Ces dernières années, Bali s'est imposée comme une destination de prédilection pour les touristes et les investisseurs, attirés par sa culture, sa nature et ses opportunités de vie uniques. Contrairement à de nombreux autres endroits, cependant, l'Indonésie applique des règles strictes en matière de propriété foncière – les étrangers n'ont pas le droit d'acheter des terres en pleine propriété (HakMilik). Cette interdiction est une politique délibérée visant à protéger les intérêts locaux dsgpay.com. Au lieu de cela, le capital étranger trouve des voies créatives et légales pour posséder un « morceau de paradis » – par le biais de baux à long terme (leasehold), de droits d'usage ou d'investissements via une entreprise locale. Bali devient ainsi un exemple de la manière dont un pays peut simultanément restreindre l'achat direct de terres par des étrangers et, en même temps, les accueillir en tant qu'invités et investisseurs à long terme. Le résultat est un environnement équilibré où la tradition et la population locale sont protégées, et où le capital étranger obtient un « accès » réglementé au marché immobilier sans enfreindre la loi.
Vision stratégique et développement du tourisme
Le gouvernement indonésien a depuis longtemps reconnu le potentiel de Bali en tant qu'aimant touristique mondial. En 2019, l'île a accueilli 6,23 millions de touristes étrangers (sur un total de 16 millions pour toute l'Indonésie) aseanbriefing.com, et les revenus du tourisme constituent une part importante de l'économie locale. Après la pandémie, Bali a connu une reprise spectaculaire – en 2023, plus de 5,3 millions de touristes internationaux ont été enregistrés (une augmentation de 140 % par rapport à 2022) et 7 millions sont attendus en 2024 spacecoastdaily.com. Cet essor a incité le gouvernement à diversifier et améliorer l'infrastructure de l'île. Au niveau national, le programme « 10 nouveaux Bali » a été lancé – une initiative de 2016 visant à développer dix autres destinations similaires à Bali, dans le but de répartir la charge touristique aseanbriefing.com. Bali lui-même attire également des investissements importants : en 2024, les investissements réalisés dans la province ont atteint 36,5 billions de roupies (≈2,2 milliards €), et pour 2025, l'objectif est de45,6 billions de roupies et plus de 53 000 nouveaux emplois baliexpat.com.
Projets d'infrastructure : L'État et les autorités locales lancent de nombreux projets de croissance durable. Lors du forum d'investissement BaliJagadhita 2025 , 14 projets stratégiques d'une valeur totale de 1,84 billion de roupies ont été proposés – allant du développement d'un écosystème de véhicules électriques à Denpasar et aux centrales solaires auprès de en passant par l'expansion de l'infrastructure aéroportuaire dans le nord de Bali (Buleleng) baliexpat.com. L'objectif est de diversifier l'économie au-delà du tourisme, car actuellement 94 % des investissements sont concentrés dans le secteur des services (immobilier, tourisme) et principalement dans le sud de l'île baliexpat.com. Le gouvernement encourage les projets dans l'agriculture, la pêche et les entreprises vertes par le biais d'incitations – conformément au règlement gouvernemental n° 24/2019, les investisseurs bénéficient de régimes de licence simplifiés et d'incitations fiscales, si leurs projets augmentent les revenus de la communauté locale, protègent l'environnement, introduisent des technologies et créent des emplois baliexpat.com. Les prévisions de croissance économique de Bali sont optimistes – une croissance du PIB de 5,0 à 5,8 % est attendue en 2025, soutenue par une inflation maîtrisée, une compétitivité améliorée et un fort optimisme des entreprises baliexpat.com.
Tourisme de qualité et accent culturel : Le gouverneur Wayan Koster, réélu pour un second mandat, poursuit une vision de « tourisme basé sur la culture, la qualité et la dignité » baliexpat.com. En 2025, des règles strictes ont été introduites pour les étrangers : respect des temples et des traditions, tenue vestimentaire décente dans les lieux publics, paiement d'une taxe touristique obligatoire et respect des lois (par exemple, conduite avec un permis local et véhicules enregistrés) baliexpat.com. Les manifestations indécentes, la pollution (par exemple, déchets plastiques) et la violation de sites sacrés sont interdites, les contrevenants étant passibles de sanctions et même de l'interdiction d'accès aux sites touristiques baliexpat.com. Ces mesures peuvent sembler restrictives, mais leur objectif est de d'améliorer la qualité du tourisme et à protéger l'image de Bali en tant que «destination ordonnée, de haute qualité et digne» selon les normes de la population locale baliexpat.com. Parallèlement, les autorités canalisent tactiquement l'intérêt étranger croissant pour l'immobilier: au cours du premier semestre de 2023, les demandes d'étrangers pour l'achat de maisons dans les régions de Kuta, Seminyak, Canggu et Uluwatu (régence de Badung) ont augmenté de 92% par rapport à l'année précédente spacecoastdaily.com. Denpasar enregistre une augmentation de 81% de l'intérêt, Bali étant en tête des classements de la demande immobilière étrangère en Indonésie spacecoastdaily.com. Ce «boom immobilier» s'accompagne de l'émergence de nouveaux cadres juridiques – le gouvernement a introduit des visas de long séjour (Golden Visa, Second Home), permettant aux étrangers fortunés de résider légalement et d'investir précisément ici spacecoastdaily.com.
Développement urbain et durabilité
Bali suit le principe selon lequel le développement ne doit pas se faire au détriment de la nature et de la culture. L'île possède une législation unique en matière de construction visant à préserver l'esthétique du paysage. Avec l'ordonnance régionale n° 16/2009 , il est interdit à tout bâtiment de dépasser la hauteur d'un cocotier (environ 15 mètres) newsbytesapp.com. Cette règle, connue sous le nom de «loi du cocotier», est en vigueur depuis près de deux décennies et découle des anciens principes hindous de Bali – Tri Hita Karana, qui imposent l'harmonie entre l'homme, la nature et le monde spirituel newsbytesapp.com. Des exceptions ne sont autorisées que pour des constructions publiques spécifiques (tours, phares, tours de temples, infrastructures de sécurité), mais en général les nouveaux bâtiments doivent s'intégrer dans le paysage, et non le dominer newsbytesapp.com. Grâce à cette législation, Bali n'a pas de gratte-ciel – même les hôtels de luxe s'étendent horizontalement, entrelacés entre les palmeraies et les rizières.
La vision urbaine de Bali mise sur un développement durable mené par les communautés locales. Le concept TriHitaKarana est intégré non seulement dans l'architecture, mais aussi dans les initiatives d'investissement – tous les nouveaux projets sont évalués en fonction de leur contribution à l'environnement, à la société et au patrimoine spirituel baliexpat.com. Ainsi, parmi les projets proposés pour 2025 figurent des jardins botaniques, de l'écotourisme à Kintamani, une zone industrielle verte à Jembrana et des aires de repos modernes sur les routes, qui, en plus des commodités pour les touristes, promouvront les artisans et les agriculteurs locaux . Dans le même temps, les habitants participent de plus en plus activement à la planification – en 2024, par exemple, la communauté du village de Seseh (près de Canggu) a, par pétition arrêté la construction d'un méga-complexe sur la plage baliexpat.com, craignant un impact négatif sur l'environnement et le caractère traditionnel de la région . Les investisseurs ont écouté et gelé le projet, ce qui montre quel'opinion publique à Bali a un poids réel newsbytesapp.comdans la formation de l'avenir de l'île. Toutes ces mesures garantissent que l'immobilier à Bali n'est pas seulement une question de mètres carrés, mais une partie du tissu vivant de l'île
. Une nouvelle maison ou une villa ici s'accompagne de la responsabilité tacite de respecter et de maintenir l'environnement et la culture environnants. En retour, l'île promet de rester attrayante pendant des décennies, avec des plages préservées, un air pur et une authenticité locale – quelque chose que le tourisme de masse a déjà détruit dans de nombreux autres endroits. En d'autres termes, привлекателен и след десетилетия, със запазени плажове, чист въздух и местна автентичност – нещо, което масовият туризъм на много други места вече е погубил. С други думи, Bali vend un style de vie, pas seulement une propriété, mais ce style de vie est soigneusement planifié pour être durable même dans 50 ans.
Environnement fiscal et d'investissement
Le gouvernement indonésien a intentionnellement créé un cadre qui, tout en limitant l'acquisition directe de terrains par des étrangers, leur permet d'investir en toute sécurité dans l'immobilier par le biais de droits alternatifs. La Constitution et la loi agraire (UU 5/1960) stipulent que seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir un droit de propriété foncière à durée illimitée (SertifikatHakMilik – SHM) azurebali.com. Au lieu de cela, les étrangers se voient offrir les options légales suivantes baliexception.com:
- Droit d'usage (HakPakai) – donne à un étranger le droit d'utiliser un terrain ou un logement pour une période déterminée, généralement 30 ans avec possibilité de prolongation. Il est utilisé à des fins résidentielles et implique la possession d'un permis de séjour (par exemple, KITAS). Il permet pratiquement de « posséder » une maison ou un appartement, sans être propriétaire du terrain dsgpay.com. Légalement, un étranger ne peut posséder qu'une seule propriété pour son habitation personnelle sous HakPakai, qui ne doit pas être louée ou vendue à des fins lucratives dsgpay.com. La valeur minimale de la propriété pour Bali est réglementée – entre 2 et 5 milliards de roupies (environ 130 000 $ – 325 000 $) selon le type et l'emplacement dsgpay.com, afin d'orienter les étrangers vers le segment moyen et haut de gamme du marché. Cela garantit que les acheteurs étrangers investissent un capital important et contribuent à l'économie locale.
- Droit de bail à long terme (HakSewa ou leasehold) – représente un contrat de location de terrain ou de propriété pour 25 à 30 ans avec option de prolongation. C'est la voie la plus simple : l'étranger conclut un contrat notarié avec le propriétaire (indonésien) et paie le loyer à l'avance pour toute la durée. En échange, il obtient tous les droits d'utiliser la propriété, d'y construire ou de la sous-louer à des tiers pendant la période. Un contrat de location de plus de 3 ans peut être enregistré au registre foncier comme un droit réel, ce qui offre une sécurité supplémentaire. Les propriétés en leasehold sont populaires – de nombreux investisseurs étrangers préfèrent ce modèle comme moyen rapide et flexible d'acquérir une maison de vacances ; la plupart des contrats incluent une clause de prolongation de 20 ans supplémentaires par accord entre les parties azurebali.com. En pratique, un bail de 30 ans à Bali est souvent négocié sur le marché secondaire comme une propriété, son prix augmentant avec les années. Un avantage important est qu'il n'est pas nécessaire que l'acheteur ait un statut local – le leasehold peut être acquis par un étranger résidant à l'étranger, car il loue formellement, et n'achète pas, le terrain.
- Droit de construction par le biais d'une entreprise (HakGunaBangunan – HGB) – c'est une option pour les investisseurs plus importants ou ceux qui souhaitent une pleine propriété opérationnelle d'un bien immobilier. L'étranger crée une entité juridique indonésienne – PT PMA (Penanaman Modal Asing, société à capital étranger), qui peut légalement acquérir un terrain avec droit de construction pour 30 ans, avec une prolongation de 20 + 30 ans supplémentaires (soit un total de 80 ans) baliexception.com. La société peut lui appartenir à 100 % et acheter aussi bien des maisons que des parcelles de terrain sur lesquelles construire baliexception.com. En pratique, PT PMA cela offre une sécurité quasi identique à la pleine propriété – le certificat HGB est au nom de la société contrôlée par l'étranger. Il existe une exigence de plan d'investissement minimum de 10 milliards de roupies (environ 700 000 $) et un capital versé d'au moins 25 % de ce montant baliexception.com, ainsi qu'un enregistrement auprès de l'Agence de coordination des investissements (BKPM). En contrepartie, l'investisseur obtient de la flexibilité – le bien immobilier PT PMA peut être utilisé aussi bien pour un usage personnel que pour des activités commerciales (par exemple, villas de vacances à louer, hôtels, bureaux), sans les restrictions qui existent pour le Hak Pakai baliexception.com. PT PMA personnel. C'est essentiellement le sésame pour une propriété « complète » pour les étrangers prêts à développer une activité et à investir un capital plus conséquent.
Outre ces options principales, il existe des approches informelles, telles que l'achat par l'intermédiaire d'un mandataire local (structure dite de nominee ) ou le mariage avec un citoyen indonésien – mais elles comportent des risques juridiques et ne sont pas recommandées, car la loi ne reconnaît pas l'étranger comme propriétaire, même en cas de contrat de fiducie caché. worldestate.homes. Au lieu de cela, l'État indonésien encourage les étrangers à utiliser les mécanismes officiels, qui sont suffisamment flexibles et protégés par la loi..
Fiscalité : Les transactions immobilières à Bali sont imposées avec des taxes modérées et fixes, qui sont nettement inférieures aux « impôts sur le revenu » typiques de nombreux pays occidentaux. Lors d'une transaction d'achat-vente, l'acheteur paie une taxe de transfert de 5 % (BPHTB) sur la valeur, et le vendeur – une taxe sur les revenus de 2,5 % (qui remplace l'impôt sur les plus-values) dsgpay.com. Ces taux sont définitifs et simplifient la transaction – il n'y a pas d'impôt supplémentaire sur la différence de prix ni de réévaluation annuelle comme dans certains pays. En outre, des frais de notaire (environ 1 à 2 % pour la rédaction des actes) et de petits frais juridiques sont facturés dsgpay.com, généralement à la charge de l'acheteur, ainsi qu'une commission d'agent de 3 à 5 % (payée par le vendeur). dsgpay.com. La taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments (PBB) est symbolique – environ 0,1 à 0,5 % de la valeur imposable du bien immobilier. dsgpay.com. Il est important de noter que l'Indonésie n'a pas d'impôt sur les successions – au décès du propriétaire, le bien est hérité par ses ayants droit (à condition qu'ils remplissent les conditions, par exemple, qu'ils soient citoyens ou qu'ils vendent/transfèrent le droit dans le délai légal). Il n'y a pas non plus d'« impôt sur la fortune » annuel sur l'immobilier, ce qui rend la détention à long terme d'un bien immobilier peu coûteuse..
Réglementations et incitations : L'Indonésie a entrepris des réformes ces dernières années pour faciliter les investissements étrangers. Avec l'adoption de la loi Omnibus sur la création d'emplois (2020) et du règlement gouvernemental n° 18/2021 qui s'ensuivit, les procédures d'acquisition de biens immobiliers par des étrangers ont été simplifiées : les exigences de long séjour avant l'achat ont été supprimées (un visa valide suffit désormais KITAS ou un visa), les étrangers sont autorisés à posséder des appartements en copropriété (stratatitle) sur des terrains avec droit de construction investmentpolicy.unctad.org, et les seuils de prix minimums ont été mis à jour pour refléter les réalités du marché. En conséquence, le marché est devenu plus transparent et accessible: de plus en plus de nouveaux complexes à Bali proposent directement des logements avec HakPakai pour les étrangers ou le leasehold des contrats, sans avoir recours à des montages complexes dsgpay.com. Le gouvernement a même finalisé le concept de « visa d'or » – un permis de séjour de 5 ou 10 ans contre un investissement important – qui encourage davantage les personnes fortunées à investir des capitaux dans le pays (voir ci-dessous). Dans le même temps, l'Indonésie conserve la liberté des changes et des capitaux – les investisseurs étrangers peuvent rapatrier librement leurs bénéfices après avoir payé les impôts dus ; il n'y a pas de contrôle des changes qui entrave les transferts hors du pays. Ainsi, le pays se positionne comme une juridiction « favorable aux investisseurs », bien qu'à ses propres conditions – la terre reste indonésienne, mais le droit de l'utiliser ou d'y construire est accordé généreusement et en toute sécurité à ceux qui respectent les règles.
Sécurité et ordre
Bali est depuis longtemps réputée pour être un lieu paisible et accueillant – l'une des régions touristiques les plus sûres d'Asie finnsbeachclub.com. Les crimes graves sur l'île sont extrêmement rares – selon les statistiques internationales, le taux de crimes violents (par exemple, les meurtres) est parmi les plus bas au monde (environ 0,4 pour 100 000 habitants) finnsbeachclub.com. Les cas d'agression contre des touristes sont isolés et choquants pour la communauté locale, qui est fière de la réputation de Bali en tant qu'« île des dieux et de la paix ». Bien sûr, comme dans toute destination populaire, il y a de la petite délinquance – des pickpockets sur les marchés bondés ou des vols d'objets laissés sans surveillance se produisent, surtout dans les zones animées exotiqproperty.com. Mais ces risques peuvent être minimisés avec du bon sens, et les autorités locales s'efforcent de maintenir l'ordre. Des policiers touristiquesspécialisés opèrent sur l'île, patrouillant dans les quartiers de villégiature et assistant les étrangers en cas de besoin. Les Balinais eux-mêmes, suivant leur culture hindoue de karma et d'hospitalité, ont un profond respect pour les visiteurs – la plupart des clients se sentent en sécurité et les bienvenus dès l'aéroport exotiqproperty.com. Chaque année, des millions de touristes visitent Bali sans incident, ce qui fait de la sécurité une partie intégrante du succès économique de l'île.
Les autorités maintiennent un ordre publicstrict, proportionnel aux ambitions économiques de la région. La police de la route, malgré le trafic chaotique, fait respecter les règles – les étrangers doivent avoir un permis de conduire de scooter international ou local valide, les casques sont obligatoires, et ces derniers temps, les contrôles pour transports illégaux (Uber, Grab) et traducteurs/guides non réglementés) se sont intensifiés. Tout cela fait partie des efforts visant à améliorer la qualité des services et la sécurité des visiteurs. La vidéosurveillance a été introduite dans les zones touristiques, et en cas de violations plus graves (par exemple, la drogue, qui est un crime grave selon les lois indonésiennes), des mesures rapides sont prises. Le résultat est que les investisseurs étrangers et les résidents jouissent d'une vie paisible, rarement assombrie par des soucis criminels – un élément clé lors du choix d'une destination pour une résidence secondaire. Comme le disent les habitants, « si vous traitez Bali avec respect, Bali vous rendra la pareille » – cette maxime tacite maintient la paix sociale et donne l'assurance à quiconque a investi fonds et émotions dans ce lieu paradisiaque que sa sécurité personnelle et son investissement sont protégés.
Protection des investisseurs immobiliers
Les biens immobiliers représentent souvent un investissement important, surtout dans un pays étranger – c'est pourquoi l'Indonésie a mis en place des procédures strictes garantissant la transparence et la protection tant pour l'acheteur que pour le vendeur. Toutes les transactions immobilières doivent obligatoirement être effectuées devant un notaire agréé, agissant en tant que fonctionnaire du cadastre (PPAT) dsgpay.com. Ce notaire n'est pas un simple témoin – il vérifie les droits de propriété, authentifie le contrat et est responsable de son enregistrement auprès du Registre foncier de l'État (BPN). En pratique, aucune vente ou location à long terme n'est valide sans un acte notarié (Akta Jual Beli pour la vente, Akta Sewa pour la location), signé par les parties et authentifié par le PPAT dsgpay.com. Cela crée un effet de séquestre: le notaire agit comme un garant indépendant que le transfert de propriété et le paiement se déroulent simultanément et correctement. Il est courant que l'acheteur verse un acompte (par exemple, 10 à 20 % du prix) sur un compte séquestre auprès du notaire ou de l'agence lors de la signature d'un accord préliminaire worldestate.homes, après quoi le notaire procède à une vérification approfondie de la propriété – validité du certificat, existence de charges ou d'hypothèques, taxes payées, conformité de la propriété avec le plan d'urbanisme et sa destination worldestate.homes. Si des problèmes sont découverts, la transaction est suspendue et l'acompte est remboursé, ce qui protège l'acheteur contre les fraudes ou les vices cachés. Ce n'est qu'après une due diligence réussie que le contrat principal définitif (généralement bilingue, en indonésien et dans la langue de l'acheteur) est rédigé worldestate.homes. Le transfert des droits s'effectue en présence du notaire – l'acheteur transfère le solde du montant, les documents sont signés et le notaire enregistre le nouveau propriétaire/locataire auprès du BPN dsgpay.com. Frais de notaire et structure juridique
Важен детайл, който често остава неразбран: нотариалните такси в Индонезия винаги са за сметка на купувача, независимо дали имотът се придобива от вторичен пазар или директно от инвеститор при ново строителство. Обичайно тези такси възлизат на около 1% (понякога до 2% при по-сложни казуси) и обхващат пълния правен пакет: изготвяне на всички актове, проверка на собствеността и тежестите, вписване в поземления регистър и издаване на окончателния титул. Нотариусът в Индонезия (PPAT) изпълнява роля, близка до адвокат и регистратор едновременно, което намалява нуждата от отделен адвокат, макар че някои чуждестранни инвеститори предпочитат да наемат и допълнителен правен съветник за по-голяма сигурност.
При сделки с ново строителство (off-plan) комисионната към агенцията обикновено се поема от продавача (инвеститора) и е вече включена в цената на имота, докато нотариалните разходи остават изцяло за купувача. Практиката в Бали предвижда купувачът да заплати и депозита по доверителна сметка — обичайно 10–20% — който се задържа до финализиране на правната проверка и подписване на окончателния акт. Тази строго регламентирана процедура, съчетана с ясната роля на нотариуса, създава стабилна и прозрачна среда, която инвеститорите ценят високо. Новият титул (сертификат за HakPakai, ou un enregistrement mis à jour de Hak Milik/HGB avec droit de location inscrit) est officiellement délivré par le Service foncier au nom de l'acheteur, ce qui rend son droit incontestable et protégé par la loi.
Ce processus, bien que strict, est conçu dans l'intérêt des investisseurs. Le risque de transactions malhonnêtes est minimisé – il n'y a pas de « prêt hypothécaire caché » ou de double vente qui pourrait apparaître après l'achat, car le notaire a tout vérifié au préalable. Pour les constructions « sur plan » (off-plan), il existe également des pratiques de protection établies : les paiements sont échelonnés en fonction de l'avancement de la construction, souvent avec un dépôt en séquestre, et l'acheteur obtient un droit notarié sur la future propriété. Les grands promoteurs appliquent volontairement ces mécanismes, car la confiance du marché est essentielle – ce n'est pas un hasard si les nouveaux complexes de villas à Bali sont souvent vendus avant même la première pelletée de terre. Exemple: en 2023, après l'ouverture des frontières, plusieurs projets haut de gamme à Canggu et Uluwatu ont vendu toutes leurs quotas étrangers en quelques jours, car les investisseurs savent que leur argent est protégé et que les projets seront achevés conformément au contrat (une situation similaire, décrite en Thaïlande, est désormais observée ici aussi) worldestate.homes. De plus, la loi impose le paiement de toutes les taxes d'État dues (environ 7,5 % de la valeur totale) avant l'enregistrement – cela garantit l'enregistrement officiel de la propriété au nom du nouveau propriétaire/locataire, sans lequel la transaction n'a aucune valeur juridique dsgpay.com. En fin de compte, l'acquisition d'un bien immobilier à Bali est aujourd'hui non seulement attrayante, mais aussi une entreprise sûre – basée sur des réglementations claires, des services professionnels et un marché qui valorise la réputation.
Possibilités de visa à long terme pour les investisseurs étrangers
Il y a une chose à acheter une propriété, une autre chose à pouvoir y rester et en profiter à long terme. L'Indonésie délivrait traditionnellement des visas de courte durée pour les touristes, mais ces dernières années, elle a pris des mesures pour attirer les étrangers fortunés, les nomades numériques et les retraités par le biais de programmes de visas spéciaux à long terme – un analogue des visas LTR et «Élite» thaïlandais. En septembre 2023 les autorités ont annoncé le soi-disant «Golden Visa» – une autorisation de séjour de 5 ou 10 ans en échange d'un investissement en Indonésie imigrasi.go.id. Les conditions sont délibérément élevées : un investisseur individuel peut obtenir un visa de 5 ans s'il investit un minimum de 350 000 $ dans des obligations d'État indonésiennes, des actions de sociétés locales ou un dépôt bancaire imigrasi.go.id. Pour un visa de 10 ans, le seuil passe à $700 000 imigrasi.go.id. Alternativement, la création d'une entreprise avec un investissement direct de 2,5 millions de dollars assure un visa de 5 ans, et 5 millions de dollars – un visa de 10 ans goldenvisas.com. Pour les investisseurs d'entreprise de haut niveau, les exigences sont encore plus élevées (les directeurs d'une entreprise avec un investissement de 25 millions de dollars obtiennent également un statut de 5 ans) imigrasi.go.id. Golden Visa n'est pas un programme de masse, mais vise «les investisseurs de haut niveau», qui contribueront de manière significative à l'économie – c'est pourquoi les privilèges sont substantiels : long séjour sans besoin de prolongations fréquentes, droit d'entrer et de sortir librement, sans faire la queue pour des permis temporaires à chaque retour dans le pays imigrasi.go.id. On s'attend à ce que les détenteurs de visas dorés bénéficient également de facilités dans leurs activités commerciales (par exemple, droit de travailler ou licences accélérées), bien que les détails soient en cours de finalisation d'ici 2024. Le gouvernement a ouvertement déclaré qu'il visait à attirer par ce programme des investissements de qualité, comme l'ont fait les Émirats arabes unis, Singapour et d'autres pays avec leurs «visas dorés» imigrasi.go.id.
Une deuxième initiative clé est le soi-disant «Visa Seconde Maison» (Second Home Visa), introduite fin 2022. Elle offre 5 ou 10 ans de droit de séjour aux étrangers fortunés, retraités ou professionnels, qui souhaitent s'installer en Indonésie sans travailler avec un contrat de travail local fragomen.com. L'exigence principale est financière – le candidat doit prouver la disponibilité d'un minimum de 2 milliards de roupies (environ 130 000 $) sous forme d'économies déposées dans une banque d'État indonésienne goldenvisas.com. Initialement, ce montant était exigé comme dépôt bloqué pour toute la durée du visa, ce qui a suscité des critiques, mais en 2023, les conditions ont été assouplies – les preuves de propriété d'un bien immobilier d'une valeur similaire ou d'investissements dans des titres indonésiens sont également acceptées flado.id. Second Home visa ne donne pas le droit de travailler (contrairement à certains programmes thaïlandais), mais permet au titulaire de vivre librement à Bali et dans toute l'Indonésie pendant 5 ou 10 ans, d'ouvrir un compte bancaire local, de gérer ses affaires et surtout – d'acheter des biens immobiliers avec statut Hak Pakai fragomen.com. En fait, ce visa combine les caractéristiques d'un visa d'investisseur, de retraite et de résidence en un seul fragomen.com. Il n'a pas de limite d'âge (contrairement au visa de retraite traditionnel (KITAS Retirement), qui est uniquement pour les personnes de plus de 55 ans) fragomen.com. Ainsi, Visa de résidence secondaire est devenue une sorte de «visa pour nomades numériques», bien qu'elle ne permette pas officiellement de travailler, car des milliers de travailleurs à distance fortunés et de propriétaires d'entreprises en ligne l'utilisent pour séjourner longtemps à Bali avec leurs revenus extérieurs. Combinée à l'absence d'impôt sur les revenus étrangers pour les personnes qui n'acquièrent pas le statut de résident fiscal local, l'Indonésie offre à ces résidents une liberté financière – ils peuvent dépenser leur argent localement sans être imposés davantage, tant que leurs revenus proviennent de l'extérieur.
Outre les innovations susmentionnées, il existe toujours des régimes de visa traditionnels, dont les étrangers bénéficient de manière flexible. Par exemple, le visa d'investisseur (Investor KITAS) permet à une personne qui fonde PT PMA et investit au moins 1,25 milliard de roupies (~75 000 €) dans le capital, d'obtenir un permis de séjour de 1 ou 2 ans avec le droit de gérer son entreprise. Le visa de retraite (Retirement KITAS) ) offre un séjour renouvelable annuellement aux personnes de plus de 55 ans, ayant prouvé un revenu supérieur à 2000 $ par mois et loué un logement local – il est plus accessible, mais de plus courte durée et interdit également le travail. Pour les expatriés beaucoup plus jeunes, il reste l'option des visas d'affaires et visas sociaux – des visas multiples de 6 mois, avec lesquels beaucoup «essaient» la vie à Bali avant de s'engager dans un statut plus sérieux. Le tableau est complété par le fait que plus de 80 pays, dont la Bulgarie, bénéficient d'un régime de visa «entrée sans visa pour 30 jours» ou d'un visa à l'aéroport (VoA) – cela facilite la résidence de courte durée répétée pour les propriétaires immobiliers, s'ils ne souhaitent pas ou ne remplissent pas les conditions pour un visa long séjour. Le message général est clair : l'Indonésie, et Bali en particulier, souhaitent une présence étrangère qui contribue positivement – que ce soit par le capital ou par les échanges culturels. C'est pourquoi ces invités se voient offrir une «maison loin de chez soi» légale et de longue durée, à condition qu'ils soient prêts à investir dans l'avenir mutuellement bénéfique de l'île.
Rendements élevés et risques faibles
Le marché immobilier de Bali, soutenu par un tourisme florissant, affiche des rendements qui dépassent largement les marchés européens et même de nombreux marchés asiatiques. Les investissements dans les villas de vacances et les appartements en location génèrent un retour sur investissement impressionnant : les revenus locatifs bruts moyens sur l'île sont d'environ 8–10% годишно, et pour les biens les plus recherchés à Seminyak, Canggu ou Uluwatu , ils peuvent atteindre 15% azurebali.com. Cela est dû au flux constant de touristes – en haute saison, les villas de luxe sont louées pour des centaines de dollars par nuit, et le taux d'occupation est élevé presque toute l'année grâce au climat et aux divers événements (compétitions de surf, festivals, retraites). De nombreux propriétaires étrangers couvrent leurs dépenses et réalisent un profit en louant leur bien pendant seulement quelques mois, tout en l'utilisant pour eux-mêmes le reste du temps – un modèle devenu extrêmement populaire et qui encourage davantage d'achats. Il est révélateur qu'après la pandémie, la demande des étrangers non seulement s'est rétablie, mais a explosé: en 2023, l'intérêt des acheteurs internationaux pour les biens immobiliers à Bali a augmenté de 85% par rapport à l'année précédente, ce qui équivaut à environ 764 millions de dollars d'investissements frais, principalement dirigés vers de nouvelles constructions spacecoastdaily.com. Ce capitalisme a entraîné un boom de la construction – des complexes et villas boutiques, adaptés aux goûts étrangers, poussent partout dans le sud de l'île.
Encore plus impressionnante est la croissance du capital des biens immobiliers. Contrairement à de nombreux marchés développés où les prix augmentent lentement, les emplacements de première qualité à Bali enregistrent une croissance à deux chiffres par an. Selon les agences locales, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne d'environ 7 % par an au cours des 5 dernières années, avec une croissance plus rapide dans certaines régions investlandbali.com. Exemple : villa moderne de trois chambres sur un terrain de 500 m², à 1 km de la plage de Canggu, a coûté environ 8,5 milliards de roupies en 2019., et en 2023, son prix atteint 12,5 milliards de roupies, – une augmentation d'environ 47 % en 4 ans. exotiqproperty.comLe principal moteur est la hausse du prix des terres : pendant la même période, la valeur des terrains libres dans la région est passée d'environ 1 milliard à 1,5 milliard de roupies par are (100 m²), soit une hausse de 50 %. exotiqproperty.comCela signifie que les premiers investisseurs qui ont acheté des terrains avant la pandémie voient maintenant d'énormes profits non réalisés. L'île rattrape son retard en termes de prix par rapport à d'autres destinations de premier plan – bien que les biens immobiliers y soient encore moins chers qu'à Hawaï, aux Maldives ou en Polynésie française, l'écart se réduit chaque année avec une croissance à deux chiffres. independentaustralia.net. En 2024, Bali a même enregistré la plus forte hausse annuelle des prix à ce jour – 10 à 20 % selon le segment,grâce à un nombre record de touristes et à une offre limitée de biens immobiliers. independentaustralia.net.
Tout cela se produit avec des risques relativement faibles.Le marché est bien réglementé, il n'y a pas de surdéveloppement de type « bulle » (en raison des zones contrôlées et des restrictions de hauteur déjà mentionnées), et la demande dépasse structurellement l'offre – l'île a des limites naturelles et ne peut pas augmenter indéfiniment sa capacité, tandis que ceux qui souhaitent y vivre et y séjourner continuent d'augmenter. Le système juridique offre déjà aux étrangers un statut de propriété clair (bien que limité) – chaque certificat HakPakai ou d'un le certificat HGB porte le nom de l'investisseur étranger ou de sa société, ce qui est reconnu par le tribunal et les institutions. En cas de litige ou de nécessité d'exécution forcée (par exemple, expulsion d'un locataire défaillant), l'étranger bénéficie de la même protection juridique qu'un propriétaire local. Enfin, le système financier de l'Indonésie est stable et ne prévoit pas de mouvements brusquesqui choqueraient le marché immobilier – au contraire, la banque centrale surveille attentivement les crédits immobiliers et prévient la surchauffe. Jusqu'en 2023, l'Indonésie ne participait même pas à l'échange automatique mondial d'informations bancaires (CRS), dsgpay.comce qui faisait officieusement du pays un refuge discret pour le capital privé.Bien que les réglementations soient récemment mises en conformité avec les normes internationales, l'Indonésie continue de valoriser discrètement la confidentialité financière – une autre raison pour laquelle les investisseurs fortunés s'y sentent à l'aise.
Conclusion : On peut dire de Bali la même chose que de l'Indonésie elle-même – « l'unité dans la diversité »,mais appliquée au climat d'investissement. L'île parvient à combiner des éléments apparemment contradictoires :des restrictions strictes (la terre n'est pas vendue) avec des portes ouvertes (investissez, vivez 10 ans ici) ; un tourisme effervescent avec une culture préservée ; des profits élevés avec des risques faibles. Ce n'est pas le fruit du hasard – mais d'une philosophie nationale conscienteselon laquelle la richesse et le développement doivent aller de pair avec le respect des valeurs locales. Si l'on considère que notre liberté personnelle et notre bien-être incluent le droit de vivre comme nous le choisissons, alors Bali est l'un des rares endroits où cette liberté n'est pas seulement tolérée, mais encouragée – à condition que nous valorisions la terre et les gens qui la rendent si spéciale.
Sources utiles :
- Ministère indonésien de l'Agriculture et des Affaires foncières (ATR/BPN) – Site officiel : atrbpn.go.id
- Règlement sur la propriété étrangère (Government Regulation No. 18/2021) – UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- Direction de l'immigration indonésienne – Golden Visa (visa d'investisseur de 5/10 ans, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Direction de l'immigration indonésienne – Second Home Visa (visa pour personnes fortunées de 5/10 ans, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Catalogue de projets d'investissement pour Bali (Banque d'Indonésie & gouvernement provincial) baliexpat.com