Ces dernières années, Bali s'est imposée comme une destination prisée des touristes et des investisseurs, attirés par sa culture unique, sa nature et ses opportunités de vie. Cependant, contrairement à de nombreux autres endroits, l'Indonésie applique des règles strictes en matière de propriété foncière – les étrangers n'ont pas le droit d'acheter des terres en pleine propriété (HakMilik)Cette interdiction est une politique délibérée pour protéger les intérêts locaux. dsgpay.com. Au lieu de cela, le capital étranger trouve voies créatives et légales posséder un « coin de paradis » – par le biais d'une location à long terme (leasehold), d'un droit d'usage ou d'investissements par le biais d'une société locale. Ainsi, Bali devient un exemple de la façon dont un pays peut à la fois limite l'achat direct de terres de la part d'étrangers et en même temps les accueille comme des invités et des investisseurs de longue date. Le résultat est un environnement équilibré dans lequel la tradition et la population locale sont protégées, et Le capital étranger obtient un "accès" réglementé au marché immobilier sans enfreindre la loi.
Vision stratégique et développement du tourisme
Le gouvernement indonésien a longtemps reconnu le potentiel de Bali en tant qu'aimant touristique mondial. En 2019, l'île a accueilli 6,23 millions de touristes étrangers (sur un total de 16 millions pour l'ensemble de l'Indonésie) aseanbriefing.com, et les revenus du tourisme constituent une part importante de l'économie locale. Après la pandémie, Bali a fait récupération puissante – en 2023, plus de 5,3 millions de touristes internationaux ont été enregistrés (une croissance de 140% par rapport à 2022) et jusqu'à 7 millions sont attendus en 2024. spacecoastdaily.comCe regain d'activité a encouragé le gouvernement à diversifier et moderniser l'infrastructure sur l'île. Au niveau national, le programme « 10 nouveaux Bali » a été lancé - une initiative de 2016 visant à développer dix autres destinations similaires à Bali, dans le but de répartir la charge touristique aseanbriefing.comCependant, Bali elle-même attire également des investissements importants : en 2024, les investissements réalisés dans la province ont atteint 36,5 billions de roupies (≈2,2 milliards d'euros), et l'objectif pour 2025 est 45,6 billions de roupies et plus de 53 000 nouveaux emplois baliexpat.com.
Projets d'infrastructure: L'État et les autorités locales initient de nombreux projets pour une croissance durable. Au forum d'investissement BaliJagadhita 2025 14 projets stratégiques ont été proposés pour une valeur totale de 1,84 billions de roupies - de développement d'un écosystème de véhicules électriques à Denpasar et centrales solaires jusqu'à extension de l'infrastructure aéroportuaire dans le nord de Bali (Buleleng) baliexpat.com. Le but est de diversifier l'économie au-delà du tourisme, car actuellement 94% des investissements sont concentrés dans le secteur des services (immobilier, tourisme) et principalement dans la partie sud de l'île baliexpat.comLe gouvernement encourage les projets dans l'agriculture, la pêche et les entreprises vertes grâce à des allègements fiscaux - conformément au règlement gouvernemental n°24/2019, les investisseurs reçoivent régimes de licences allégés et incitations fiscalessi leurs projets augmentent les revenus de la communauté locale, protègent l'environnement, mettent en œuvre des technologies et créent des emplois baliexpat.comLes prévisions de croissance économique de Bali sont optimistes - une croissance du PIB de 5,0 à 5,8 % est attendue en 2025, soutenue par une inflation maîtrisée, une compétitivité améliorée et un fort optimisme des entreprises baliexpat.com.
Tourisme de qualité et focus culturel: Le gouverneur Wayan Koster, nouvellement élu pour un second mandat, suit une vision pour « tourisme basé sur la culture, la qualité et la dignité » baliexpat.comEn 2025, des règles strictes ont été introduites pour les étrangers : respect des temples et des traditions, tenue vestimentaire décente dans les lieux publics, paiement d'une taxe de séjour obligatoire et respect des lois (par exemple, circulation avec un permis local et des véhicules immatriculés) baliexpat.comLes manifestations indécentes, la pollution (par exemple, les déchets plastiques) et la violation des sites sacrés sont interdites, les contrevenants étant passibles de sanctions, voire interdiction d'accès aux sites touristiques baliexpat.comCes mesures peuvent sembler restrictives, mais leur but est de améliorer la qualité du tourisme et de protéger l'image de Bali en tant que « destination ordonnée, de haute qualité et digne » selon les normes de la population locale baliexpat.comParallèlement, les autorités avec tact canaliser l'intérêt étranger croissant pour l'immobilierau cours du premier semestre de 2023, les demandes d'étrangers pour l'achat de maisons dans les quartiers de Kuta, Seminyak, Canggu et Uluwatu (régence de Badung) ont augmenté de 92% par rapport à l'année précédente spacecoastdaily.comDenpasar enregistre une croissance de 81% de l'intérêt, Bali étant en tête des classements de la recherche immobilière étrangère en Indonésie spacecoastdaily.comCe "boom immobilier" est accompagné de l'essor de nouveaux cadres juridiques – le gouvernement a introduit des visas de long terme (Golden Visa, Second Home), permettant aux étrangers fortunés de résider légalement et d'investir ici même spacecoastdaily.com.
Développement urbain et durabilité
Bali suit le principe que Le développement ne doit pas se faire au détriment de la nature et de la culture. L'île a une législation de construction unique visant à préserver l'esthétique du paysage. Avec Règlement régional n°16/2009 Il est interdit à tout bâtiment de dépasser la hauteur d'un cocotier (environ 15 mètres) newsbytesapp.comCette règle, connue sous le nom de « loi du cocotier », est en vigueur depuis près de deux décennies et découle des anciens principes hindouistes de Bali – Trois Hits Karana, qui ordonnent l'harmonie entre l'homme, la nature et le monde spirituel newsbytesapp.com. Exceptions ne sont autorisés que pour des bâtiments publics spécifiques (tours, phares, clochers, infrastructures de sécurité), mais en général Les nouveaux bâtiments doivent s'intégrer dans le paysage, et non de le dominer newsbytesapp.comGrâce à cette législation, Bali n'a pas de gratte-ciels - même les hôtels de luxe s'étendent horizontalement, intégrés entre les palmeraies et les rizières en terrasses.
La vision urbanistique de Bali mise sur développement durable mené par les communautés localesLe concept TriHitaKarana est intégrée non seulement à l'architecture, mais aussi aux initiatives d'investissement – tous les nouveaux projets sont évalués en fonction de leur contribution à l'environnement, à la société et au patrimoine spirituel baliexpat.comPar exemple, parmi les projets proposés pour 2025, il y a jardins botaniques, éco-tourisme à Kintamani, vert zone industrielle à Djembrana et moderne aires de repos sur les chemins qui, en plus des commodités pour les touristes, feront la promotion des artisans et des agriculteurs locaux baliexpat.comDans le même temps, les habitants participent de plus en plus activement à la planification - en 2024, par exemple, la communauté du village de Sese (près de Canggu) par le biais d'une pétition Arrêt de la construction du mégacomplexe sur la plage, craignant les effets négatifs sur l'environnement et l'aspect traditionnel de la région newsbytesapp.comLes investisseurs ont écouté et ont gelé le projet, ce qui montre que L'opinion publique à Bali a un poids réel en façonnant l'avenir de l'île.
Toutes ces mesures garantissent que La propriété à Bali n'est pas juste une superficie, mais une partie du tissu vivant de l'îleMais la nouvelle maison ou villa ici s'accompagne de la responsabilité tacite de respecter et de préserver l'environnement et la culture environnants. En retour, l'île promet de rester attrayant, même après des décennies, avec des plages préservées, de l'air pur et une authenticité locale - quelque chose que le tourisme de masse a déjà détruit dans de nombreux autres endroits. En d'autres termes, Bali vend un style de vie, pas seulement une propriété, mais ce mode de vie est soigneusement conçu pour être durable dans 50 ans.
Environnement fiscal et d'investissement
Le gouvernement indonésien a délibérément créé un cadre qui à la fois limite l'acquisition directe de terres par des étrangers et leur permet d'investir en toute sécurité dans l'immobilier par des droits alternatifs. La Constitution et la loi agraire (UU 5/1960) déterminent que seuls les citoyens indonésiens peuvent posséder un droit de propriété foncière à durée indéterminée (SertifikatHakMilik – SHM) azurebali.com. Au lieu de cela, les étrangers se voient proposer les options légales baliexception.com:
- Droit d'usage (HakPakai) – donne le droit à un étranger d'utiliser un terrain ou un logement pour une durée déterminée, habituellement 30 ans avec possibilité de continuation. Utilisé pour fins de logement et suppose la possession d'un permis de séjour (par ex. KITAS). Permet pratiquement de « possédez » maison ou appartement, sans être propriétaire du terrain dsgpay.comSelon la loi, un étranger ne peut posséder qu'une seule propriété pour son habitation personnelle sous HakPakaiqui ne doit pas être loué ou vendu à des fins lucratives dsgpay.comLa valeur minimale de la propriété pour Bali est réglementée – entre 2 et 5 milliards de roupies (environ 1 30 000 – 325 000) selon le type et l'emplacement dsgpay.com, afin d'orienter les étrangers vers le segment moyen et haut de gamme du marché. Cela garantit que les acheteurs étrangers investissent des capitaux importants et contribuent à l'économie locale.
- Droit de location à long terme (HakSewa ou bail à long terme) – représente contrat de location de terrain ou de bien immobilier pour 25–30 ans avec une option de continuation. C'est la voie la plus simple : l'étranger conclut un contrat notarié avec le propriétaire (indonésien) et Il paie le loyer d'avance pour toute la duréeEn échange, il obtient tous les droits d'utiliser la propriété, de construire ou de la louer à des tiers pendant la période. Le contrat de location de plus de 3 ans peut être enregistré au registre foncier en tant que droit réel, ce qui donne une sécurité supplémentaire. Les biens en emphytéose sont populaires – de nombreux investisseurs étrangers préfèrent ce modèle comme un moyen rapide et flexible d'acquérir une maison de vacances ; les contrats incluent massivement une clause de prolongation de 20 ans et plus par accord entre les parties azurebali.comEn pratique, la location de 30 ans à Bali est souvent négociée sur le marché secondaire comme une propriété, son prix augmentant avec les années. Avantage important c'est qu'il n'y a pas d'exigence que l'acheteur ait un statut local – bail peut également être acquis par un étranger résidant à l'étranger, car formellement il loue et n'achète pas le terrain.
- Droit de construire par l'intermédiaire d'une société (HakGunaBangunan – HGB) – c'est une option pour investisseurs plus importants ou ceux qui veulent maîtrise opérationnelle complète sur une propriété. L'étranger crée une personne morale indonésienne – PT PMA (Penanaman Modal Asing, société à capitaux étrangers), qui, en vertu de la loi, peut acquérir des terrains avec droit de construire pour 30 ans, avec une prolongation de 20 + 30 ans de plus (total jusqu'à 80 ans) baliexception.comLa société peut être sa propre propriété et acheter des maisons ainsi que des terrains sur lesquels construire baliexception.comEn pratique PT PMA offre presque la même sécurité que la pleine propriété – HGB Le certificat est au nom de la société contrôlée par l'étranger. Il y a une exigence pour un plan d'investissement minimum de 10 milliards de roupies (environ 700 000 $) et capital versé d'au moins 25 000 de ce montant baliexception.com, ainsi que l'enregistrement auprès de l'Agence de coordination des investissements (BKPM). En échange, l'investisseur reçoit flexibilité – la propriété de PT PMA peut être utilisé à des fins personnelles et professionnelles (par exemple, locations de vacances, hôtels, bureaux), sans les restrictions applicables à l'usage personnel Hak Pakai baliexception.com. PT PMA est essentiellement le billet vers une propriété "pleine et entière" pour les étrangers prêts à développer une activité et à investir un capital plus important.
Outre ces options de base, il existe également des approches informelles, telles que l'achat par l'intermédiaire d'un mandataire local (dit. candidat structure) ou mariage avec un citoyen indonésien - mais ils cachent des risques juridiques et ne sont pas recommandés, car la loi ne reconnaît pas un étranger comme propriétaire, même en cas de contrat fiduciaire occulte worldestate.homesAu lieu de cela, l'État indonésien encourage les étrangers à utiliser les mécanismes officiels, qui sont suffisants flexibles et protégés par la loi.
Imposition fiscale: Les transactions immobilières à Bali sont imposées avec des impôts modérés et fixes, qui sont considérablement plus bas que les « impôts sur les bénéfices » typiques dans de nombreux pays occidentaux. Lors de l'achat-vente l'acheteur paie 5% de taxe de transfert (BPHTB) sur la valeur, et le vendeur – Impôt sur le revenu de 2,5% (qui remplace l'impôt sur les gains en capital) dsgpay.comCes taux sont définitifs et simplifient la transaction – il n'y a pas de taxe supplémentaire sur la différence de prix ni de réévaluation annuelle comme dans certains pays. De plus, des frais de notaire (environ 1–2% pour la préparation des actes) et de petits frais juridiques sont facturés. dsgpay.com, qui sont généralement à la charge de l'acheteur, ainsi que 3–5% de commission de l'agent (payable par le vendeur) dsgpay.com. L'impôt foncier annuel (PBB) est symbolique – environ 0,1–0,5 % de l'évaluation fiscale du bien dsgpay.comIl est important de noter que l'Indonésie pas d'impôt sur les successions – en cas de décès du propriétaire, la propriété est héritée par ses successeurs (à condition qu'ils remplissent les conditions, par exemple, être citoyens ou vendre/transférer le droit dans le délai légal). Il n'y a pas non plus d'« impôt sur la fortune » annuel sur les biens immobiliers, ce qui rend la détention à long terme de biens immobiliers intéressante. à faible coût.
Réglementations et incitations : L'Indonésie entreprend des réformes ces dernières années pour Facilitation des investissements étrangersAvec l KITAS ou un visa), il est permis aux étrangers de posséder des appartements en copropriété (titre de la rue) sur un terrain constructible investmentpolicy.unctad.org, et les seuils de prix minimum ont été mis à jour pour refléter les réalités du marché. En conséquence Le marché est devenu plus transparent et accessiblede plus en plus de nouveaux complexes à Bali proposent directement des logements avec HakPakai pour les étrangers ou bail accords, sans avoir besoin de montages complexes dsgpay.comLe gouvernement même finalise le concept de "visa d'or" – Un permis de séjour de 5 ou 10 ans contre un investissement important – ce qui encourage davantage les personnes fortunées à investir des capitaux dans le pays (voir ci-dessous). Dans le même temps, l'Indonésie conserve liberté des changes et des capitaux – les investisseurs étrangers peuvent librement rapatrier leurs bénéfices après avoir payé les impôts dus ; il n'y a pas de contrôle des changes pour entraver les transferts hors du pays. Ainsi, le pays se positionne comme juridiction favorable aux investisseurs, bien qu'à ses propres conditions - la terre reste indonésienne, mais Le droit de l'utiliser ou de construire dessus est accordé généreusement et sûrement à ceux qui respectent les règles.
Sécurité et ordre
Bali est depuis longtemps réputée pour être un endroit paisible et accueillant – l'une des régions touristiques les plus sûres d'Asie finnsbeachclub.comLes crimes graves de l'île sont extrêmement rares – selon les statistiques internationales, le niveau de crimes violents (par exemple, les homicides) est parmi les plus bas au monde (environ 0,4 pour 100 000 habitants) finnsbeachclub.comLes cas d'agressions contre des touristes sont isolés et choquants pour la communauté locale, qui est fière de la réputation de Bali en tant que « l'île des dieux et de la paix ». Bien sûr, comme dans toute destination populaire, il existe une petite délinquance - pickpockets sur les marchés bondés ou vols d'objets laissés sans surveillance se produisent, en particulier dans les zones animées. exotiqproperty.comMais ces risques peuvent être minimisés avec du bon sens, et Les autorités locales s'efforcent de maintenir l'ordreSur l'île, des spécialistes sont en activité. policiers touristiquesqui patrouillent dans les quartiers touristiques et assistent les étrangers en cas de besoin. Les Balinais eux-mêmes, suivant leur culture hindouiste de karma et hospitalité, ont un profond respect pour les visiteurs – La plupart des invités se sentent en sécurité et les bienvenus dès l'aéroport exotiqproperty.comChaque année, des millions de touristes visitent Bali. sans incident, ce qui fait de la sécurité une partie intégrante de la réussite économique de l'île.
Les autorités maintiennent une stricte ordre public, à la mesure des ambitions économiques de la région. La police routière, bien que confrontée à un trafic chaotique, tient aux règles – les étrangers doivent être en possession d'un permis de conduire international ou local valide pour les scooters, le port du casque est obligatoire et, ces derniers temps, les contrôles se sont intensifiés pour transports illégaux (Uber, Saisir) et des traducteurs/guides peu scrupuleux. Tout cela fait partie des efforts pour améliorer la qualité des services et la sécurité des visiteursDans les zones touristiques, la vidéosurveillance a été mise en place, et en cas d'infractions plus graves (par exemple, les stupéfiants, qui sont un crime grave selon la loi indonésienne), une action rapide est menée. Le résultat est que Les investisseurs et les résidents étrangers apprécient une vie paisible, rarement assombri par des soucis criminels - un élément clé lors du choix d'une destination pour une résidence secondaire. Comme le disent les habitants, « Si vous traitez Bali avec respect, Bali vous le rendra. » – cette maxime tacite maintient la paix sociale et donne l'assurance à tous ceux qui ont investi des fonds et des émotions dans ce lieu paradisiaque que sa sécurité personnelle et son investissement sont protégés.
Protection des investisseurs immobiliers
Les biens immobiliers représentent souvent un investissement important, en particulier dans un pays étranger - c'est pourquoi l'Indonésie a introduit procédures strictes garantissant la transparence et la protection tant pour l'acheteur que pour le vendeurToutes les transactions immobilières doivent obligatoirement être effectuées devant notaire agréé exerçant la fonction d'officier des actes fonciers (PPAT) dsgpay.comCe notaire n'est pas seulement un témoin – Il vérifie les titres de propriété, certifie le contrat et est responsable de son enregistrement au Registre foncier de l'État (BPN).En pratique, aucune vente ou location à long terme n'est valide sans un acte notarié.Acte de vente à vendre, AktaSewa pour location), signé par les parties et certifié par PPAT dsgpay.comCela crée effet d'escrow: le notaire agit en tant que garant indépendant que Le transfert de propriété et le paiement se font simultanément et correctementIl est courant que l'acheteur verse un acompte (par exemple, 10 à 20 % du prix) sur un compte fiduciaire chez le notaire ou l'agence lors de la signature d'un contrat préliminaire worldestate.homes, puis le notaire effectue vérification minutieuse de la propriété – validité du certificat, existence de charges ou d'hypothèques, impôts payés, conformité du bien avec le plan d'urbanisme et la destination worldestate.homesSi des problèmes sont détectés, la transaction est interrompue et l'acompte est remboursé, ce qui protège l'acheteur contre les fraudes ou les défauts cachésCe n'est qu'après une due diligence réussie que le document final est préparé. contrat principal (généralement bilingue, en indonésien et dans la langue de l'acheteur) worldestate.homesLe transfert des droits se fait en présence du notaire - l'acheteur transfère le reste de la somme, les documents sont signés et Le notaire enregistre le nouveau propriétaire/utilisateur dans le BPN dsgpay.com. Frais de notaire et structure juridique
Un détail important, souvent mal compris : les frais de notaire en Indonésie sont toujours à la charge de l'acheteur, que le bien soit acquis sur le marché secondaire ou directement auprès d'un promoteur dans le cadre d'une nouvelle construction. Habituellement, ces frais s'élèvent à environ 1% (parfois jusqu'à 2% dans les cas plus complexes) et couvrent l'ensemble du dossier juridique : rédaction de tous les actes, vérification de la propriété et des charges, inscription au registre foncier et délivrance du titre définitif. Le notaire en Indonésie (PPAT) joue un rôle proche de celui d'avocat et de registraire à la fois, ce qui réduit le besoin d'un avocat séparé, bien que certains investisseurs étrangers préfèrent engager un conseiller juridique supplémentaire pour plus de sécurité.
Dans les transactions immobilières neuves (sur plan), la commission de l'agence est généralement prise en charge par le vendeur (l'investisseur) et est déjà incluse dans le prix du bien, tandis que les frais de notaire restent entièrement à la charge de l'acheteur. La pratique à Bali prévoit que l'acheteur paie également l'acompte sur un compte fiduciaire — généralement 10–20 % — qui est conservé jusqu'à la finalisation de la vérification juridique et la signature de l'acte final. Cette procédure strictement réglementée, combinée au rôle clair du notaire, crée un environnement stable et transparent, que les investisseurs apprécient beaucoup. Le nouveau titre (certificat de HakPakai, ou un enregistrement mis à jour de HakMilik/HGB avec droit de bail inscrit) est officiellement délivré par le Service Foncier au nom de l'acheteur, avec lequel son droit devient incontestable et protégé par la loi.
Ce processus, bien que strict, est conçu dans l'intérêt des investisseurs. Le risque de transactions malhonnêtes est minimisé – Il n'y a pas de « prêt hypothécaire caché » ou de double vente qui pourraient apparaître après l'achat, car le notaire a tout vérifié au préalable. En cas de construction « sur plan » (off-plan), il existe également des pratiques établies pour la protection : Les paiements sont échelonnés par étapes en fonction de l'avancement de la constructionsouvent avec un dépôt en séquestre, et l'acheteur reçoit un droit notarié sur la propriété future. Les grands promoteurs appliquent volontairement ces mécanismes, car la confiance du marché est essentielle - ce n'est pas un hasard si les nouveaux complexes de villas à Bali sont souvent pris d'assaut avant même le premier coup de pioche. Exempleen 2023, après l'ouverture des frontières, plusieurs projets d'élite à Canggu et Uluwatu ont tout vendu quotas étrangères en quelques jours, car les investisseurs savent que leur argent est protégé et que les projets seront achevés conformément au contrat (une situation similaire, décrite en Thaïlande, est également observée ici) worldestate.homesDe plus, la loi exige le paiement de tous les frais d'État dus (environ 7,5 % de la valeur totale) avant l'inscription – cela garantit l'enregistrement officiel au nom du nouveau propriétaire/locataire, sans quoi la transaction n'a aucune valeur juridique dsgpay.comEn fin de compte, L'acquisition d'une propriété à Bali aujourd'hui est non seulement attrayante, mais aussi une entreprise sûre – basé sur des réglementations claires, des services professionnels et un marché qui valorise la réputation.
Possibilités de visas de longue durée pour les investisseurs étrangers
Une chose est d'acheter une propriété, une autre est de pouvoir y rester et en profiter à long terme. L'Indonésie délivrait traditionnellement des visas de court séjour pour les touristes, mais ces dernières années, elle a pris des mesures pour attirer étrangers fortunés, nomades numériques et retraités grâce à des programmes de visas spéciaux à long terme - une analogie avec les visas thaïlandais LTR et "Elite". En septembre 2023 les autorités ont annoncé ce qu'on appelle „Visa d'or“ (Golden Visa) – Permis de séjour de 5 ou 10 ans contre un investissement en Indonésie imigrasi.go.idLes conditions sont intentionnellement élevées : un investisseur individuel peut obtenir un visa de 5 ans s'il investit minimum $350 000 en obligations d'État indonésiennes, actions d'entreprises locales ou dépôt bancaire imigrasi.go.id. Pour un visa de 10 ans, le seuil passe à $700 000 imigrasi.go.id. Alternativement, la création d'une entreprise avec un investissement direct de $2,5 millions fournit un visa de 5 ans, et $5 millions - un visa de 10 ans goldenvisas.comPour les principaux investisseurs institutionnels, les exigences sont encore plus élevées (les directeurs d'une entreprise avec un investissement de $25 millions reçoivent également un statut de 5 ans) imigrasi.go.id. Visa d'or n'est pas un programme de masse, mais est destiné à « investisseurs de haut niveau »qui contribueront de manière significative à l'économie - c'est pourquoi les privilèges sont essentiels : un long séjour sans avoir besoin de renouvellements fréquents, le droit d'entrer et de sortir librement, sans faire la queue pour des permis temporaires à chaque retour au pays imigrasi.go.idLes détenteurs de visas dorés devraient également bénéficier de facilitations pour les activités commerciales (par exemple, le droit de travailler ou des licences accélérées), bien que les détails soient en cours de finalisation en 2024. Le gouvernement a ouvertement déclaré qu'il visait à attirer grâce à ce programme investissements de qualité, comme ceux réalisés par les Émirats arabes unis, Singapour et d'autres pays avec leurs « visas dorés » imigrasi.go.id.
La seconde initiative clé est ce qu'on appelle „Visa pour une résidence secondaire“ (Second Home Visa), introduite fin 2022. Elle fournit 5 ou 10 ans de droit de séjour sur étrangers fortunés, retraités ou professionnelsqui souhaitent s'installer en Indonésie sans travailler sous contrat de travail local fragomen.comL'exigence principale est financière - le candidat doit prouver l'existence de au moins 2 milliards de roupies (environ 1 300 000 €) sous forme d'économies déposées dans une banque d'État indonésienne goldenvisas.comInitialement, ce montant était exigé comme dépôt bloqué pour toute la durée du visa, ce qui a suscité des critiques, mais en 2023, les conditions ont été assouplies - des preuves de propriété immobilière d'une valeur similaire ou d'investissements en valeurs mobilières indonésiennes sont également acceptées flado.id. Résidence secondaire le visa n'autorise pas le travail (contrairement à certains programmes thaïlandais), mais permet au titulaire libre de vivre à Bali et dans toute l'Indonésie pendant 5 ou 10 ans, d'ouvrir un compte bancaire local, de gérer ses entreprises et, surtout, d'acheter des biens immobiliers avec statut Hak Pakai fragomen.comEn fait, ce visa combine les caractéristiques d'un visa d'investisseur, de retraité et de résident en un seul fragomen.comElle n'a pas de limite d'âge (contrairement au visa de retraité traditionnel (KITAS Retraite), qui est réservé aux personnes de plus de 55 ans.) fragomen.comDe cette façon Visa pour une seconde résidence est devenu singulier « visa pour les nomades numériques », bien qu'elle n'autorise pas officiellement le travail, car des milliers de riches télétravailleurs et de propriétaires d'entreprises en ligne l'utilisent pour séjourner longtemps à Bali avec leurs revenus étrangers. En combinaison avec l'absence d'impôt sur les revenus étrangers pour les personnes qui n'acquièrent pas le statut de résident fiscal local, l'Indonésie offre à ces résidents liberté financière – ils peuvent dépenser leur argent localement sans être taxés en plus, à condition que leurs revenus viennent de l'étranger.
Outre les nouveautés ci-dessus, il continue d'exister régimes de visas traditionnels, dont les étrangers profitent avec souplesse. Par exemple, le visa d'investisseur (Investisseur KITAS) permet à une personne qui constitue PT PMA et investit au moins 1,25 milliard de roupies (~75 000 €) dans le capital, pour obtenir un permis de séjour d'un ou deux ans avec le droit de gérer son entreprise. Visa de retraité (Retraite KITAS) elle accorde également un séjour renouvelable annuellement aux personnes de plus de 55 ans, ayant prouvé un revenu supérieur à 2 000 € par mois et ayant loué un logement local - elle est plus accessible, mais à plus court terme et interdit également de travailler. Pour les expatriés beaucoup plus jeunes, l'option reste celle de les visas d'affaires et les visas sociaux – Des visas multiples de 6 mois, avec lesquels beaucoup "testent" la vie à Bali avant de s'engager dans un statut plus sérieux. L'image est complétée par le fait que Plus de 80 pays, dont la Bulgarie, ont droit à un régime de visa « entrée sans visa pour 30 jours » ou à un visa à l'aéroport (VoA) – cela facilite aux propriétaires de biens immobiliers de séjourner à court terme à plusieurs reprises, s'ils ne souhaitent pas ou ne remplissent pas les conditions pour un visa de long séjour. Le message général est clair : l'Indonésie, et plus précisément Bali, ils veulent une présence étrangère qui contribue positivement, que ce soit par le capital ou par les échanges culturelsC'est pourquoi on propose à ces invités légal, long terme, « chez-soi loin de chez-soi », pourvu qu'ils soient prêts à investir dans l'avenir mutuellement bénéfique de l'île.
Rendement élevé et faibles risques
Le marché immobilier de Bali, soutenu par le tourisme florissant, démontre rendements qui dépassent largement les marchés européens et même de nombreux marchés asiatiquesLes investissements dans les villas de vacances et les appartements locatifs rapportent un rendement impressionnant : les moyennes revenus locatifs bruts sur l'île, il y a environ 8–10% par an, comme pour les biens immobiliers les plus recherchés en Seminyak, Canggu ou Uluwatu peuvent atteindre aussi 15% azurebali.comCela est dû au flux constant de touristes - en haute saison, les villas de luxe se louent pour des centaines de dollars la nuit, et Le taux d'occupation est élevé presque toute l'année grâce au climat et aux événements variés (compétitions de surf, festivals, retraites). De nombreux propriétaires étrangers couvrent leurs frais et réalisent des bénéfices grâce à quelques mois de location seulement, tout en utilisant la propriété pour eux-mêmes le reste du temps - un modèle devenu extrêmement populaire et qui encourage encore des achatsIl est révélateur qu'après la pandémie, la demande des étrangers non seulement s'est rétablie, mais exploseen 2023, l'intérêt des acheteurs internationaux pour les biens immobiliers à Bali a augmenté de 85% par rapport à l'année précédente, ce qui équivaut à ~764 millions de dollars américains de nouveaux investissements, principalement axés sur la nouvelle construction spacecoastdaily.com. Ce capitalisme a conduit à essor de la construction – Partout dans le sud de l'île, des complexes et des villas de charme, adaptés aux goûts étrangers, poussent.
Encore plus impressionnant la croissance du capital sur les propriétés. Contrairement à de nombreux marchés développés où les prix augmentent lentement, les emplacements de premier ordre à Bali enregistrent une croissance à deux chiffres par an. Selon les agences locales, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne d'environ 10% par an au cours des 5 dernières années, la croissance étant plus rapide dans certaines régions investlandbali.com. Exemple: Une villa moderne de trois chambres sur un terrain de 500 m², à 1 km de la plage de Canggu, coûtait environ 8,5 milliards de roupies en 2019, et en 2023, son prix atteint 12,5 milliards de roupies – augmentation d'environ 47% en 4 ans exotiqproperty.comLe principal moteur est la hausse du prix des terrains : sur la même période, la valeur des terrains libres dans la région est passée d'environ 1 milliard à 1,5 milliard de roupies. Allez (100 m²), c'est-à-dire 50% taille exotiqproperty.comCela signifie que les premiers investisseurs qui ont acheté des parcelles avant la pandémie voient maintenant d'énormes gains non réalisés. L'île rattrape son retard en termes de prix par rapport à d'autres stations balnéaires de premier plan - bien que les propriétés soient encore moins chères que celles d'Hawaï, des Maldives ou de la Polynésie française, l'écart se réduit chaque année avec une croissance à deux chiffres independentaustralia.netEn 2024, Bali a même enregistré la plus forte hausse annuelle des prix à ce jour – 10–20% selon le segment, grâce au nombre record de touristes et à l'offre limitée de biens immobiliers independentaustralia.net.
Tout cela se passe à risques relativement faiblesLe marché est bien réglementé, il n'y a pas de surconstruction de type « bulle » (en raison des zones contrôlées et des restrictions de hauteur déjà mentionnées), et La demande dépasse structurellement l'offre – l'île a des frontières naturelles et ne peut pas augmenter indéfiniment sa capacité, alors que le nombre de personnes souhaitant y vivre et y passer leurs vacances continue de croître. Le système juridique offre déjà aux étrangers statut clair de la propriété (bien qu'elle soit limitée) – chaque certificat HakPakai ou HGB porte le nom enregistré de l'investisseur étranger ou de sa société, reconnu par le tribunal et les institutions. En cas de litige ou de nécessité d'exécution forcée (par exemple, l'expulsion d'un locataire indélicat), l'étranger bénéficie de la même protection juridique qu'un propriétaire local. Enfin, le système financier indonésien est stable et ne prévoit pas de mouvements brusquesqui choqueraient le marché immobilier - au contraire, la banque centrale surveille attentivement les crédits immobiliers et empêche la surchauffe. Jusqu'en 2023, l'Indonésie ne participait même pas à l'échange automatique mondial d'informations bancaires (CRS) dsgpay.com, ce qui rendait officieusement le pays un refuge tranquille pour le capital privéBien que les réglementations aient récemment été alignées sur les normes internationales, l'Indonésie continue de valoriser discrètement la confidentialité financière - une raison de plus pour que les investisseurs fortunés s'y sentent à l'aise.
Conclusion : On peut dire la même chose de Bali que de l'Indonésie elle-même – « Unité dans la diversité », mais appliqué au climat d'investissement. L'île réussit à combiner éléments apparemment contradictoires: des restrictions strictes (la terre n'est pas à vendre) avec des portes ouvertes (investissez, vivez ici pendant 10 ans) ; un tourisme florissant avec une culture préservée ; des profits élevés avec de faibles risques. Ce n'est pas le fruit du hasard - mais de philosophie nationale conscienteque la richesse et le développement doivent aller de pair avec le respect des valeurs locales. Si nous acceptons que notre liberté personnelle et notre bien-être incluent le droit de vivre comme nous le choisissons, alors Bali est l'un des rares endroits où cette liberté Non seulement toléré, mais encouragé – tant que nous chérissons la terre et les gens qui la rendent si spéciale.
Sources utiles:
- Ministère indonésien de l'Agriculture et des Affaires foncières (ATR/BPN) - Site officiel : atrbpn.go.id
- Règlement sur la possession étrangère de biens immobiliers (Règlement gouvernemental n° 18/2021) - UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- Direction de l'Immigration d'Indonésie - Golden Visa (visa de 5/10 ans pour les investisseurs, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Direction de l'Immigration d'Indonésie - Visa Second Home (visa de 5/10 ans pour personnes fortunées, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Catalogue des projets d'investissement pour Bali (Banque d'Indonésie & gouvernement provincial) baliexpat.com