Τα τελευταία χρόνια, το Μπαλί έχει καθιερωθεί ως αγαπημένος προορισμός για τουρίστες και επενδυτές, που προσελκύονται από τη μοναδική του κουλτούρα, τη φύση και τις ευκαιρίες ζωής. Σε αντίθεση με πολλά άλλα μέρη, ωστόσο, η Ινδονησία εφαρμόζει αυστηρούς κανόνες για την ιδιοκτησία γης - οι αλλοδαποί δεν έχουν δικαίωμα να αγοράσουν γη με πλήρη ιδιοκτησία (HakMilik)Αυτή η απαγόρευση είναι μια σκόπιμη πολιτική για την προστασία των τοπικών συμφερόντων. dsgpay.com. Αντίθετα, το ξένο κεφάλαιο βρίσκει δημιουργικοί και νόμιμοι τρόποι να κατέχει «ένα κομμάτι του παραδείσου» - μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης (leasehold), δικαιώματος χρήσης ή επενδύσεων μέσω τοπικής εταιρείας. Έτσι, το Μπαλί γίνεται παράδειγμα για το πώς ένα κράτος μπορεί ταυτόχρονα να περιορίζει την άμεση αγορά γης από ξένους και ταυτόχρονα να τους καλωσορίζει ως μακροχρόνιους επισκέπτες και επενδυτέςΕίναι ένα ισορροπημένο περιβάλλον, στο οποίο η παράδοση και ο τοπικός πληθυσμός προστατεύονται, και Το ξένο κεφάλαιο λαμβάνει ρυθμισμένη «πρόσβαση» στην αγορά ακινήτων χωρίς να παραβιάζει το νόμο.
Στρατηγικό όραμα και ανάπτυξη του τουρισμού
Η ινδονησιακή κυβέρνηση αναγνωρίζει εδώ και καιρό τις δυνατότητες του Μπαλί ως παγκόσμιου τουριστικού μαγνήτη. Το 2019, το νησί υποδέχθηκε 6,23 εκατομμύρια ξένους τουρίστες (από ένα σύνολο 16 εκατομμυρίων για ολόκληρη την Ινδονησία) aseanbriefing.com, και τα έσοδα από τον τουρισμό αποτελούν σημαντικό μέρος της τοπικής οικονομίας. Μετά την πανδημία, το Μπαλί έκανε δυναμική αποκατάσταση – το 2023 καταγράφηκαν πάνω από 5,3 εκατομμύρια διεθνείς τουρίστες (αύξηση 140% σε σύγκριση με το 2022) και αναμένονται έως και 7 εκατομμύρια το 2024. spacecoastdaily.com. Αυτή η αναζωπύρωση ωθεί την κυβέρνηση να διαφοροποιεί και αναβαθμίζει την υποδομή στο νησί. Σε εθνικό επίπεδο, ξεκίνησε το πρόγραμμα «10 νέα Μπαλί» - μια πρωτοβουλία από το 2016 για την ανάπτυξη δέκα άλλων προορισμών παρόμοιων με το Μπαλί, με στόχο την κατανομή του τουριστικού φόρτου aseanbriefing.com. Ωστόσο, το ίδιο το Μπαλί προσελκύει επίσης σημαντικές επενδύσεις: το 2024, οι επενδύσεις στην επαρχία ανήλθαν σε 36,5 τρισεκατομμύρια ρουπίες (≈2,2 δισεκατομμύρια ευρώ), και ο στόχος για το 2025 είναι 45,6 τρισεκατομμύρια ρουπίες και πάνω από 53.000 νέες θέσεις εργασίας baliexpat.com.
Έργα υποδομής: Το κράτος και οι τοπικές αρχές ξεκινούν πολλά έργα για βιώσιμη ανάπτυξη. Στο επενδυτικό φόρουμ ΜπαλίΤζαγκαντίτα 2025 Προτάθηκαν 14 στρατηγικά έργα συνολικής αξίας 1,84 τρισεκατομμυρίων ρουπιών - από ανάπτυξη ενός οικοσυστήματος ηλεκτρικών οχημάτων στο Denpasar и ηλιακά εργοστάσια Προς Επέκταση της αεροδρομικής υποδομής στη βόρεια Μπαλί (Μπουλελέγκ) baliexpat.com. Ο στόχος είναι να διαφοροποιεί την οικονομία πέρα από τον τουρισμόκαθώς προς το παρόν το 94% των επενδύσεων είναι συγκεντρωμένο στον τομέα των υπηρεσιών (ακίνητα, τουρισμός) και κυρίως στο νότιο τμήμα του νησιού baliexpat.comΗ κυβέρνηση ενθαρρύνει έργα στη γεωργία, την αλιεία και την πράσινη επιχείρηση μέσω διευκολύνσεων - σύμφωνα με τον κυβερνητικό κανονισμό αριθ. 24/2019, οι επενδυτές λαμβάνουν απλουστευμένα καθεστώτα αδειοδότησης και φορολογικά κίνητρα, εάν τα έργα τους αυξάνουν τα έσοδα της τοπικής κοινότητας, προστατεύουν το περιβάλλον, ενσωματώνουν τεχνολογία και δημιουργούν θέσεις εργασίας baliexpat.comΟι προβλέψεις για την οικονομική ανάπτυξη του Μπαλί είναι αισιόδοξες - αναμένεται αύξηση του ΑΕΠ 5,0-5,8% το 2025, υποστηριζόμενη από ελεγχόμενο πληθωρισμό, βελτιωμένη ανταγωνιστικότητα και ισχυρή επιχειρηματική αισιοδοξία baliexpat.com.
Ποιοτικός τουρισμός και πολιτιστικό επίκεντρο: Ο επανεκλεγείς για δεύτερη θητεία κυβερνήτης Γουαγιάν Κόστερ ακολουθεί ένα όραμα για "τουρισμός, βασισμένος στον πολιτισμό, την ποιότητα και την αξιοπρέπεια" baliexpat.comΤο 2025, εισήχθησαν αυστηροί κανόνες για τους αλλοδαπούς: σεβασμός στους ναούς και τις παραδόσεις, ευπρεπής ένδυση σε δημόσιους χώρους, πληρωμή υποχρεωτικού τουριστικού τέλους και τήρηση των νόμων (π.χ. οδήγηση με τοπική άδεια και καταχωρημένα οχήματα) baliexpat.comΑπαγορεύονται οι άσεμνες πράξεις, η ρύπανση (π.χ. πλαστικά απόβλητα) και η παραβίαση ιερών χώρων, με τους παραβάτες να υπόκεινται σε κυρώσεις και ακόμη απαγόρευση πρόσβασης σε τουριστικούς προορισμούς baliexpat.comΑυτά τα μέτρα μπορεί να ακούγονται περιοριστικά, αλλά ο σκοπός τους είναι να θα βελτιώσουν την ποιότητα του τουρισμού και να προστατεύσουν την εικόνα του Μπαλί ως "καλά οργανωμένος, υψηλής ποιότητας και αξιοπρεπής προορισμός" σύμφωνα με τα πρότυπα του τοπικού πληθυσμού baliexpat.com. Παράλληλα, οι αρχές τακτικά διοχετεύουν το αυξανόμενο ξένο ενδιαφέρον για ακίνητακατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι αιτήσεις από αλλοδαπούς για την αγορά σπιτιών στις περιοχές Κούτα, Σεμινιάκ, Τσάνγκου και Ουλουβάτου (περιφέρεια Μπαντούνγκ) αυξήθηκαν κατά 92% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος spacecoastdaily.comΗ Ντενπασάρ σημειώνει αύξηση 81%, με το Μπαλί να ηγείται των κατατάξεων για ξένη ζήτηση ακινήτων στην Ινδονησία spacecoastdaily.com. Αυτή η «έκρηξη ακινήτων» συνοδεύεται από η άνοδος νέων νομικών πλαισίων – Η κυβέρνηση εισήγαγε μακροχρόνιες βίζες (Golden Visa, Second Home), επιτρέποντας σε εύπορους αλλοδαπούς να διαμένουν νόμιμα και να επενδύουν εδώ spacecoastdaily.com.
Αστική ανάπτυξη και βιωσιμότητα
Η Μπαλί ακολουθεί την αρχή ότι Η ανάπτυξη δεν πρέπει να γίνεται εις βάρος της φύσης και του πολιτισμού. Το νησί έχει μοναδική οικοδομική νομοθεσία, με στόχο τη διατήρηση της αισθητικής του τοπίου. Με Τοπική διάταξη υπ' αριθμόν 16/2009 απαγορεύεται οποιοδήποτε κτίριο να υπερβαίνει το ύψος μιας καρύδας (περίπου 15 μέτρα) newsbytesapp.comΑυτός ο κανόνας, γνωστός ως «ο νόμος της καρύδας», ισχύει εδώ και σχεδόν δύο δεκαετίες και προέρχεται από τις αρχαίες ινδουιστικές αρχές του Μπαλί – Τρι Χίτα Καράνα, που υπαγορεύουν αρμονία μεταξύ ανθρώπου, φύσης και πνευματικού κόσμου newsbytesapp.com. Εξαιρέσεις επιτρέπονται μόνο για συγκεκριμένα δημόσια κτίρια (πύργοι, φάροι, καμπαναριά, υποδομές ασφαλείας), αλλά γενικά Τα νέα κτίρια πρέπει να εναρμονίζονται με το τοπίο, και όχι να το κυριαρχήσουν newsbytesapp.comΧάρη σε αυτή τη νομοθεσία, το Μπαλί δεν έχει ουρανοξύστες – ακόμη και τα πολυτελή ξενοδοχεία εκτείνονται οριζόντια, ενσωματωμένα ανάμεσα σε φοινικόδασους και αναβαθμίδες ρυζιού.
Το πολεοδομικό όραμα του Μπαλί βασίζεται σε Αειφόρος ανάπτυξη με γνώμονα τις τοπικές κοινότητες. Η ιδέα ΤριΧιταΚαρανα είναι ενσωματωμένη όχι μόνο στην αρχιτεκτονική, αλλά και στις επενδυτικές πρωτοβουλίες – όλα τα νέα έργα αξιολογούνται βάσει της συνεισφοράς τους στο περιβάλλον, την κοινωνία και την πνευματική κληρονομιά baliexpat.com. Για παράδειγμα, μεταξύ των προτεινόμενων έργων για το 2025 είναι Βοτανικοί κήποι, οικολογικός τουρισμός στο Κινταμάνι, πράσινο βιομηχανική ζώνη στην Τζέμπρανα και μοντέρνα περιοχές ανάπαυσης στους δρόμους που εκτός από ανέσεις για τους τουρίστες θα προωθήσουν ντόπιους τεχνίτες και αγρότες baliexpat.comΤαυτόχρονα, οι ντόπιοι συμμετέχουν όλο και πιο ενεργά στον σχεδιασμό – το 2024, για παράδειγμα, η κοινότητα στο χωριό Σεσε (κοντά στο Τσάνγκου) μέσω αναφοράς σταμάτησε η κατασκευή του μεγα-συγκροτήματος στην παραλία, φοβούμενοι τις αρνητικές περιβαλλοντικές επιπτώσεις και την παραδοσιακή όψη της περιοχής newsbytesapp.com. Οι επενδυτές άκουσαν και πάγωσαν το έργο, γεγονός που δείχνει ότι Η κοινή γνώμη στο Μπαλί έχει πραγματικό βάρος κατά τη διαμόρφωση του μέλλοντος του νησιού.
Όλα αυτά τα μέτρα διασφαλίζουν ότι Το ακίνητο στο Μπαλί δεν είναι απλά τετραγωνικά μέτρα, αλλά μέρος του ζωντανού ιστού του νησιού. Το νέο σπίτι ή βίλα εδώ συνοδεύεται από την άρρητη ευθύνη να σέβεστε και να διατηρείτε το περιβάλλον και τον πολιτισμό. Σε αντάλλαγμα, το νησί υπόσχεται να παραμείνει ελκυστικός και μετά από δεκαετίες, με διατηρημένες παραλίες, καθαρό αέρα και τοπική αυθεντικότητα - κάτι που ο μαζικός τουρισμός σε πολλά άλλα μέρη έχει ήδη καταστρέψει. Με άλλα λόγια, Η Μπαλί πουλάει έναν τρόπο ζωήςόχι απλά ένα ακίνητο, αλλά αυτός ο τρόπος ζωής είναι προσεκτικά σχεδιασμένος για να είναι βιώσιμος και σε 50 χρόνια.
Φορολογικό και επενδυτικό περιβάλλον
Η κυβέρνηση της Ινδονησίας έχει δημιουργήσει σκόπιμα ένα πλαίσιο που περιορίζει άμεσα την απόκτηση γης από αλλοδαπούς, αλλά ταυτόχρονα τους επιτρέπει να επενδύουν με ασφάλεια σε ακίνητα μέσω εναλλακτικών δικαιωμάτων. Το Σύνταγμα και ο Αγροτικός Νόμος (UU 5/1960) καθορίζουν ότι μόνο Ινδονήσιοι πολίτες μπορούν να έχουν μόνιμο δικαίωμα ιδιοκτησίας γης (ΣερτιφικάτΧακΜιλίκ – ΣΧΜ) azurebali.com. Αντίθετα, στους αλλοδαπούς παρέχονται τα εξής νόμιμες επιλογές baliexception.com:
- Δικαίωμα χρήσης (HakPakai) – δίνει το δικαίωμα σε έναν αλλοδαπό να χρησιμοποιεί γη ή κατοικία για καθορισμένο χρονικό διάστημα, συνήθως 30 χρόνια με δυνατότητα συνέχειας. Χρησιμοποιείται για οικιστικούς σκοπούς και υποθέτει την ύπαρξη άδειας διαμονής (π.χ. ΚΙΤΑΣ). Επιτρέπει πρακτικά να "κατέχετε" σπίτι ή διαμέρισμα, χωρίς να είστε ιδιοκτήτης της γης dsgpay.comΣύμφωνα με το νόμο, ένας αλλοδαπός μπορεί να έχει μόνο ένα ακίνητο για προσωπική κατοικία υπό HakPakaiπου δεν πρέπει να εκμισθωθεί ή να πωληθεί για κέρδος dsgpay.comΗ ελάχιστη αξία του ακινήτου για το Μπαλί έχει καθοριστεί – μεταξύ 2 και 5 δισεκατομμυρίων ρουπιών (περίπου $130.000 – $325.000) ανάλογα με τον τύπο και την τοποθεσία dsgpay.com, για να κατευθυνθούν οι αλλοδαποί προς το μεσαίο και πολυτελές τμήμα της αγοράς. Έτσι εξασφαλίζεται ότι οι αλλοδαποί αγοραστές επενδύουν σημαντικό κεφάλαιο και συμβάλλουν στην τοπική οικονομία.
- Δικαίωμα μακροχρόνιας μίσθωσης (ΧακΣεουα ή leasehold) – αντιπροσωπεύει συμβόλαιο μίσθωσης γης ή ακινήτου για 25–30 χρόνια με την επιλογή της συνέχισης. Αυτός είναι ο απλούστερος τρόπος: ο αλλοδαπός συνάπτει συμβολαιογραφική σύμβαση με τον ιδιοκτήτη (Ινδονήσιος) και προπληρώνει το ενοίκιο για όλη την περίοδοΑντίθετα, λαμβάνει πλήρη δικαιώματα να χρησιμοποιεί το ακίνητο, να χτίζει ή να το εκμισθώνει σε τρίτους για την περίοδο αυτή. Η σύμβαση χρηματοδοτικής μίσθωσης άνω των 3 ετών μπορεί να καταχωρηθεί στο Κτηματολόγιο ως εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο παρέχει πρόσθετη ασφάλεια. Τα μισθωμένα ακίνητα είναι δημοφιλή – πολλοί ξένοι επενδυτές προτιμούν αυτό το μοντέλο ως γρήγορο και ευέλικτο τρόπο για να αποκτήσουν εξοχική κατοικία. μαζικά τα συμβόλαια περιλαμβάνουν ρήτρα παράτασης για άλλα 20+ χρόνια κατόπιν συμφωνίας μεταξύ των μερών azurebali.comΣτην πράξη, η 30ετής μίσθωση στο Μπαλί συχνά διαπραγματεύεται στη δευτερογενή αγορά όπως ένα ακίνητο, με την τιμή του να αυξάνεται με τα χρόνια. Σημαντικό πλεονέκτημα ε, ότι δεν υπάρχει απαίτηση ο αγοραστής να έχει τοπική ιδιότητα – μίσθωση μπορεί να αποκτηθεί και από αλλοδαπό που διαμένει στο εξωτερικό, καθώς τυπικά μισθώνει και όχι αγοράζει τη γη.
- Δικαίωμα ανέγερσης μέσω εταιρείας (HakGunaBangunan – HGB) – αυτό είναι μια επιλογή για μεγαλύτεροι επενδυτές ή αυτοί που θέλουν πλήρης επιχειρησιακή γνώση σε ακίνητο. Ο αλλοδαπός δημιουργεί ένα ινδονησιακό νομικό πρόσωπο – PT PMA (Penanaman Modal Asing, εταιρεία με ξένο κεφάλαιο), η οποία, σύμφωνα με το νόμο, μπορεί να αποκτά γη με δικαίωμα ανέγερσης για 30 χρόνια, με συνέχεια με άλλα 20 + 30 χρόνια (συνολικά έως 80 έτη) baliexception.comΗ εταιρεία μπορεί να είναι 100% ιδιοκτησία της και να αγοράζει τόσο σπίτια όσο και οικόπεδα, στα οποία θα χτίζει baliexception.comΣτην πράξη PT PMA παρέχει σχεδόν την ίδια ασφάλεια με την ελεύθερη ιδιοκτησία – HGB Το πιστοποιητικό εκδίδεται στο όνομα της εταιρείας που ελέγχεται από τον αλλοδαπό. Υπάρχει απαίτηση για Ελάχιστο επενδυτικό σχέδιο 10 δισεκατομμυρίων ρουπιών (περίπου $700.000) και εισφερόμενο κεφάλαιο τουλάχιστον 25% από αυτό το ποσό baliexception.com, καθώς και εγγραφή στην Υπηρεσία Συντονισμού Επενδύσεων (BKPM). Σε αντάλλαγμα, ο επενδυτής λαμβάνει ευελιξία – η ιδιοκτησία του PT PMA μπορεί να χρησιμοποιηθεί τόσο για προσωπική χρήση όσο και για επαγγελματικούς σκοπούς (π.χ. εξοχικές κατοικίες προς ενοικίαση, ξενοδοχεία, γραφεία), χωρίς περιορισμούς, όπως συμβαίνει στην προσωπική Hak Pakai baliexception.com. PT PMA ουσιαστικά είναι Το εισιτήριο για την «πλήρη» ιδιοκτησία για αλλοδαπούς, πρόθυμους να αναπτύξουν δραστηριότητα και να επενδύσουν πιο σοβαρό κεφάλαιο.
Εκτός από αυτές τις βασικές επιλογές, υπάρχουν και ανεπίσημες προσεγγίσεις, όπως η αγορά μέσω τοπικού εντολέα (η λεγόμενη) υποψήφιος δομή) ή γάμος με Ινδονήσιο πολίτη – αλλά κρύβουν νομικούς κινδύνους και δεν συνιστώνται, διότι ο νόμος δεν αναγνωρίζει τον αλλοδαπό ως ιδιοκτήτη, ακόμη και σε περίπτωση μυστικής σύμβασης θεματοφυλακής worldestate.homes. Αντίθετα, το ινδονησιακό κράτος ενθαρρύνει τους αλλοδαπούς να χρησιμοποιούν τους επίσημους μηχανισμούς, οι οποίοι είναι επαρκείς ευέλικτοι και προστατευμένοι από το νόμο.
Φορολογία: Οι συναλλαγές ακινήτων στο Μπαλί φορολογούνται με μέτριους, σταθερούς φόρους, που είναι σημαντικά χαμηλότεροι από τους τυπικούς «φόρους επί των κερδών» σε πολλές δυτικές χώρες. Κατά την αγοραπωλησία Ο αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης 5% (BPHTB) στην αξία, και ο πωλητής – Φόρος εισοδήματος 2,5% (που αντικαθιστά τον φόρο επί των κεφαλαιουχικών κερδών) dsgpay.comΑυτά τα τέλη είναι οριστικά και απλοποιούν τη συναλλαγή - δεν υπάρχει πρόσθετος φόρος επί της διαφοράς τιμής ή ετήσια επανεκτίμηση όπως σε ορισμένες χώρες. Επιπλέον, επιβάλλονται συμβολαιογραφικά τέλη (περίπου 1–2% για την κατάρτιση των πράξεων) και μικρά νομικά έξοδα dsgpay.com, τα οποία συνήθως βαρύνουν τον αγοραστή, καθώς και προμήθεια 3–5% του μεσίτη (πληρωτέα από τον πωλητή) dsgpay.com. Ετήσιος φόρος επί της γης και των κτιρίων (PBB) είναι συμβολικό – περίπου 0,1–0,5% της φορολογικής αξίας του ακινήτου dsgpay.comΕίναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η Ινδονησία δεν υπάρχει φόρος κληρονομιάς – σε περίπτωση θανάτου του ιδιοκτήτη, το ακίνητο κληρονομείται από τους διαδόχους του (εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις, π.χ. είναι πολίτες ή πωλήσουν/μεταβιβάσουν το δικαίωμα εντός της νόμιμης προθεσμίας). Επίσης, δεν υπάρχει ετήσιος «φόρος πλούτου» επί της ακίνητης περιουσίας, γεγονός που καθιστά τη μακροχρόνια διακράτηση ακινήτων χαμηλού κόστους.
Κανονισμοί και κίνητρα: Η Ινδονησία τα τελευταία χρόνια προβαίνει σε μεταρρυθμίσεις για Διευκόλυνση των ξένων επενδύσεωνΜε την υιοθέτηση του νόμου Omnibus για τη δημιουργία θέσεων εργασίας (2020) και του επακόλουθου κυβερνητικού κανονισμού αριθ. 18/2021, οι διαδικασίες απόκτησης ακινήτων από αλλοδαπούς απλοποιήθηκαν: καταργήθηκαν οι απαιτήσεις για μακρά παραμονή πριν από την αγορά (τώρα αρκεί ένα έγκυρο) ΚΙΤΑΣ ή βίζα), επιτρέπεται σε αλλοδαπούς να κατέχουν διαμερίσματα σε πολυκατοικίες (stratatitleπάνω σε οικόπεδο με δικαίωμα ανέγερσης investmentpolicy.unctad.org, και τα ελάχιστα όρια τιμών ενημερώθηκαν για να αντικατοπτρίζουν τις πραγματικότητες της αγοράς. Ως αποτέλεσμα η αγορά έγινε πιο διαφανής και προσβάσιμηόλο και περισσότερα νέα συγκροτήματα στο Μπαλί προσφέρουν απευθείας κατοικίες με HakPakai για αλλοδαπούς ή μίσθωση συμβάσεις, χωρίς την ανάγκη για παρακάμψεις dsgpay.com. Η κυβέρνηση ακόμη Ολοκληρώνει την ιδέα για τη «χρυσή βίζα» – Άδεια παραμονής 5 ή 10 ετών με μεγάλη επένδυση – η οποία επιπλέον ενθαρρύνει τα εύπορα άτομα να επενδύσουν κεφάλαια στη χώρα (βλ. παρακάτω). Ταυτόχρονα, η Ινδονησία διατηρεί νομισματική και κεφαλαιακή ελευθερία – οι ξένοι επενδυτές μπορούν ελεύθερα να επαναπατρίσουν τα κέρδη τους, αφού καταβάλουν τους οφειλόμενους φόρους· δεν υπάρχει συναλλαγματικός έλεγχος που να δυσχεραίνει τις μεταφορές εκτός της χώρας. Έτσι, η χώρα τοποθετείται ως "φιλική προς τον επενδυτή" δικαιοδοσία, αν και υπό δικούς της όρους – η γη παραμένει ινδονησιακή, αλλά Το δικαίωμα να τη χρησιμοποιείς ή να χτίζεις πάνω της δίνεται γενναιόδωρα και με ασφάλεια σε αυτούς που τηρούν τους κανόνες.
Ασφάλεια και τάξη
Η Μπαλί φημίζεται εδώ και καιρό ως ένα ήρεμο και φιλόξενο μέρος – ένα από τα ασφαλέστερα τουριστικά μέρη στην Ασία finnsbeachclub.comΤα σοβαρά εγκλήματα του νησιού είναι εξαιρετικά σπάνια – σύμφωνα με διεθνείς στατιστικές, το επίπεδο των βίαιων εγκλημάτων (π.χ. φόνοι) είναι από τα χαμηλότερα στον κόσμο (περίπου 0,4 ανά 100.000 άτομα) finnsbeachclub.comΤα περιστατικά επιθέσεων κατά τουριστών είναι μεμονωμένα και σοκαριστικά για την τοπική κοινότητα, η οποία υπερηφανεύεται για τη φήμη του Μπαλί ως «νησί των θεών και της ειρήνης». Φυσικά, όπως σε κάθε δημοφιλή προορισμό, υπάρχει μικρο-εγκληματικότητα - πορτοφολάδες στις πολυσύχναστες αγορές ή κλοπές αντικειμένων που έχουν αφεθεί χωρίς επίβλεψη συμβαίνουν, ειδικά σε πολυσύχναστες περιοχές. exotiqproperty.com. Αλλά αυτοί οι κίνδυνοι μπορούν να ελαχιστοποιηθούν με κοινή λογική, και Οι τοπικές αρχές καταβάλλουν προσπάθειες για να διατηρήσουν την τάξηΣτο νησί λειτουργούν εξειδικευμένες τουριστική αστυνομία, που περιπολούν στις τουριστικές περιοχές και βοηθούν τους ξένους όταν χρειάζεται. Οι ίδιοι οι Βαλινέζοι, ακολουθώντας την ινδουιστική τους κουλτούρα κάρμα και φιλοξενία, έχουν βαθύ σεβασμό για τους επισκέπτες – Οι περισσότεροι επισκέπτες αισθάνονται ασφαλείς και ευπρόσδεκτοι από το αεροδρόμιο exotiqproperty.comΕκατομμύρια τουρίστες επισκέπτονται το Μπαλί κάθε χρόνο. χωρίς ατυχήματαπου καθιστά την ασφάλεια αναπόσπαστο μέρος της οικονομικής επιτυχίας του νησιού.
Οι αρχές διατηρούν αυστηρό δημόσια τάξη, ανάλογος των οικονομικών φιλοδοξιών της περιοχής. Η Τροχαία, αν και εν μέσω χαοτικής κυκλοφορίας, τηρεί τους κανόνες - από τους αλλοδαπούς απαιτείται έγκυρη διεθνής ή τοπική άδεια οδήγησης σκούτερ, τα κράνη είναι υποχρεωτικά και τελευταία εντείνονται οι έλεγχοι για παράνομες μεταφορές (Uber, Πιάσε) και κακοί μεταφραστές/ξεναγοί. Όλα αυτά είναι μέρος των προσπαθειών να βελτιώστε την ποιότητα των υπηρεσιών και την ασφάλεια για τους επισκέπτεςΣε τουριστικές περιοχές έχει εισαχθεί βιντεοεπιτήρηση και σε πιο σοβαρές παραβάσεις (για παράδειγμα, ναρκωτικά, τα οποία είναι σοβαρό έγκλημα σύμφωνα με την ινδονησιακή νομοθεσία) δρουν αστραπιαία. Το αποτέλεσμα είναι ότι Οι ξένοι επενδυτές και κάτοικοι απολαμβάνουν μια ήρεμη ζωή, σπάνια επισκιάζεται από εγκληματικές ανησυχίες – κάτι βασικό κατά την επιλογή προορισμού για δεύτερο σπίτι. Όπως λένε οι ντόπιοι, "Αν φέρεσαι με σεβασμό στο Μπαλί, το Μπαλί θα σου φερθεί με τον ίδιο τρόπο" – αυτό το άγραφο αξίωμα διατηρεί την κοινωνική ειρήνη και δίνει αυτοπεποίθηση σε όποιον έχει επενδύσει χρήματα και συναισθήματα σε αυτό το παραδεισένιο μέρος, ότι Η προσωπική του ασφάλεια και η επένδυσή του είναι προστατευμένες.
Προστασία των επενδυτών ακινήτων
Τα ακίνητα είναι συχνά μια σημαντική επένδυση, ειδικά σε μια ξένη χώρα - γι' αυτό η Ινδονησία έχει εισαγάγει αυστηρές διαδικασίες, που εγγυώνται διαφάνεια και προστασία τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητήΌλες οι συναλλαγές ακινήτων γίνονται υποχρεωτικά ενώπιον αδειοδοτημένος συμβολαιογράφος, που εκτελεί τη λειτουργία του υπαλλήλου κτηματολογίου (PPAT) dsgpay.com. Αυτός ο συμβολαιογράφος δεν είναι απλώς μάρτυρας – Ελέγχει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, επικυρώνει τη σύμβαση και είναι υπεύθυνος για την καταχώρισή της στο Κρατικό Κτηματολογικό Μητρώο (BPN)Στην πράξη, καμία πώληση ή μακροχρόνια μίσθωση δεν είναι έγκυρη χωρίς συμβολαιογραφική πράξη.AktaJualBeli προς πώληση, ΆκταΣεβα για ενοίκιο), υπογεγραμμένο από τα μέρη και επικυρωμένο από το PPAT dsgpay.comΑυτό δημιουργεί επίδραση μεσεγγύησηςο συμβολαιογράφος ενεργεί ως ανεξάρτητος εγγυητής ότι Η μεταβίβαση της ιδιοκτησίας και η πληρωμή γίνονται ταυτόχρονα και σωστάΣυνήθης πρακτική είναι ο αγοραστής να καταθέτει προκαταβολή (π.χ. 10–20% της τιμής) σε δεσμευμένο λογαριασμό στον συμβολαιογράφο ή στο κτηματομεσιτικό γραφείο κατά την υπογραφή του προσυμφώνου worldestate.homes, και στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος εκτελεί Διακριτικός έλεγχος του ακινήτου – εγκυρότητα του πιστοποιητικού, ύπαρξη βαρών ή υποθηκών, πληρωμένοι φόροι, συμμόρφωση του ακινήτου με το πολεοδομικό σχέδιο και προορισμό worldestate.homes. Εάν εντοπιστούν προβλήματα, η συναλλαγή διακόπτεται και η προκαταβολή επιστρέφεται, η οποία προστατεύει τον αγοραστή από απάτες ή κρυφά ελαττώματα. Μόνο μετά από επιτυχή δέουσα επιμέλεια συντάσσεται το τελικό κύρια σύμβαση (συνήθως δίγλωσσο, στα ινδονησιακά και στη γλώσσα του αγοραστή) worldestate.homesΗ μεταβίβαση των δικαιωμάτων γίνεται παρουσία του συμβολαιογράφου - ο αγοραστής μεταφέρει το υπόλοιπο του ποσού, τα έγγραφα υπογράφονται και Ο συμβολαιογράφος καταχωρεί τον νέο ιδιοκτήτη/χρήστη στο BPN dsgpay.com. Нотариални τέλη και νομική δομή
Μια σημαντική λεπτομέρεια που συχνά παραβλέπεται: τα συμβολαιογραφικά τέλη στην Ινδονησία είναι πάντα εις βάρος του αγοραστή, είτε το ακίνητο αποκτάται από τη δευτερογενή αγορά είτε απευθείας από έναν επενδυτή σε νέα κατασκευή. Συνήθως, αυτά τα τέλη ανέρχονται σε περίπου 1% (μερικές φορές έως και 2% σε πιο περίπλοκες περιπτώσεις) και καλύπτουν το πλήρες νομικό πακέτο: την κατάρτιση όλων των πράξεων, τον έλεγχο της ιδιοκτησίας και των βαρών, την εγγραφή στο κτηματολόγιο και την έκδοση του τελικού τίτλου. Ο συμβολαιογράφος στην Ινδονησία (PPAT) εκτελεί έναν ρόλο παρόμοιο με αυτόν ενός δικηγόρου και ενός καταχωρητή ταυτόχρονα, γεγονός που μειώνει την ανάγκη για ξεχωριστό δικηγόρο, αν και ορισμένοι ξένοι επενδυτές προτιμούν να προσλαμβάνουν και έναν επιπλέον νομικό σύμβουλο για μεγαλύτερη ασφάλεια.
Στις συναλλαγές με νέα κατασκευή (off-plan), η προμήθεια προς το πρακτορείο συνήθως αναλαμβάνεται από τον πωλητή (επενδυτή) και περιλαμβάνεται ήδη στην τιμή του ακινήτου, ενώ τα συμβολαιογραφικά έξοδα παραμένουν εξ ολοκλήρου για τον αγοραστή. Η πρακτική στο Μπαλί προβλέπει ότι ο αγοραστής θα πληρώσει και την κατάθεση σε δεσμευμένο λογαριασμό — συνήθως 10–20% — η οποία διατηρείται μέχρι την ολοκλήρωση του νομικού ελέγχου και την υπογραφή της τελικής πράξης. Αυτή η αυστηρά ρυθμισμένη διαδικασία, σε συνδυασμό με τον σαφή ρόλο του συμβολαιογράφου, δημιουργεί ένα σταθερό και διαφανές περιβάλλον, το οποίο οι επενδυτές εκτιμούν ιδιαίτερα. Ο νέος τίτλος (πιστοποιητικό για HakPakai, ή μια ενημερωμένη εγγραφή του HakMilik/HGB με καταχωρημένο δικαίωμα μίσθωσης) εκδίδεται επίσημα από την Υπηρεσία Γης στο όνομα του αγοραστή, με το οποίο το δικαίωμά του καθίσταται αδιαμφισβήτητο και προστατεύεται από το νόμο.
Αυτή η διαδικασία, αν και αυστηρή, έχει δημιουργηθεί προς το συμφέρον των επενδυτών. Ο κίνδυνος αθέμιτων συναλλαγών έχει ελαχιστοποιηθεί – Δεν υπάρχει «κρυφό στεγαστικό δάνειο» ή διπλή πώληση που να αποκαλυφθεί μετά την αγορά, επειδή ο συμβολαιογράφος έχει ελέγξει τα πάντα εκ των προτέρων. Στην κατασκευή «στο πράσινο» (off-plan) υπάρχουν επίσης καθιερωμένες πρακτικές προστασίας: Οι πληρωμές διακανονίζονται σε στάδια ανάλογα με την πρόοδο της κατασκευήςσυχνά με κατάθεση σε λογαριασμό εγγυητή, και ο αγοραστής λαμβάνει συμβολαιογραφικά επικυρωμένο δικαίωμα στο μελλοντικό ακίνητο. Οι μεγάλοι εργολάβοι εφαρμόζουν εθελοντικά αυτούς τους μηχανισμούς, καθώς η εμπιστοσύνη της αγοράς είναι καθοριστική – δεν είναι τυχαίο ότι τα νέα συγκροτήματα βιλών στο Μπαλί εξαντλούνται πριν από την πρώτη εκσκαφή. Παράδειγματο 2023, μετά το άνοιγμα των συνόρων, αρκετά ελίτ έργα στο Τσάνγκου και το Ουλουβάτου πούλησαν όλα ξένες ποσοστώσεις Μέσα σε λίγες μέρες, καθώς οι επενδυτές γνωρίζουν ότι τα χρήματά τους είναι προστατευμένα και τα έργα θα ολοκληρωθούν σύμφωνα με τη σύμβαση (μια παρόμοια κατάσταση που περιγράφεται στην Ταϊλάνδη παρατηρείται ήδη και εδώ) worldestate.homes. Επιπλέον, ο νόμος υποχρεώνει την καταβολή όλων των οφειλόμενων κρατικών τελών (περίπου 7,5% της συνολικής αξίας) πριν από την εγγραφή – αυτό εξασφαλίζει την επίσημη εγγραφή στο ακίνητο στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη/ενοικιαστή, χωρίς την οποία η συναλλαγή δεν έχει νομική ισχύ dsgpay.com. Τελικά, Η απόκτηση ακινήτου στο Μπαλί σήμερα δεν είναι μόνο ελκυστική, αλλά και ασφαλής επιχείρηση – βασισμένο σε σαφείς κανονισμούς, επαγγελματικές υπηρεσίες και μια αγορά που εκτιμά τη φήμη.
Μακροπρόθεσμες δυνατότητες θεώρησης για ξένους επενδυτές
Άλλο είναι να αγοράσεις ακίνητο, άλλο είναι να μπορείς να μείνεις και να το απολαύσεις μακροπρόθεσμα. Η Ινδονησία παραδοσιακά εξέδιδε βραχυπρόθεσμες βίζες για τουρίστες, αλλά τα τελευταία χρόνια έκανε βήματα για να προσελκύσει εύποροι αλλοδαποί, ψηφιακοί νομάδες και συνταξιούχοι μέσω ειδικών μακροπρόθεσμων προγραμμάτων θεωρήσεων – ανάλογων των ταϊλανδέζικων LTR και «Ελίτ» θεωρήσεων. Τον Σεπτέμβριος 2023 οι αρχές ανακοίνωσαν την αποκαλούμενη "Χρυσή Βίζα" (Golden Visa) – 5- ή 10-ετής άδεια διαμονής έναντι επένδυσης στην Ινδονησία imigrasi.go.id. Οι όροι είναι σκόπιμα υψηλοί: ένας μεμονωμένος επενδυτής μπορεί να λάβει βίζα 5 ετών, εάν επενδύσει τουλάχιστον $350 000 σε ινδονησιακά κρατικά ομόλογα, μετοχές εγχώριων εταιρειών ή τραπεζική κατάθεση imigrasi.go.idΓια βίζα 10 ετών, το όριο ανεβαίνει σε $700 000 imigrasi.go.id. Εναλλακτικά, η ίδρυση μιας εταιρείας με άμεση επένδυση από $2,5 εκατομμύρια παρέχει βίζα 5 ετών, ενώ $5 εκατομμύρια – 10 ετών goldenvisas.com. Για εταιρικούς κορυφαίους επενδυτές, οι απαιτήσεις είναι ακόμη υψηλότερες (διευθυντές εταιρειών με επένδυση $25 εκατομμυρίων λαμβάνουν επίσης καθεστώς 5 ετών) imigrasi.go.id. Χρυσή Βίζα δεν είναι μαζικό πρόγραμμα, αλλά είναι στοχευμένο σε "επενδυτές υψηλού επιπέδου"που θα συνεισφέρουν σημαντικά στην οικονομία – γι' αυτό και τα προνόμια είναι ουσιαστικά: παραμονή μεγάλης διάρκειας χωρίς την ανάγκη συχνών ανανεώσεων, το δικαίωμα ελεύθερης εισόδου και εξόδου, χωρίς να χρειάζεται να περιμένεις για προσωρινές άδειες κάθε φορά που επιστρέφεις στη χώρα imigrasi.go.idΑναμένεται ότι οι κάτοχοι χρυσών θεωρήσεων θα λάβουν διευκολύνσεις και για επιχειρηματικές δραστηριότητες (π.χ. δικαίωμα εργασίας ή επιταχυνόμενες άδειες), αν και οι λεπτομέρειες οριστικοποιούνται μέχρι το 2024. Η κυβέρνηση δήλωσε ανοιχτά ότι στοχεύει μέσω αυτού του προγράμματος να προσελκύσει ποιοτικές επενδύσεις, όπως αυτές που πραγματοποίησαν τα ΗΑΕ, η Σιγκαπούρη και άλλες χώρες με τις «χρυσές βίζες» τους imigrasi.go.id.
Η δεύτερη βασική πρωτοβουλία είναι η λεγόμενη. "Βίζα για δεύτερο σπίτι" (Second Home Visa), που εισήχθη στα τέλη του 2022. Παρέχει 5 ή 10 χρόνια δικαίωμα παραμονής σε εύποροι αλλοδαποί, συνταξιούχοι ή επαγγελματίεςπου θέλουν να εγκατασταθούν στην Ινδονησία χωρίς να εργάζονται με τοπική σύμβαση εργασίας fragomen.com. Η κύρια απαίτηση είναι οικονομική - ο υποψήφιος πρέπει να αποδείξει την ύπαρξη τουλάχιστον 2 δισεκατομμύρια ρουπίες (περίπου 130.000) με τη μορφή αποταμιεύσεων, κατατεθειμένων σε ινδονησιακή κρατική τράπεζα goldenvisas.comΑρχικά, αυτό το ποσό απαιτούνταν ως δεσμευμένη κατάθεση για όλη την περίοδο της βίζας, κάτι που προκάλεσε κριτική, αλλά το 2023 οι όροι χαλάρωσαν - γίνονται δεκτά και αποδεικτικά στοιχεία ιδιοκτησίας ακινήτου παρόμοιας αξίας ή επενδύσεις σε ινδονησιακά ομόλογα flado.id. Δεύτερο σπίτι η βίζα δεν δίνει δικαίωμα εργασίας (σε αντίθεση με ορισμένα ταϊλανδέζικα προγράμματα), αλλά επιτρέπει στον κάτοχο ελεύθερα να ζήσει στο Μπαλί και σε όλη την Ινδονησία για 5 ή 10 χρόνιανα ανοίγει τοπικό τραπεζικό λογαριασμό, να διαχειρίζεται τις επιχειρήσεις του και το πιο σημαντικό – να αγοράζει ακίνητα με καθεστώς Hak Pakai fragomen.comΣτην πραγματικότητα, αυτή η βίζα συνδυάζει τα χαρακτηριστικά μιας επενδυτικής, συνταξιοδοτικής και βίζας διαμονής σε ένα fragomen.comΔεν έχει όρια ηλικίας (σε αντίθεση με την παραδοσιακή βίζα συνταξιούχου (KITAS Retirement), η οποία είναι μόνο για άτομα άνω των 55 ετών.) fragomen.comΜε αυτόν τον τρόπο Δεύτερη Visa για Κατοικία έγινε ιδιόμορφη "Θεώρηση για ψηφιακούς νομάδες", αν και επίσημα δεν επιτρέπει την εργασία, επειδή χιλιάδες εύποροι εργαζόμενοι εξ αποστάσεως και ιδιοκτήτες διαδικτυακών επιχειρήσεων τη χρησιμοποιούν για να διαμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα στο Μπαλί με τα εξωτερικά τους εισοδήματα. Σε συνδυασμό με την έλλειψη φόρου επί των ξένων εισοδημάτων για άτομα που δεν αποκτούν καθεστώς τοπικού φορολογικού κατοίκου, η Ινδονησία παρέχει σε αυτούς τους κατοίκους οικονομική ελευθερία – μπορούν να ξοδεύουν τα χρήματά τους τοπικά, χωρίς να φορολογούνται επιπλέον, αρκεί τα έσοδά τους να προέρχονται από το εξωτερικό.
Εκτός από τις παραπάνω καινοτομίες, εξακολουθούν να υπάρχουν και παραδοσιακά καθεστώτα θεωρήσεων, από τα οποία οι αλλοδαποί επωφελούνται ευέλικτα. Για παράδειγμα, επενδυτική βίζα (Investor ΚΙΤΑΣ) επιτρέπει σε ένα πρόσωπο που ιδρύει PT PMA και επενδύσει τουλάχιστον 1,25 δισεκατομμύρια ρουπίες (~€75 000) στο κεφάλαιο, να λάβει άδεια διαμονής 1 ή 2 ετών με δικαίωμα να διαχειρίζεται την επιχείρησή του. Η βίζα συνταξιούχου (Συνταξιοδότηση ΚΙΤΑΣ) αλλά παρέχει ετήσια ανανεώσιμη διαμονή σε άτομα άνω των 55 ετών, που έχουν αποδείξει εισόδημα άνω των 2.000 ευρώ το μήνα και έχουν μισθώσει τοπική κατοικία - είναι πιο προσιτή, αλλά βραχυπρόθεσμη και απαγορεύει επίσης την εργασία. Για πολύ νεότερους ομογενείς παραμένει η επιλογή του Επαγγελματικές και κοινωνικές θεωρήσεις – Εξάμηνες πολλαπλές βίζες, με τις οποίες πολλοί «δοκιμάζουν» τη ζωή στο Μπαλί πριν δεσμευτούν με μια πιο σοβαρή κατάσταση. Η εικόνα συμπληρώνεται και από το γεγονός ότι πάνω από 80 χώρες, συμπεριλαμβανομένης της Βουλγαρίας, έχουν δικαίωμα σε καθεστώς θεώρησης «είσοδος χωρίς βίζα για 30 ημέρες» ή βίζα στο αεροδρόμιο (VoA) – αυτό διευκολύνει τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διαμένουν βραχυπρόθεσμα πολλές φορές, εάν δεν επιθυμούν ή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για μακροχρόνια βίζα. Το γενικό μήνυμα είναι σαφές: η Ινδονησία, και συγκεκριμένα το Μπαλί, θέλουν ξένη παρουσία, η οποία να συνεισφέρει θετικά – είτε μέσω κεφαλαίου, είτε μέσω πολιτισμικής ανταλλαγήςΓι' αυτό, σε αυτούς τους επισκέπτες προσφέρεται νόμιμο, μακροχρόνιο «σπίτι μακριά από το σπίτι», αρκεί να είναι έτοιμοι να επενδύσουν στο αμοιβαία επωφελές μέλλον του νησιού.
Υψηλή απόδοση και χαμηλοί κίνδυνοι
Η αγορά ακινήτων στο Μπαλί, υποστηριζόμενη από τον έντονο τουρισμό, επιδεικνύει αποδόσεις που υπερβαίνουν σημαντικά τις ευρωπαϊκές και ακόμη και πολλές ασιατικές αγορέςΟι επενδύσεις σε εξοχικές κατοικίες και διαμερίσματα προς ενοικίαση αποφέρουν εντυπωσιακές αποδόσεις: οι μέσες ακαθάριστα εισοδήματα από ενοίκια στο νησί είναι περίπου 8–10% ετησίως, όπως και για τα πιο περιζήτητα ακίνητα σε Семиняк, Τσανγκού ή Ουλουβατού μπορούν να φτάσουν και 15% azurebali.com. Αυτό οφείλεται στη συνεχή ροή τουριστών – την περίοδο αιχμής, οι πολυτελείς βίλες ενοικιάζονται για εκατοντάδες δολάρια τη βραδιά, και Η πληρότητα είναι υψηλή σχεδόν όλο το χρόνο χάρη στο κλίμα και τις ποικίλες εκδηλώσεις (αγώνες σέρφινγκ, φεστιβάλ, ριτρίτ). Πολλοί ξένοι ιδιοκτήτες καλύπτουν τα έξοδά τους και πραγματοποιούν κέρδη μόνο από μερικούς μήνες ενοικίασης, ενώ τον υπόλοιπο καιρό χρησιμοποιούν το ακίνητο για τον εαυτό τους - ένα μοντέλο που έχει γίνει εξαιρετικά δημοφιλές και το οποίο ενθαρρύνει περισσότερες αγορέςΕίναι ενδεικτικό ότι μετά την πανδημία, η ζήτηση από αλλοδαπούς όχι απλώς αποκαταστάθηκε, αλλά εκρήγνυταιτο 2023, το ενδιαφέρον των διεθνών αγοραστών για ακίνητα στο Μπαλί αυξήθηκε κατά 85% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, που ισοδυναμεί με ~764 εκατομμύρια δολάρια φρέσκες επενδύσεις, κατευθυνόμενες κυρίως σε νέες κατασκευές spacecoastdaily.com. Αυτός ο καπιταλισμός οδήγησε σε οικοδομική έκρηξη – Παντού στο νότιο τμήμα του νησιού ξεφυτρώνουν boutique συγκροτήματα και βίλες, προσαρμοσμένα στο ξένο γούστο.
Ακόμα πιο εντυπωσιακό η αύξηση του κεφαλαίου Στα ακίνητα. Σε αντίθεση με πολλές ανεπτυγμένες αγορές, όπου οι τιμές αυξάνονται αργά, οι κορυφαίες τοποθεσίες στο Μπαλί σημειώνουν διψήφια ετήσια αύξηση. Σύμφωνα με τοπικά πρακτορεία, οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο κατά ~7% ετησίως τα τελευταία 5 χρόνια, με την ανάπτυξη να είναι ταχύτερη σε ορισμένες περιοχές investlandbali.com. Παράδειγμα: Μοντέρνα βίλα τριών υπνοδωματίων σε οικόπεδο 500 τ.μ., 1 χλμ από την παραλία στο Τσάνγκου, κόστιζε περίπου 8,5 δισεκατομμύρια ρουπίες το 2019., και το 2023 η τιμή της φτάνει 12,5 δισεκατομμύρια ρουπίες – αύξηση κατά ~47% σε 4 χρόνια exotiqproperty.com. Ο κύριος μοχλός είναι η αύξηση της τιμής της γης: την ίδια περίοδο, η αξία της ελεύθερης γης στην περιοχή αυξήθηκε από ~1 δισεκατομμύριο σε 1,5 δισεκατομμύρια ρουπίες έλα (100 τ.μ.), δηλαδή 50% αύξηση exotiqproperty.comΑυτό σημαίνει ότι οι πρώτοι επενδυτές που αγόρασαν οικόπεδα πριν από την πανδημία, βλέπουν τώρα τεράστια μη πραγματοποιηθέντα κέρδη. Το νησί ανακάμπτει και σε τιμή σε σύγκριση με άλλα κορυφαία θέρετρα - αν και τα ακίνητα είναι ακόμα φθηνότερα από αυτά στη Χαβάη, τις Μαλδίβες ή τη Γαλλική Πολυνησία, η διαφορά μειώνεται κάθε χρόνο με διψήφια αύξηση independentaustralia.net. Το 2024, το Μπαλί ανέφερε ακόμη και τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση των τιμών μέχρι στιγμής – 10–20% ανάλογα με το τμήμα, χάρη στον αριθμό ρεκόρ τουριστών και την περιορισμένη προσφορά ακινήτων independentaustralia.net.
Όλα αυτά συμβαίνουν στο σχετικά χαμηλοί κίνδυνοιΗ αγορά είναι καλά ρυθμισμένη, δεν υπάρχει υπερβολική δόμηση τύπου «φούσκα» (λόγω των ήδη αναφερθέντων ελεγχόμενων ζωνών και περιορισμών ύψους), και Η ζήτηση υπερβαίνει δομικά την προσφορά – Το νησί έχει φυσικά όρια και δεν μπορεί να αυξάνει επ' αόριστον την χωρητικότητά του, ενώ οι επιθυμούντες να ζήσουν και να ξεκουραστούν εδώ συνεχίζουν να αυξάνονται. Το νομικό σύστημα ήδη προσφέρει στους ξένους σαφές καθεστώς ιδιοκτησίας (αν και περιορισμένο) – κάθε πιστοποιητικό HakPakai ή HGB φέρει το καταχωρημένο όνομα του αλλοδαπού επενδυτή ή της εταιρείας του, το οποίο αναγνωρίζεται από το δικαστήριο και τα θεσμικά όργανα. Σε περίπτωση διαφωνίας ή ανάγκης αναγκαστικής εκτέλεσης (για παράδειγμα, έξωση ενός αναξιόπιστου ενοικιαστή), ο αλλοδαπός έχει την ίδια νομική προστασία με έναν ντόπιο ιδιοκτήτη. Τέλος, το χρηματοπιστωτικό σύστημα της Ινδονησίας είναι σταθερό και δεν προβλέπει απότομες κινήσειςπου θα συγκλονίσουν την αγορά ακινήτων - αντιθέτως, η κεντρική τράπεζα παρακολουθεί προσεκτικά τα στεγαστικά δάνεια και αποτρέπει την υπερθέρμανση. Μέχρι το 2023, η Ινδονησία δεν συμμετείχε καν στην παγκόσμια αυτόματη ανταλλαγή τραπεζικών πληροφοριών (CRS) dsgpay.com, που ανεπίσημα έκανε τη χώρα ήσυχο καταφύγιο για ιδιωτικό κεφάλαιοΑν και οι κανονισμοί ευθυγραμμίζονται πρόσφατα με τα διεθνή πρότυπα, η Ινδονησία συνεχίζει διακριτικά να εκτιμά την οικονομική ιδιωτικότητα - ένας ακόμη λόγος για τους εύπορους επενδυτές να αισθάνονται άνετα εδώ.
Συμπέρασμα: Για το Μπαλί μπορεί να ειπωθεί το ίδιο πράγμα που λένε για την ίδια την Ινδονησία – "Ενότητα στην πολυμορφία", αλλά εφαρμόζεται στο επενδυτικό κλίμα. Το νησί καταφέρνει να συνδυάσει φαινομενικά αντιφατικά στοιχεία: αυστηροί περιορισμοί (η γη δεν πωλείται) με ανοιχτές πόρτες (επενδύστε, ζήστε 10 χρόνια εδώ); έντονος τουρισμός με διατηρημένη κουλτούρα; υψηλά κέρδη με χαμηλούς κινδύνους. Αυτό δεν είναι προϊόν της τύχης - αλλά του συνειδητή εθνική φιλοσοφία, ότι ο πλούτος και η ανάπτυξη πρέπει να συμβαδίζουν με τον σεβασμό στις τοπικές αξίες. Εάν υποθέσουμε ότι η προσωπική μας ελευθερία και ευημερία περιλαμβάνουν το δικαίωμα να ζούμε με τον τρόπο που επιλέγουμε, τότε το Μπαλί είναι ένα από τα λίγα μέρη όπου αυτή η ελευθερία όχι απλά ανέχεται, αλλά ενθαρρύνεται – αρκεί να εκτιμούμε τη γη και τους ανθρώπους που την κάνουν τόσο ξεχωριστή.
Χρήσιμες πηγές:
- Ινδονησιακό Υπουργείο Γεωργίας και Γαιών (ATR/BPN) – Επίσημος ιστότοπος: atrbpn.go.id
- Κανονισμός για την ξένη ιδιοκτησία ακινήτων (Κυβερνητικός Κανονισμός υπ' αριθμ. 18/2021) – UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- Διεύθυνση Μετανάστευσης της Ινδονησίας – Golden Visa (5/10ετής βίζα για επενδυτές, 2023) imigrasi.go.gr
- Διεύθυνση Μετανάστευσης της Ινδονησίας – Second Home Visa (5/10ετής βίζα για εύπορα άτομα, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Κατάλογος επενδυτικών έργων για το Μπαλί (Τράπεζα Ινδονησίας & Επαρχιακή Κυβέρνηση) baliexpat.com
