימיות עסקית חזקה baliexpat.com.
תיירות איכותית ומוקד תרבותי: המושל הנבחר לקדנציה שנייה, וואיאן קוסטר, פועל לפי חזון של "תיירות המבוססת על תרבות, איכות וכבוד" baliexpat.comבשנת 2025 הוכנסו כללים מחמירים עבור זרים: כבוד למקדשים ולמסורות, לבוש הולם במקומות ציבוריים, תשלום אגרת תיירות חובה וציות לחוקים (למשל, נהיגה עם רישיון מקומי וכלי רכב רשומים) baliexpat.comאסורות התנהגויות מגונות, זיהום (למשל פסולת פלסטיק) וחילול אתרים קדושים, כאשר העבריינים צפויים לסנקציות ואף איסור גישה לאתרי תיירות baliexpat.com. אמצעים אלה עשויים להישמע מגבילים, אך מטרתם היא יעלו את איכות התיירות וכדי להגן על התדמית של באלי כ "יעד מסודר, איכותי וראוי" לפי הסטנדרטים של האוכלוסייה המקומית baliexpat.com.במקביל, הרשויות בטקט מנתבים את העניין הגובר של זרים בנדל"ן: במחצית הראשונה של 2023, הבקשות של זרים לרכישת בתים באזורים קוטה, סמיניאק, צ'אנגו ואולוואטו (מחוז באדונג) גדלו ב 92% לעומת השנה הקודמת spacecoastdaily.com.דנפסאר מציינת עלייה של 81% בעניין, כאשר באלי מובילה את הדירוג בחיפושי נכסים זרים באינדונזיה spacecoastdaily.com.בום הנדל"ן הזה מלווה ב התפתחות של מסגרות משפטיות חדשות – הממשלה הציגה ויזות לטווח ארוך (ויזת זהב, בית שני), המאפשרות לזרים אמידים לשהות באופן חוקי ולהשקיע כאן spacecoastdaily.com.
פיתוח עירוני וקיימות
באלי פועלת לפי העיקרון ש הפיתוח לא צריך להיות על חשבון הטבע והתרבות. לאי יש חקיקת בנייה ייחודית שמטרתה לשמר את האסתטיקה של הנוף. עם תקנה אזורית מס' 16/2009 אסור לאף בניין לחרוג מגובה של עץ דקל קוקוס (בערך 15 מטר) newsbytesapp.com. כלל זה, הידוע כ שלושה להיטים קאראנה,האוסרים הרמוניה בין האדם, הטבע והעולם הרוחני newsbytesapp.com. חריגים מותר רק למבנים ציבוריים ספציפיים (מגדלי תצפית, מגדלורים, צריחי מקדשים, תשתיות בטיחות), אבל ככלל הבניינים החדשים צריכים להשתלב בנוף, ולא לשלוט בו newsbytesapp.com.הודות לחקיקה זו, לבאלי אין גורדי שחקים - אפילו בתי המלון המפוארים משתרעים אופקית, שזורים בין חורשות דקלים וטרסות אורז.
החזון האורבני של באלי מתבסס על פיתוח בר קיימא בהובלת קהילות מקומיות.הקונספט טריהיטקרנה משולבת לא רק באדריכלות, אלא גם ביוזמות השקעה – כל הפרויקטים החדשים מוערכים על פי תרומתם לסביבה, לחברה ולמורשת הרוחנית baliexpat.com. לדוגמה, בין הפרויקטים שהוצעו לשנת 2025 נמצאים גנים בוטניים, תיירות אקולוגית בקִינְטָמָאנִי, ירוק אזור תעשייה בג'מברנה ומודרני אזורי מנוחה בדרכים, אשר מלבד נוחות לתיירים יקדמו בעלי מלאכה מקומיים וחקלאים baliexpat.com. במקביל, התושבים המקומיים משתתפים יותר ויותר באופן פעיל בתכנון - בשנת 2024, למשל, הקהילה בכפר ססה (ליד צ'אנגו) באמצעות עצומה הבנייה של מגה-קומפלקס על החוף הופסקה, מחשש להשפעה שלילית על הסביבה והמראה המסורתי של האזור newsbytesapp.com.המשקיעים הקשיבו והקפיאו את הפרויקט, מה שמראה ש לדעת הקהל בבאלי יש משקל ממשי בעיצוב עתיד האי.
כל האמצעים האלה מבטיחים ש הנכס בבאלי הוא לא רק שטח, אלא חלק מהרקמה החיה של האיהבית החדש או הווילה כאן מגיעים עם אחריות שבשתיקה לכבד ולתחזק את הסביבה והתרבות שמסביב. בתמורה, האי מבטיח להישאר מושך גם אחרי עשרות שנים, עם חופים שמורים, אוויר נקי ואותנטיות מקומית - משהו שתיירות המונים במקומות רבים אחרים כבר הרסה. במילים אחרות, באלי מוכרת דרך חיים, לא סתם נכס, אלא אורח חיים זה תוכנן בקפידה להיות בר קיימא גם בעוד 50 שנה.
סביבת מס והשקעות
ממשלת אינדונזיה יצרה במכוון מסגרת שגם מגבילה רכישה ישירה של קרקע על ידי זרים, וגם מאפשרת להם להשקיע בבטחה בנדל"ן באמצעות זכויות אלטרנטיביות. החוקה וחוק הקרקעות (UU 5/1960) קובעים כי רק אזרחי אינדונזיה רשאים להחזיק בזכות בעלות על קרקע ללא הגבלת זמן (תעודת זכאות – שׁ.מ) azurebali.com. במקום זאת, ניתנו לזרים הבאים אפשרויות חוקיות baliexception.com:
- זכות שימוש (האקפאי) – מעניק לזר את הזכות להשתמש בקרקע או בדירה לתקופה מסוימת, בדרך כלל 30 שנה עם אפשרות להמשך. משמש עבור מטרות דיור וזה מניח קיום של אישור שהייה (למשל. כיתס). מאפשר למעשה "בבעלותכם" בית או דירה, בלי להיות בעל הקרקע dsgpay.com.על פי החוק, זר יכול להחזיק רק נכס אחד למגורים אישיים תחת האקפאי,שלא אמור להיות מושכר או להימכר למטרות רווח dsgpay.com.הערך המינימלי של הנכס עבור באלי מוסדר – בין 2 ל-5 מיליארד רופי (כ-$130 000 – $325 000) בהתאם לסוג ולמיקום dsgpay.com, כדי לכוון זרים לפלח הביניים והיוקרה של השוק. זה מבטיח שקונים זרים משקיעים הון משמעותי ותורמים לכלכלה המקומית.
- זכות לשכירות ארוכת טווח (האקסווה או (leasehold) – מייצג חוזה שכירות קרקע או נכס ל-25–30 שנה עם אפשרות להמשיך. זו הדרך הפשוטה ביותר: הזר חותם על חוזה נוטריוני עם הבעלים (אינדונזי) ו משלם מראש את שכר הדירה לתקופה כולה. בתמורה, הוא מקבל זכויות מלאות להשתמש בנכס, לבנות או להשכיר אותו לצדדים שלישיים לתקופה. הסכם חכירה מעל 3 שנים יכול להירשם במרשם המקרקעין כזכות קניינית, מה שנותן ביטחון נוסף. חכירה של נכסים פופולרית – משקיעים זרים רבים מעדיפים מודל זה כדרך מהירה וגמישה לרכישת בית נופש; ברוב החוזים נכללת סעיף הארכה לעוד 20+ שנים בהסכמה הדדית azurebali.comלמעשה, שכירות של 30 שנה בבאלי נסחרת לעתים קרובות בשוק המשני בדומה לבעלות, כאשר מחירה עולה עם השנים. יתרון חשוב אז אין דרישה שלקונה תהיה מעמד מקומי – חכירה ניתן לרכוש גם על ידי זר השוהה בחוץ, שכן מבחינה פורמלית הוא שוכר ולא קונה את הקרקע.
- זכות בנייה באמצעות חברה (האקגונאבנגונאן – HGB) – זו אפשרות ל משקיעים גדולים יותר או אלה שרוצים שליטה מבצעית מלאה על נכס. הזר יוצר ישות משפטית אינדונזית – PT PMA (Penanaman Modal Asing, חברה עם הון זר), אשר על פי חוק רשאית לרכוש קרקע עם זכות בנייה עבור 30 שנה, עם המשך של עוד 20 + 30 שנה (בסך הכל עד 80 שנה) baliexception.com.החברה יכולה להיות בבעלותו של 100% ולרכוש גם בתים וגם חלקות אדמה לבנייה עליהן baliexception.com.בפועל PT PMA מבטיח כמעט את אותה רמת ביטחון כמו בעלות חופשית – HGB התעודה רשומה על שם החברה שבשליטת הזר. יש דרישה ל תוכנית השקעה מינימלית של 10 מיליארד רופי (כ-700,000 דולר) והון עצמי של לפחות 25% מסכום זה baliexception.com, כמו גם רישום בסוכנות לתיאום השקעות (BKPM). בתמורה, המשקיע מקבל גמישות – הנכס של PT PMA אפשר להשתמש בו גם לשימוש אישי וגם לעסקים (למשל וילות נופש להשכרה, בתי מלון, משרדים), ללא הגבלות כמו שיש בשימוש אישי האק פאקאי baliexception.com. PT PMA בעצם הכרטיס לבעלות 'מלאה' לזרים שמוכנים לפתח פעילות ולהשקיע הון רציני יותר.
בנוסף לאפשרויות הבסיסיות הללו, קיימות גם גישות לא פורמליות, כמו רכישה באמצעות נאמן מקומי (מה שנקרא) מועמד מבנה) או נישואין לאזרח אינדונזי - אבל הם טומנים בחובם סיכונים משפטיים ו לא מומלץ, מכיוון שהחוק אינו מכיר בזר כבעלים גם במסגרת הסכם נאמנות סמוי worldestate.homes. במקום זאת, מדינת אינדונזיה מעודדת זרים להשתמש במנגנונים הרשמיים, שהם מספיק גמישים ומוגנים על פי חוק.
מיסוי: עסקאות נדל"ן בבאלי מחויבות במס עם מיסים מתונים וקבועים, שהם נמוכים משמעותית מ'מס רווחים' טיפוסי במדינות מערביות רבות. בקנייה ומכירה הקונה משלם מס העברה (BPHTB) של 5% על הערך, והמוכר – מס הכנסה 2,5% (שמחליף את מס רווחי הון) dsgpay.com. פריטים אלה סופיים ומפשטים את העסקה - אין מס נוסף על הפרש המחירים או הערכה מחדש שנתית כמו במדינות מסוימות. בנוסף, חלים תשלומים נוטריוניים (כ-1–2% להכנת המסמכים) והוצאות משפטיות קטנות dsgpay.com,שבדרך כלל הם על חשבון הקונה, כמו גם עמלת סוכן של 3–5% (המשולמת על ידי המוכר) dsgpay.com. המס השנתי על קרקע ומבנים (PBB) הוא סמלי - כ-0.1-0.5% משווי המס של הנכס dsgpay.com.חשוב לציין כי אינדונזיה אין מס ירושה – במקרה של מות הבעלים, הנכס עובר בירושה ליורשיו (בתנאי שהם עומדים בתנאים, למשל, להיות אזרחים או למכור/להעביר את הזכות בתוך המועד החוקי). כמו כן, אין "מס עושר" שנתי על נדל"ן, מה שהופך את החזקת הנכס לטווח ארוך נמוך-עלות.
תקנות ותמריצים: אינדונזיה בשנים האחרונות נוקטת ברפורמות עבור הקלה על השקעות זרות. עם אישור חוק האומניבוס ליצירת מקומות עבודה (2020) והתקנה הממשלתית העוקבת מס' 18/2021, הליכי רכישת נכס על ידי זרים פושטו: דרישות השהייה הארוכה לפני הרכישה בוטלו (כעת מספיק תקף כיתס או ויזה), מותר לזרים להחזיק בדירות בבעלות משותפת (כותרת רחוב) על קרקע עם זכות בנייה investmentpolicy.unctad.org, וסף מחירי המינימום עודכנו כדי לשקף את המציאות בשוק. כתוצאה מכך השוק הפך לשקוף ונגיש יותר: יותר ויותר מתחמים חדשים בבאלי מציעים ישירות דיור עם האקפאי עבור זרים או חכירה חוזים, ללא צורך בתוכניות עוקפות dsgpay.com.הממשלה אפילו סיימה את הרעיון של – אישור שהייה ל-5 או 10 שנים בתמורה להשקעה גדולה – מה שממריץ עוד יותר אנשים אמידים להשקיע הון במדינה (ראה להלן). יחד עם זאת, אינדונזיה שומרת על חופש מטבע והון – משקיעים זרים יכולים להעביר את רווחיהם בחופשיות לאחר תשלום המסים המגיעים; אין בקרת מטבע חוץ שתקשה על העברות מחוץ למדינה. כך המדינה מציבה את עצמה כ "סמכות שיפוט ידידותית למשקיעים", אם כי בתנאים שלה - האדמה נשארת אינדונזית, אבל הזכות להשתמש בה או לבנות עליה ניתנת בנדיבות ובביטחון לאלה שמקפידים על הכללים.
ביטחון וסדר
באלי ידועה מזה זמן רב כמקום שליו ומסביר פנים – אחד מאזורי התיירות הבטוחים ביותר באסיה finnsbeachclub.comהפשעים החמורים של האי הם נדיר ביותר – על פי סטטיסטיקות בינלאומיות, רמת הפשיעה האלימה (למשל רציחות) היא מהנמוכות בעולם (כ-0.4 ל-100,000 איש) finnsbeachclub.comהמקרים של תקיפות נגד תיירים הם מבודדים ומזעזעים את הקהילה המקומית, שמתגאה במוניטין של באלי כ"אי האלים והשלום". כמובן, כמו בכל יעד פופולרי, יש פשיעה קטנה - כייסות בשווקים צפופים או גניבות של חפצים ללא השגחה מתרחשות, במיוחד באזורים סואנים. exotiqproperty.com.אבל ניתן למזער את הסיכונים האלה באמצעות שיקול דעת, ו הרשויות המקומיות עושות מאמצים לשמור על הסדר.באי פועלים מומחים שוטרי תיירות, אשר מסיירים בשכונות הנופש ומסייעים לתיירים בעת הצורך. הבאליים עצמם, המאמינים בתרבותם ההינדית של קארמה והכנסת אורחים, יש להם כבוד עמוק למבקרים – רוב האורחים מרגישים בטוחים ורצויים כבר מהשדה תעופה exotiqproperty.com.מיליוני תיירים מבקרים בבאלי מדי שנה ללא תאונות,מה שהופך את הביטחון לחלק בלתי נפרד מההצלחה הכלכלית של האי.
הרשויות מקפידות על קפדנות סדר ציבורי, תואם את השאיפות הכלכליות של האזור. משטרת התנועה, למרות רקע התנועה הכאוטית, מקפידה על הכללים - מזרים נדרש רישיון נהיגה בינלאומי או מקומי תקף לקטנועים, קסדות חובה, ובזמן האחרון מתגברים הבדיקות עבור הובלות לא חוקיות (אובר, לתפוס) ומתרגמים/מדריכים לא תקינים. כל זה הוא חלק מהמאמצים ל לשפר את איכות השירותים והבטיחות למבקרים. באזורי התיירות הותקנה מצלמת וידאו, ובמקרה של הפרות חמורות יותר (למשל סמים, שהם פשע חמור על פי החוק האינדונזי) הפעולה מהירה. התוצאה היא ש משקיעים ותושבים זרים נהנים מחיים שלווים, לעתים רחוקות מעונן על ידי דאגות פליליות - משהו מרכזי בבחירת יעד לבית שני. כפי שאומרים המקומיים, "אם תתייחס בכבוד לבאלי, באלי יחזיר לך באותו מטבע" – העיקרון הלא-כתוב הזה שומר על השלום הציבורי ונותן ביטחון לכל מי שהשקיע כספים ורגשות במקום גן עדן הזה, ש האבטחה האישית שלו וההשקעה שלו מוגנות.
הגנה על משקיעי נדל"ן
נדל נהלים מחמירים המבטיחים שקיפות והגנה הן לקונה והן למוכר.כל עסקאות הנדל"ן חייבות להתבצע בפני נוטריון מורשה הממלא את תפקיד פקיד רישום המקרקעין (PPAT) dsgpay.com.הנוטריון הזה הוא לא רק עד – הוא בודק את זכויות הבעלות, מאשר את החוזה ואחראי על רישומו בפנקס המקרקעין הממלכתי (BPN).למעשה, אף מכירה או שכירות ארוכת טווח אינן תקפות ללא תעודת נוטריוןחוזה מכירה למכירה, אקטסווה לשכירות), חתום על ידי הצדדים ואומת על ידי PPAT dsgpay.com.זה יוצר אפקט נאמנות:הנוטריון פועל כערב עצמאי לכך ש העברת הבעלות והתשלום מתבצעים בו זמנית ובאופן תקין. נוהג מקובל הוא שהקונה יפקיד פיקדון (למשל 10–20% מהמחיר) בחשבון נאמנות אצל הנוטריון או הסוכנות בעת חתימת חוזה מקדמי worldestate.homes, ולאחר מכן הנוטריון מבצע בדיקה מקיפה של הנכס – תוקף התעודה, קיום שעבודים או משכנתאות, מיסים ששולמו, התאמת הנכס לתכנית העיר והייעוד worldestate.homes.אם יתגלו בעיות, העסקה תופסק והפיקדון יוחזר, אשר מגן על הקונה מפני הונאות או פגמים נסתרים.רק לאחר בדיקת נאותות מוצלחת נערך הסופי חוזה עיקרי (בדרך כלל דו-לשוני, באינדונזית ובשפת הקונה) worldestate.homesהעברת הזכויות מתבצעת בנוכחות הנוטריון - הקונה מעביר את יתרת הסכום, המסמכים נחתמים ו הנוטריון רושם את הבעלים/המשתמש החדש ב-BPN dsgpay.com. דמי נוטריון ומבנה משפטי
פרט חשוב שלעתים קרובות אינו מובן: דמי נוטריון באינדונזיה הם תמיד על חשבון הקונה, בין אם הנכס נרכש בשוק המשני או ישירות ממשקיע בבנייה חדשה. בדרך כלל, עמלות אלה מסתכמות בכ-1% (לפעמים עד 2% במקרים מורכבים יותר) וכוללות את החבילה המשפטית המלאה: הכנת כל המסמכים, בדיקת הבעלות והשיעבודים, רישום בפנקס המקרקעין והנפקת התואר הסופי. הנוטריון באינדונזיה (PPAT) ממלא תפקיד הדומה לעורך דין ורשם בו זמנית, מה שמפחית את הצורך בעורך דין נפרד, אם כי חלק מהמשקיעים הזרים מעדיפים לשכור גם יועץ משפטי נוסף לביטחון רב יותר.
בעסקאות בנייה חדשה (off-plan) העמלה לסוכנות בדרך כלל משולמת על ידי המוכר (היזם) וכבר כלולה במחיר הנכס, בעוד שהוצאות הנוטריון נותרות במלואן על הקונה. הנוהג בבאלי קובע שהקונה ישלם גם את הפיקדון בחשבון נאמנות - בדרך כלל 10-20%, אשר נשמר עד לסיום הבדיקה המשפטית וחתימה על המסמך הסופי. הליך זה, המוסדר בקפדנות, בשילוב עם תפקידו הברור של הנוטריון, יוצר סביבה יציבה ושקופה, אשר המשקיעים מעריכים מאוד. התואר החדש (תעודת האקפאי, או רשומה מעודכנת של האקמיליק/HGB עם זכות שכירות רשומה) מונפקת רשמית על ידי לשכת רישום המקרקעין על שם הקונה, אשר זכותו הופכת לבלתי ניתנת לערעור ומוגנת על ידי החוק.
תהליך זה, למרות היותו קפדני, נוצר לטובת המשקיעים. הסיכון מעסקאות לא הוגנות ממוזער – אין "משכנתא סמויה" או מכירה כפולה שעלולות להתגלות לאחר הרכישה, מכיוון שהנוטריון בדק הכל מראש. בבנייה "על הנייר" (off-plan) יש גם נוהלים מבוססים להגנה: התשלומים מפוזרים לשלבים בהתאם להתקדמות הבנייה, לעתים קרובות עם פיקדון בנאמנות, והקונה מקבל זכות נוטריונית על הנכס העתידי. יזמים גדולים מיישמים מנגנונים אלה מרצונם החופשי, שכן אמון השוק הוא המפתח - אין זה מקרי שאתרי נופש חדשים בבאלי נחטפים עוד לפני הנחת אבן הפינה. דוגמהבשנת 2023, לאחר פתיחת הגבולות, מספר פרויקטים עילית בצ'אנגו ואולוואטו מכרו את כולם מכסות זרות בתוך ימים, שכן המשקיעים יודעים שכספם מוגן והפרויקטים יושלמו על פי החוזה (מצב דומה, שתואר בתאילנד, נצפה גם כאן) worldestate.homes. בנוסף, החוק מחייב את תשלום כל האגרות הממשלתיות המגיעות (כ-7.5% מסך הערך) לפני הרישום - זה מבטיח את הרישום הרשמי על הנכס על שם הבעלים/השוכר החדש, שבלי זה לעסקה אין תוקף משפטי dsgpay.com.בסופו של דבר, רכישת נכס בבאלי כיום היא לא רק אטרקטיבית, אלא גם מיזם בטוח – מבוסס על תקנות ברורות, שירותים מקצועיים ושוק שמעריך מוניטין.
אפשרויות ויזה לטווח ארוך למשקיעים זרים
אחת היא לקנות נכס, דבר אחר הוא להיות מסוגל להישאר וליהנות ממנו לטווח ארוך. אינדונזיה הוציאה באופן מסורתי ויזות לטווח קצר לתיירים, אך בשנים האחרונות נקטה בצעדים למשוך זרים אמידים, נוודים דיגיטליים וגמלאים באמצעות תוכניות ויזה מיוחדות לטווח ארוך - אנלוגיה ל-LTR התאילנדיות וויזות "עילית". במהלך ספטמבר 2023 הרשויות הכריזו על מה שנקרא "ויזת זהב" (Golden Visa) – אישור שהייה ל-5 או 10 שנים בתמורה להשקעה באינדונזיה imigrasi.go.id. התנאים מכוונים להיות גבוהים: משקיע פרטי יכול לקבל ויזה לחמש שנים אם ישקיע לפחות $350 000 באג imigrasi.go.id. עבור ויזה ל-10 שנים הסף עולה ל $700 000 imigrasi.go.id.לחלופין, הקמת חברה עם השקעה ישירה מ $2,5 מיליון מבטיחה ויזה ל-5 שנים, ו-1.5 מיליון – ל-10 שנים goldenvisas.com. עבור משקיעי-על ארגוניים, הדרישות גבוהות עוד יותר (מנהלי חברות עם השקעה של 25 מיליון דולר מקבלים גם מעמד של 5 שנים) imigrasi.go.id. Golden Visa אינה תוכנית המונים, אלא מכוונת ל "משקיעים מהשורה הראשונה"אשר יתרמו משמעותית לכלכלה - ולכן ההטבות חיוניות: שהייה ממושכת ללא צורך בהארכות תכופות, הזכות להיכנס ולצאת בחופשיות, מבלי לעמוד בתור לאישורים זמניים בכל חזרה לארץ imigrasi.go.id. צפוי כי מחזיקי ויזת זהב יקבלו גם הקלות בפעילות עסקית (למשל, זכות עבודה או רישיונות מואצים), אם כי הפרטים אמורים להיות סופיים לקראת 2024. הממשלה הצהירה בגלוי כי היא שואפת למשוך באמצעות תוכנית זו השקעות איכותיות, כמו אלה שעשו איחוד האמירויות, סינגפור ומדינות אחרות עם imigrasi.go.id.
היוזמה המרכזית השנייה היא מה שנקרא "ויזת בית שני" (Second Home Visa), שהוצגה בסוף 2022. היא מספקת 5 או 10 שנות זכות שהייה על זרים אמידים, פנסיונרים או אנשי מקצועשרוצים להתיישב באינדונזיה מבלי לעבוד בחוזה עבודה מקומי fragomen.com.הדרישה העיקרית היא כלכלית - המועמד צריך להוכיח את קיומו של לפחות 2 מיליארד רופי (כ-130,000 דולר) בצורת חסכונות, מופקדים בבנק ממלכתי אינדונזי goldenvisas.com.בתחילה, סכום זה נדרש כפיקדון חסום לתקופת הוויזה כולה, מה שעורר ביקורת, אך בשנת 2023 התנאים הוקלו - מתקבלים גם הוכחות לבעלות על נכס בשווי דומה או השקעות בניירות ערך אינדונזיים flado.id. בית שני ויזה לא נותן זכות עבודה (בניגוד לתכניות תאילנדיות מסוימות), אבל מאפשר לבעלים לחיות בחופשיות בבאלי ובכל אינדונזיה למשך 5 או 10 שנים,לפתוח חשבון בנק מקומי, לנהל את עסקיו והכי חשוב – לקנות נדל"ן עם סטטוס האק פאקאי fragomen.com.למעשה, ויזה זו משלבת את התכונות של ויזת משקיע, פנסיונר ושהייה באחת fragomen.com. אין לה מגבלות גיל (בניגוד לוויזת הפנסיונרים המסורתית (KITAS Retirement), המיועדת רק לאנשים מעל גיל 55) fragomen.comבדרך זו ויזת בית שני הפכה לסוג של "ויזת נוודים דיגיטליים", למרות שהיא לא מאפשרת עבודה באופן רשמי, מכיוון שאנשי מקצוע מבוססים מרחוק ואלפי בעלי עסקים מקוונים משתמשים בה כדי לשהות זמן רב בבאלי עם ההכנסות שלהם מחו חופש כלכלי – הם יכולים לבזבז את כספם באופן מקומי, מבלי להיות מחויבים במס נוסף, כל עוד הכנסתם מגיעה מבחוץ.
בנוסף לחידושים הנ משטרי ויזה מסורתיים, שבהם זרים מנצלים בגמישות. למשל, ויזת משקיע (משקיע קיטס) מאפשר לאדם שהקים PT PMA ולהשקיע לפחות 1.25 מיליארד רופי (~75,000 אירו) בהון, לקבל אשרת שהייה לשנה או שנתיים עם הזכות לנהל את עסקיו. ויזת פנסיונר (פרישה קיטס) אבל מעניקה שהייה מתחדשת מדי שנה לאנשים מעל גיל 55, שהוכיחו הכנסה של מעל 2,000 אירו לחודש ושכרו דיור מקומי - היא נגישה יותר, אך לטווח קצר יותר ואוסרת גם עבודה. עבור הרבה אקספטים צעירים יותר נותרת האפשרות של ויזות עסקיות וויזות סוציאליות – ויזות מרובות כניסות ל-6 חודשים, שבאמצעותן רבים "מנסים" את החיים בבאלי לפני שהם מתחייבים למעמד רציני יותר. התמונה משלימה גם את העובדה ש למעלה מ-80 מדינות, כולל בולגריה, זכאיות למשטר ויזה של 'כניסה ללא ויזה למשך 30 יום' או ויזה בשדה התעופה (קול אמריקה) – זה מקל על בעלי נכסים לשהות לטווח קצר מספר פעמים, אם הם לא מעוניינים או לא עומדים בתנאים של ויזה ארוכה. המסר הכללי ברור: אינדונזיה, ובאופן ספציפי באלי, רוצים נוכחות זרה שתורמת באופן חיובי - בין אם באמצעות הון ובין אם באמצעות חילופי תרבות.לכן לאורחים אלה מוצע חוקי, לטווח ארוך "בית רחוק מהבית", בתנאי שהם מוכנים להשקיע בעתיד מועיל הדדית של האי.
תשואה גבוהה וסיכונים נמוכים
שוק הנדל"ן של באלי, הנתמך על ידי תיירות סוערת, מדגים תשואות שחורגות משמעותית מהשווקים האירופיים ואפילו משווקים אסייתים רבים.ההשקעות בבתי נופש ודירות להשכרה מניבות תשואה מרשימה: הממוצע הכנסות שכירות ברוטו באי יש בערך 8–10% שנתי,כאשר בנכסים המבוקשים ביותר ב סמיניאק, צ'אנגו או אולוואטו יכולים להגיע גם 15% azurebali.com. זה נובע מהזרם הקבוע של תיירים - בשיא העונה וילות יוקרה מושכרות במאות דולרים ללילה, ו התפוסה גבוהה כמעט כל השנה הודות לאקלים ולאירועים המגוונים (תחרויות גלישה, פסטיבלים, ריטריטים). בעלי נכסים זרים רבים מכסים את הוצאותיהם ומרוויחים רק מהשכרה של כמה חודשים, בעוד שבשאר הזמן הם משתמשים בנכס לעצמם - מודל שהפך לפופולרי ביותר ושא מעודד רכישות נוספות.מצביע על כך שאחרי המגיפה, הביקוש מצד זרים לא רק התאושש, אלא התפוצץ: בשנת 2023, העניין של קונים בינלאומיים בנדל"ן בבאלי גדל ב 85% בהשוואה לשנה הקודמת, המהווה כ-764 מיליון דולר השקעות חדשות, המופנות בעיקר לבנייה חדשה spacecoastdaily.com.הקפיטליזם הזה הוביל ל בנייה משגשגת – בכל מקום בדרום האי צצים מתחמי בוטיק ווילות, המותאמים לטעם הזר.
עוד יותר מרשים הוא צמיחה הונית על הנכסים. בניגוד לשווקים מפותחים רבים, שבהם המחירים עולים לאט, מיקומים מובחרים בבאלי רושמים צמיחה דו-ספרתית מדי שנה. על פי סוכנויות מקומיות, מחירי הנכסים עלו בממוצע בכ-7% בשנה בחמש השנים האחרונות, כאשר באזורים מסוימים הצמיחה מהירה יותר investlandbali.com. דוגמה: וילה מודרנית עם שלושה חדרי שינה על מגרש של 500 מ 8.5 מיליארד רופי בשנת 2019, וב-2023 המחיר שלה מגיע 12.5 מיליארד רופי – עלייה של ~47% במשך 4 שנים exotiqproperty.com. המניע העיקרי הוא עליית מחירי הקרקע: באותה תקופה עלות קרקע חופשית באזור זינקה מ-1 מיליארד רופיות ל-1.5 מיליארד רופיות בקירוב נוּ (100 מ 50% גובה exotiqproperty.com. זה אומר שמשקיעים מוקדמים שרכשו חלקות לפני המגיפה רואים כעת רווחים עצומים שלא מומשו. האי משלים את הפער במחירים בהשוואה לאתרי נופש מובילים אחרים - למרות שהנכסים עדיין זולים יותר מאלה בהוואי, המלדיביים או פולינזיה הצרפתית, הפער מצטמצם בכל שנה של צמיחה דו ספרתית independentaustralia.net. בשנת 2024, באלי אפילו דיווחה הזינוק השנתי הגדול ביותר במחירים עד כה - 10-20% תלוי בסגמנט, הודות למספר שיא של תיירים והיצע מוגבל של נדל"ן independentaustralia.net.
כל זה קורה ב סיכונים נמוכים יחסית.השוק מוסדר היטב, אין בנייה מופרזת מסוג 'בועה' (בשל האזורים המבוקרים שהוזכרו כבר ומגבלות הגובה), ו הביקוש עולה מבחינה מבנית על ההיצע – לאי יש גבולות טבעיים והוא לא יכול להגדיל את הקיבולת שלו ללא סוף, בעוד שאלה שרוצים לגור ולנוח כאן ממשיכים לגדול. מערכת המשפט כבר מציעה לזרים מעמד בעלות ברור (אף כי מוגבל) – כל תעודה האקפאי או HGB נושא את שמו הרשום של המשקיע הזר או החברה שלו, אשר מוכר על ידי בית המשפט והמוסדות. במקרה של מחלוקת או צורך באכיפה (למשל, פינוי שוכר לא תקין), לזר יש את אותה הגנה משפטית כמו לבעלים מקומי. לא במקום האחרון, המערכת הפיננסית של אינדונזיה יציבה ו לא צופה מהלכים חדיםאשר עשויים לזעזע את שוק הנדל dsgpay.com,שבאופן לא רשמי הפך את המדינה מקלט בטוח להון פרטילמרות שהתקנות מותאמות לאחרונה לתקנים בינלאומיים, אינדונזיה ממשיכה להעריך בדיסקרטיות את הסודיות הפיננסית - סיבה נוספת לכך שמשקיעים אמידים מרגישים בנוח כאן.
מסקנה: אפשר לומר על באלי את אותו הדבר שאומרים על אינדונזיה עצמה – "אחדות בריבוי", אבל מיושם לאקלים ההשקעות. האי מצליח לשלב יסודות שנראים סותרים: הגבלות מחמירות (הקרקע אינה נמכרת) עם דלתות פתוחות (השקיעו, גרו כאן 10 שנים); תיירות סוערת עם תרבות שמורה; רווחים גבוהים עם סיכונים נמוכים. זה לא פרי המקריות - אלא של פילוסופיה לאומית מודעת, כי עושר ופיתוח צריכים ללכת יד ביד עם הכבוד לערכים המקומיים. אם נקבל שהחופש האישי והרווחה שלנו כוללים את הזכות לחיות בדרך שבחרנו, אז באלי הוא אחד המקומות הבודדים שבהם החופש הזה לא רק שזה נסבל, אלא גם מעודד – כל עוד אנו מעריכים את האדמה ואת האנשים שהופכים אותה למיוחדת כל כך.
מקורות שימושיים:
- משרד החקלאות והקרקעות של אינדונזיה (ATR/BPN) – אתר רשמי: atrbpn.go.id
- תקנות ממשלתיות בנושא בעלות זרה על נכסים (תקנה ממשלתית מס' 18/2021) – UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- המינהל להגירה של אינדונזיה - ויזת זהב (ויזה ל-5/10 שנים למשקיעים, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- המינהל להגירה של אינדונזיה - ויזת Second Home (ויזה ל-5/10 שנים לאנשים אמידים, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 - קטלוג פרויקטי השקעה לבאלי (בנק אינדונזיה וממשלת המחוז) baliexpat.com