In den letzten Jahren hat sich Bali als beliebtes Ziel für Touristen und Investoren etabliert, angezogen von seiner einzigartigen Kultur, Natur und den Lebensmöglichkeiten. Im Gegensatz zu vielen anderen Orten wendet Indonesien jedoch strenge Regeln für den Landbesitz an – Ausländer dürfen kein Land mit vollem Eigentum (HakMilik) kaufenDieses Verbot ist eine bewusste Politik zum Schutz lokaler Interessen. dsgpay.comStattdessen findet das ausländische Kapital kreative und legale Wege ein "Stück vom Paradies" besitzen – durch langfristige Miete (Leasehold), Nutzungsrecht oder Investitionen über eine lokale Firma. So wird Bali zu einem Beispiel dafür, wie ein Staat gleichzeitig beschränkt den direkten Landerwerb von Ausländern und gleichzeitig zu begrüßt sie als langfristige Gäste und InvestorenDas Ergebnis ist eine ausgewogene Umgebung, in der Tradition und die lokale Bevölkerung geschützt sind, und Ausländisches Kapital erhält einen regulierten "Zugang" zum Immobilienmarkt ohne gegen das Gesetz zu verstoßen.
Strategische Vision und Tourismusentwicklung
Die indonesische Regierung erkennt seit langem das Potenzial von Bali als globalen Touristenmagneten. Im Jahr 2019 empfing die Insel 6,23 Millionen ausländische Touristen (von insgesamt 16 Millionen für ganz Indonesien) aseanbriefing.com, und die Einnahmen aus dem Tourismus sind ein bedeutender Teil der lokalen Wirtschaft. Nach der Pandemie hat Bali kraftvolle Erholung – Im Jahr 2023 wurden über 5,3 Millionen internationale Touristen verzeichnet (140% Wachstum gegenüber 2022), und für 2024 werden bis zu 7 Millionen erwartet. spacecoastdaily.comDiese Belebung veranlasst die Regierung zu diversifiziert und erweitert die Infrastruktur auf der Insel. Auf nationaler Ebene wurde das Programm „10 neue Bali“ gestartet – eine Initiative aus dem Jahr 2016 zur Entwicklung von zehn weiteren Reisezielen, die Bali ähneln, mit dem Ziel, die touristische Belastung zu verteilen aseanbriefing.comBali selbst zieht jedoch auch erhebliche Investitionen an: Im Jahr 2024 erreichten die getätigten Investitionen in der Provinz 36,5 Billionen Rupiah (≈2,2 Mrd. €), und für 2025 ist das Ziel 45,6 Billionen Rupien und über 53.000 neue Arbeitsplätze baliexpat.com.
Infrastrukturprojekte: Der Staat und die lokalen Behörden initiieren eine Vielzahl von Projekten für nachhaltiges Wachstum. Auf dem Investitionsforum BaliJagadhita 2025 14 strategische Projekte im Gesamtwert von 1,84 Billionen Rupien wurden vorgeschlagen – von Entwicklung eines Elektromobilitäts-Ökosystems in Denpasar und Solarparks bis Erweiterung der Flughafeninfrastruktur in Nord-Bali (Buleleng) baliexpat.comDas Ziel ist es, zu die Wirtschaft über den Tourismus hinaus diversifizierenda derzeit 94% der Investitionen im Dienstleistungssektor (Immobilien, Tourismus) und vorwiegend im Süden der Insel konzentriert sind baliexpat.comDie Regierung fördert Projekte in der Landwirtschaft, Fischerei und im grünen Gewerbe durch Erleichterungen – gemäß Regierungsverordnung Nr. 24/2019 erhalten Investoren Erleichterte Lizenzregelungen und steuerliche Anreizewenn ihre Projekte das Einkommen der lokalen Gemeinschaft erhöhen, die Umwelt schützen, Technologien einführen und Arbeitsplätze schaffen baliexpat.comDie Prognosen für das Wirtschaftswachstum auf Bali sind optimistisch – für 2025 wird ein BIP-Wachstum von 5,0–5,8% erwartet, unterstützt durch eine kontrollierte Inflation, verbesserte Wettbewerbsfähigkeit und einen starken Geschäftsoptimismus baliexpat.com.
Qualitätstourismus und kultureller Fokus: Der für eine zweite Amtszeit wiedergewählte Gouverneur Wayan Koster verfolgt eine Vision für „Kulturbasierter Tourismus, Qualität und Würde“ baliexpat.comIm Jahr 2025 wurden strenge Regeln für Ausländer eingeführt: Respekt vor Tempeln und Traditionen, angemessene Kleidung an öffentlichen Orten, Zahlung einer obligatorischen Kurtaxe und Einhaltung der Gesetze (z. B. Fahren mit einem lokalen Führerschein und zugelassenen Fahrzeugen) baliexpat.comUnangemessene Handlungen, Umweltverschmutzung (z. B. Plastikmüll) und die Störung heiliger Stätten sind verboten, wobei Verstöße mit Sanktionen und sogar Zugangsverbot zu touristischen Zielen baliexpat.comDiese Maßnahmen mögen restriktiv klingen, aber ihr Ziel ist es, die Qualität des Tourismus verbessern und das Image von Bali als „ein geordnetes, hochwertiges und würdiges Reiseziel“ nach den Standards der lokalen Bevölkerung baliexpat.comParallel dazu die Behörden taktvoll lenken das wachsende ausländische Interesse an ImmobilienIn der ersten Hälfte des Jahres 2023 sind die Anfragen von Ausländern zum Kauf von Häusern in den Gebieten Kuta, Seminyak, Canggu und Uluwatu (Regentschaft Badung) gestiegen um 92% im Vergleich zum Vorjahr spacecoastdaily.comDenpasar verzeichnet einen Anstieg des Interesses von 81%, wobei Bali die Charts für die ausländische Immobiliensuche in Indonesien anführt spacecoastdaily.comDieser "Immobilienboom" wird begleitet von der Aufstieg neuer Rechtsrahmen – Die Regierung hat langfristige Visa (Golden Visa, Second Home) eingeführt, die es wohlhabenden Ausländern ermöglichen, sich legal aufzuhalten und genau hier zu investieren. spacecoastdaily.com.
Städtebauliche Entwicklung und Nachhaltigkeit
Bali folgt dem Prinzip, dass Entwicklung darf nicht auf Kosten der Natur und Kultur gehenDie Insel hat eine einzigartige Baugesetzgebung, die darauf abzielt, die Ästhetik der Landschaft zu bewahren. Mit Regionalverordnung Nr. 16/2009 Es ist verboten, dass ein Gebäude die Höhe einer Kokospalme (ungefähr 15 Meter) newsbytesapp.comDiese Regel, bekannt als das „Kokosnussbaumgesetz“, gilt seit fast zwei Jahrzehnten und geht auf die alten hinduistischen Prinzipien von Bali zurück – Drei Hits Karana, die Harmonie zwischen Mensch, Natur und spiritueller Welt gebieten newsbytesapp.com. Ausnahmen sind nur für spezifische öffentliche Gebäude (Türme, Leuchttürme, Kirchtürme, Sicherheitsinfrastruktur) zulässig, aber im Allgemeinen Die neuen Gebäude müssen sich in die Landschaft einfügen, und nicht zu dominieren newsbytesapp.comDank dieser Gesetzgebung gibt es auf Bali keine Wolkenkratzer – selbst Luxushotels erstrecken sich horizontal, eingebettet zwischen Palmenhainen und Reisterrassen.
Balis städtebauliche Vision setzt auf lokale Gemeinschaften geführte nachhaltige EntwicklungDas Konzept TriHitaKarana ist nicht nur in die Architektur, sondern auch in die Investitionsinitiativen integriert – Alle neuen Projekte werden im Hinblick auf ihren Beitrag zur Umwelt, Gesellschaft und zum spirituellen Erbe bewertet. baliexpat.comSo sind beispielsweise unter den vorgeschlagenen Projekten für 2025 Botanische Gärten, Ökotourismus in Kintamani, grün Industriezone in Dschembrana und moderne Raststätten auf den Wegen, die neben Annehmlichkeiten für Touristen auch lokale Handwerker und Bauern fördern werden baliexpat.comGleichzeitig beteiligen sich die Anwohner immer aktiver an der Planung – im Jahr 2024 zum Beispiel die Gemeinde in dem Dorf Sese (in der Nähe von Canggu) durch eine Petition Baustopp für einen Megakomplex am Strand, aus Angst vor negativen Auswirkungen auf die Umwelt und das traditionelle Erscheinungsbild der Region newsbytesapp.comDie Investoren hörten zu und froren das Projekt ein, was zeigt, dass Die öffentliche Meinung in Bali hat echtes Gewicht bei der Gestaltung der Zukunft der Insel.
All diese Maßnahmen gewährleisten, dass Das Anwesen auf Bali ist nicht nur eine Quadratmeterzahl, sondern Teil des lebendigen Gewebes der InselEin neues Haus oder eine Villa hier geht mit der stillschweigenden Verantwortung einher, die Umwelt und Kultur zu respektieren und zu erhalten. Im Gegenzug verspricht die Insel, zu bleiben attraktiv auch nach Jahrzehnten, mit unberührten Stränden, sauberer Luft und lokaler Authentizität – etwas, das der Massentourismus an vielen anderen Orten bereits zerstört hat. Mit anderen Worten, Bali verkauft einen Lebensstil, nicht nur ein Anwesen, sondern diese Lebensweise ist sorgfältig geplant, um auch in 50 Jahren noch nachhaltig zu sein.
Steuer- und Investitionsumfeld
Die indonesische Regierung hat gezielt geschaffen Ein Rahmen, der einerseits den direkten Erwerb von Land durch Ausländer einschränkt, ihnen aber andererseits sichere Investitionen in Immobilien ermöglicht durch alternative Rechte. Die Verfassung und das Agrargesetz (UU 5/1960) bestimmen, dass nur indonesische Staatsbürger ein unbefristetes Eigentumsrecht an Grund und Boden besitzen können (SertifikatHakMilik – SHM) azurebali.com. Stattdessen wurden Ausländern folgende legale Optionen baliexception.com:
- Nutzungsrecht (HakPakai) – gibt einem Ausländer das Recht, Land oder eine Wohnung für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen, normalerweise 30 Jahre mit Fortsetzungsmöglichkeit. Wird verwendet für Wohnzwecke und setzt eine Aufenthaltsgenehmigung voraus (z.B. KITAS). Ermöglicht praktisch "besitzen" Haus oder Wohnung, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein dsgpay.comLaut Gesetz darf ein Ausländer nur eine Immobilie zur persönlichen Nutzung besitzen unter HakPakai, der nicht vermietet oder zum Verkauf mit Gewinn angeboten werden darf dsgpay.comDer Mindestwert der Immobilie für Bali ist geregelt – zwischen 2 und 5 Milliarden Rupien (etwa 1.430.000 – 325.000) je nach Art und Standort dsgpay.com, um Ausländer auf das mittlere und luxuriöse Marktsegment auszurichten. So wird sichergestellt, dass ausländische Käufer investieren beträchtliches Kapital und tragen zur lokalen Wirtschaft bei.
- Recht auf langfristige Miete (HakSewa oder Erbpacht) – stellt dar Mietvertrag für Land oder Immobilie für 25–30 Jahre mit der Option der Verlängerung. Dies ist der einfachste Weg: der Ausländer schließt einen notariellen Vertrag mit dem Eigentümer (Indonesier) ab und zahlt die Miete für die gesamte Laufzeit im VorausIm Gegenzug erhält er das volle Recht, die Immobilie zu nutzen, zu bebauen oder sie für den Zeitraum an Dritte zu vermieten. Der Leasingvertrag über 3 Jahre kann im Grundbuch als dingliches Recht eingetragen werden, was zusätzliche Sicherheit bietet. Leasing-Immobilien sind beliebt – viele ausländische Investoren bevorzugen dieses Modell als eine schnelle und flexible Möglichkeit, ein Ferienhaus zu erwerben; massenhaft beinhalten die Verträge eine Verlängerungsklausel um weitere 20+ Jahre nach Vereinbarung zwischen den Parteien azurebali.comIn der Praxis wird die 30-jährige Miete in Bali oft wie Eigentum auf dem Zweitmarkt gehandelt, wobei ihr Preis im Laufe der Jahre steigt. Wichtiger Vorteil ist, dass es keine Anforderung gibt, dass der Käufer einen lokalen Status hat – Leasing kann auch von einem im Ausland lebenden Ausländer erworben werden, da er formell das Land pachtet und nicht kauft.
- Baurecht durch Firma (HakGunaBangunan – HGB) – das ist eine Option für größere Investoren oder diejenigen, die wollen vollständige operative Beherrschung auf einem Grundstück. Der Ausländer gründet eine indonesische juristische Person – PT PMA (Penanaman Modal Asing, ein Unternehmen mit ausländischem Kapital), das per Gesetz Baurecht für 30 Jahre, mit Verlängerung um weitere 20 + 30 Jahre (insgesamt bis zu 80 Jahre) baliexception.comDas Unternehmen kann sich im Besitz von 100% befinden und sowohl Häuser als auch Grundstücke kaufen, auf denen es bauen kann. baliexception.comIn der Praxis PT PMA bietet nahezu die gleiche Sicherheit wie freies Eigentum – HGB Das Zertifikat lautet auf den Namen der vom Ausländer kontrollierten Firma. Es gibt eine Anforderung für Mindestinvestitionsplan von 10 Milliarden Rupien (ungefähr $700.000) und eingebrachtes Kapital von mindestens 251.000 Euro dieser Summe baliexception.com, sowie die Registrierung bei der Koordinierungsagentur für Investitionen (BKPM). Im Gegenzug erhält der Investor Flexibilität – das Eigentum von PT PMA kann sowohl für den persönlichen Gebrauch als auch für Unternehmen (z.B. Ferienwohnungen zur Vermietung, Hotels, Büros) ohne Einschränkungen verwendet werden, wie sie bei der persönlichen Nutzung bestehen Hak Pakai baliexception.com. PT PMA im Wesentlichen Das Ticket zum "vollwertigen" Eigentum für Ausländer, die bereit sind, Geschäfte zu entwickeln und ein höheres Kapital zu investieren.
Neben diesen grundlegenden Optionen gibt es auch informelle Ansätze, wie z.B. der Kauf über einen lokalen Treuhänder (sog.) der Kandidat Struktur) oder Heirat mit einem indonesischen Staatsbürger – aber sie bergen rechtliche Risiken und werden nicht empfohlen, da das Gesetz einen Ausländer auch bei einem verdeckten Treuhandvertrag nicht als Eigentümer anerkennt worldestate.homesStattdessen ermutigt der indonesische Staat Ausländer, die offiziellen Mechanismen zu nutzen, die ausreichend sind flexibel und gesetzlich geschützt.
Besteuerung: Immobiliengeschäfte in Bali sind steuerpflichtig mit moderaten, festen Steuern, die deutlich niedriger sind als die typischen „Gewinnsteuern“ in vielen westlichen Ländern. Beim Kauf und Verkauf Der Käufer zahlt 5% Transfersteuer (BPHTB) auf den Wert, und der Verkäufer – 2,5% Einkommensteuer (was die Kapitalertragsteuer ersetzt) dsgpay.comDiese Sätze sind endgültig und vereinfachen die Transaktion – es gibt keine zusätzliche Steuer auf die Preisdifferenz oder jährliche Neubewertung wie in einigen Ländern. Darüber hinaus fallen Notargebühren (ca. 1–2 % für die Erstellung der Urkunden) und geringe Rechtskosten an. dsgpay.com, die üblicherweise zu Lasten des Käufers gehen, sowie 3–5% Provision des Maklers (zahlbar vom Verkäufer) dsgpay.com. Grund- und Gebäudesteuer (PBB) ist symbolisch – etwa 0,1–0,51% des Steuerwertes der Immobilie dsgpay.comEs ist wichtig anzumerken, dass Indonesien keine Erbschaftssteuer – Im Todesfall des Eigentümers wird das Eigentum von seinen Rechtsnachfolgern geerbt (sofern sie die Bedingungen erfüllen, z. B. Bürger sind oder das Recht innerhalb der gesetzlichen Frist verkaufen/übertragen). Es gibt auch keine jährliche „Vermögenssteuer“ auf unbewegliches Vermögen, was den langfristigen Besitz von Immobilien begünstigt. kostengünstig.
Regulierungen und Anreize: Indonesien unternimmt in den letzten Jahren Reformen für Erleichterung ausländischer InvestitionenMit der Verabschiedung des Omnibusgesetzes zur Schaffung von Arbeitsplätzen (2020) und der anschließenden Regierungsverordnung Nr. 18/2021 wurden die Verfahren für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer vereinfacht: Die Anforderungen an einen langen Aufenthalt vor dem Kauf wurden abgeschafft (jetzt reicht ein gültiger) KITAS oder Visum), ist es Ausländern gestattet, Wohnungen in Wohnungseigentum zu besitzen (stratatitel) auf einem Grundstück mit Baurecht investmentpolicy.unctad.org, und die Mindestpreisgrenzen wurden aktualisiert, um die Marktgegebenheiten widerzuspiegeln. Infolgedessen Der Markt ist transparenter und zugänglicher gewordenimmer mehr neue Komplexe in Bali bieten direkt Wohnungen mit HakPakai für Ausländer oder Leasing Verträge, ohne Bedarf an Umgehungsstrategien dsgpay.comDie Regierung sogar finalisiert das Konzept für ein "goldenes Visum" – 5- oder 10-jährige Aufenthaltsgenehmigung gegen eine hohe Investition – was wohlhabende Personen zusätzlich dazu anregt, Kapital in das Land zu investieren (siehe unten). Gleichzeitig behält Indonesien Devisen- und Kapitalverkehrsfreiheit – ausländische Investoren können ihre Gewinne frei repatriieren, nachdem sie die fälligen Steuern gezahlt haben; es gibt keine Devisenkontrolle, die Überweisungen ins Ausland erschwert. So positioniert sich das Land als „investorenfreundliche“ Gerichtsbarkeit, wenn auch unter ihren eigenen Bedingungen – das Land bleibt indonesisch, aber Das Recht, es zu nutzen oder darauf zu bauen, wird großzügig und sicher denen gewährt, die sich an die Regeln halten.
Sicherheit und Ordnung
Bali ist seit langem als friedlicher und gastfreundlicher Ort bekannt – eine der sichersten Tourismusregionen in Asien finnsbeachclub.comDie schweren Verbrechen auf der Insel sind äußerst selten – Laut internationalen Statistiken gehört das Niveau der Gewaltverbrechen (z.B. Mord) zu den niedrigsten der Welt (etwa 0,4 pro 100.000 Einwohner) finnsbeachclub.comDie Fälle von Übergriffen auf Touristen sind isoliert und schockierend für die lokale Gemeinschaft, die stolz auf den Ruf Balis als „Insel der Götter und des Friedens“ ist. Natürlich gibt es, wie an jedem beliebten Reiseziel, kleinere Kriminalität – Taschendiebstahl auf überfüllten Märkten oder Diebstähle von unbeaufsichtigtem Eigentum kommen vor, insbesondere in belebten Gegenden. exotiqproperty.comAber diese Risiken können mit gesundem Menschenverstand minimiert werden, und Die örtlichen Behörden bemühen sich, die Ordnung aufrechtzuerhalten.Auf der Insel sind spezialisierte tätig Touristenpolizisten, die in den Ferienvierteln patrouillieren und Ausländern bei Bedarf helfen. Die Balinesen selbst, die ihrer hinduistischen Kultur folgen, Karma und Gastfreundschaft, haben tiefen Respekt vor den Besuchern – Die meisten Gäste fühlen sich sicher und willkommen. schon vom Flughafen exotiqproperty.comJährlich besuchen Millionen Touristen Bali. ohne Zwischenfällewas die Sicherheit zu einem integralen Bestandteil des wirtschaftlichen Erfolgs der Insel macht.
Die Behörden halten sich streng öffentliche Ordnung, im Einklang mit den wirtschaftlichen Ambitionen der Region. Die Verkehrspolizei, wenn auch vor dem Hintergrund des chaotischen Verkehrs, hält sich an die Regeln - von Ausländern wird ein gültiger internationaler oder lokaler Führerschein für Roller verlangt, Helme sind obligatorisch, und in letzter Zeit werden die Kontrollen für illegale Transporte (Uber, Greifen) und unzuverlässige Übersetzer/Reiseführer. All dies ist Teil der Bemühungen, zu Verbessern Sie die Servicequalität und die Sicherheit für die BesucherIn touristischen Gebieten wurde Videoüberwachung eingeführt, und bei schwerwiegenderen Verstößen (z. B. Drogen, die nach indonesischem Recht ein schweres Verbrechen darstellen) wird sofort gehandelt. Das Ergebnis ist, dass Ausländische Investoren und Einwohner genießen ein ruhiges Leben, selten getrübt von kriminellen Sorgen – ein wichtiger Faktor bei der Wahl eines Zweitwohnsitzes. Wie die Einheimischen sagen, „Wenn du Bali mit Respekt begegnest, wird Bali dir mit demselben begegnen“ – diese unausgesprochene Maxime erhält den öffentlichen Frieden aufrecht und gibt jedem, der Mittel und Emotionen in diesen paradiesischen Ort investiert hat, die Gewissheit, dass Seine persönliche Sicherheit und seine Investition sind geschützt..
Schutz der Immobilieninvestoren
Immobilien sind oft eine bedeutende Investition, insbesondere in einem fremden Land - daher hat Indonesien eingeführt strenge Verfahren, die Transparenz und Schutz sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer gewährleistenAlle Immobiliengeschäfte werden zwingend vor lizenzierter Notar, der die Funktion eines Beamten für Grundstücksurkunden (PPAT) ausübt dsgpay.comDieser Notar ist nicht nur ein Zeuge – Er prüft die Eigentumsrechte, beglaubigt den Vertrag und ist für dessen Eintragung in das staatliche Grundstücksregister (BPN) zuständig.In der Praxis ist kein Verkauf oder langfristige Vermietung ohne eine notariell beglaubigte Urkunde gültig.Kaufvertrag zu verkaufen, AktaSewa für die Miete), unterzeichnet von den Parteien und beglaubigt von PPAT dsgpay.comDas erzeugt Treuhandeffektder Notar als unabhängiger Garant agiert, dass Die Eigentumsübertragung und die Zahlung erfolgen gleichzeitig und korrektEs ist üblich, dass der Käufer bei Unterzeichnung eines Vorvertrags eine Anzahlung (z. B. 10–20 % des Preises) auf ein Treuhandkonto beim Notar oder der Agentur leistet. worldestate.homes, woraufhin der Notar gründliche Überprüfung des Anwesens – Gültigkeit des Zertifikats, Vorhandensein von Belastungen oder Hypotheken, bezahlte Steuern, Übereinstimmung der Immobilie mit dem Bebauungsplan und der Zweckbestimmung worldestate.homesWenn Probleme festgestellt werden, wird die Transaktion gestoppt und die Anzahlung zurückerstattet, was schützt den Käufer vor Betrug oder versteckten MängelnErst nach erfolgreicher Due-Diligence wird der endgültige Hauptvertrag (normalerweise zweisprachig, auf Indonesisch und der Sprache des Käufers) worldestate.homesDie Übertragung der Rechte erfolgt in Anwesenheit des Notars – der Käufer überweist den Restbetrag, die Dokumente werden unterzeichnet und Der Notar registriert den neuen Eigentümer/Nutzer im BPN dsgpay.com. Notargebühren und Rechtsstruktur
Ein wichtiges Detail, das oft missverstanden wird: Notargebühren in Indonesien gehen immer zu Lasten des Käufers, unabhängig davon, ob die Immobilie auf dem Zweitmarkt oder direkt vom Investor bei Neubauten erworben wird. Üblicherweise belaufen sich diese Gebühren auf etwa 1% (manchmal bis zu 2% bei komplexeren Fällen) und umfassen das gesamte Rechtspaket: Erstellung aller Urkunden, Eigentums- und Lastenprüfung, Eintragung in das Grundbuch und Ausstellung des endgültigen Titels. Der Notar in Indonesien (PPAT) nimmt eine Rolle ein, die der eines Anwalts und Registrators zugleich ähnelt, was den Bedarf an einem separaten Anwalt verringert, obwohl einige ausländische Investoren es vorziehen, einen zusätzlichen Rechtsberater für mehr Sicherheit zu engagieren.
Bei Geschäften mit Neubauten (Off-Plan) wird die Provision für die Agentur in der Regel vom Verkäufer (Investor) übernommen und ist bereits im Preis der Immobilie enthalten, während die Notarkosten vollständig vom Käufer getragen werden. Die Praxis in Bali sieht vor, dass der Käufer auch die Anzahlung auf ein Treuhandkonto zahlt – in der Regel 10–20 %, die bis zum Abschluss der rechtlichen Prüfung und der Unterzeichnung der endgültigen Urkunde einbehalten wird. Dieses streng reglementierte Verfahren, kombiniert mit der klaren Rolle des Notars, schafft ein stabiles und transparentes Umfeld, das Investoren sehr schätzen. Der neue Titel (Zertifikat für HakPakai, oder eine aktualisierte Aufzeichnung von HakMilik/HGB mit eingetragenem Mietrecht) wird offiziell vom Katasteramt auf den Namen des Käufers ausgestellt, womit Sein Recht wird unbestreitbar und gesetzlich geschützt.
Dieser Prozess, obwohl er streng ist, wurde im Interesse der Investoren geschaffen. Das Risiko betrügerischer Transaktionen ist minimiert – Es gibt keine „versteckten Hypothekendarlehen“ oder Doppelverkäufe, die nach dem Kauf ans Licht kommen, da der Notar im Voraus alles geprüft hat. Auch beim Bau „auf Grün“ (Off-Plan) gibt es etablierte Schutzpraktiken: Zahlungen werden in Raten entsprechend dem Baufortschritt aufgeteiltoft mit einer Hinterlegung in einem Treuhandkonto, und der Käufer erhält ein notariell beglaubigtes Recht an der zukünftigen Immobilie. Große Bauträger wenden diese Mechanismen freiwillig an, da das Vertrauen des Marktes entscheidend ist – es ist kein Zufall, dass neue Villenanlagen in Bali oft schon vor dem ersten Spatenstich ausverkauft sind. BeispielIm Jahr 2023, nach der Öffnung der Grenzen, verkauften mehrere Eliteprojekte in Canggu und Uluwatu alle ausländische Quoten innerhalb von Tagen, da die Investoren wissen, dass ihr Geld geschützt ist und die Projekte vertragsgemäß abgeschlossen werden (eine ähnliche Situation, die in Thailand beschrieben wurde, wird auch hier beobachtet) worldestate.homesDarüber hinaus verpflichtet das Gesetz zur Zahlung aller fälligen staatlichen Gebühren (ca. 7,5 % des Gesamtwerts) vor der Eintragung – das garantiert die offizielle Registrierung auf das Grundstück auf den Namen des neuen Eigentümers/Mieters, ohne die der Handel keine Rechtskraft hat dsgpay.comLetztendlich, Der Erwerb einer Immobilie auf Bali ist heute nicht nur attraktiv, sondern auch ein sicheres Unterfangen – basierend auf klaren Vorschriften, professionellen Dienstleistungen und einem Markt, der den Ruf schätzt.
Langfristige Visamöglichkeiten für ausländische Investoren
Eines ist es, eine Immobilie zu kaufen, ein anderes ist es, bleiben und sie langfristig genießen zu können. Indonesien stellte traditionell kurzfristige Visa für Touristen aus, unternahm aber in den letzten Jahren Schritte, um anzuziehen wohlhabende Ausländer, digitale Nomaden und Rentner durch spezielle langfristige Visaprogramme – ein Analogon zu den thailändischen LTR- und „Elite“-Visa. Im September 2023 die Behörden kündigten die sog. „Goldenes Visum“ – 5- oder 10-jährige Aufenthaltserlaubnis gegen eine Investition in Indonesien imigrasi.go.idDie Bedingungen sind absichtlich hoch: Ein einzelner Investor kann ein 5-Jahres-Visum erhalten, wenn er investiert mindestens $350 000 in indonesische Staatsanleihen, Aktien lokaler Unternehmen oder ein Bankdepot imigrasi.go.idFür ein 10-Jahres-Visum steigt die Schwelle auf $700 000 imigrasi.go.idAlternativ, die Gründung eines Unternehmens mit Direktinvestitionen von $2,5 Mio. gewährt ein 5-Jahres-Visum und $5 Mio. – ein 10-Jahres-Visum goldenvisas.comFür Top-Unternehmensinvestoren sind die Anforderungen noch höher (Firmenvorstände mit einer Investition von $25 Mio. erhalten ebenfalls einen 5-Jahres-Status) imigrasi.go.id. Goldenes Visum ist kein Massenprogramm, sondern richtet sich an Investoren der Spitzenklassedie erheblich zur Wirtschaft beitragen werden – daher sind die Privilegien wesentlich: langer Aufenthalt ohne häufige Verlängerungen, das Recht, frei ein- und auszureisen, ohne sich bei jeder Rückkehr ins Land um vorübergehende Genehmigungen anstellen zu müssen imigrasi.go.idInhaber von Goldenen Visa sollen auch Erleichterungen bei Geschäftsaktivitäten (z. B. Arbeitserlaubnis oder beschleunigte Lizenzen) erhalten, obwohl die Einzelheiten bis 2024 noch finalisiert werden. Die Regierung hat offen erklärt, dass sie mit diesem Programm anstrebt, Hochwertige Investitionen, wie sie die VAE, Singapur und andere Länder mit ihren „Goldenen Visa“ getätigt haben imigrasi.go.id.
Eine weitere wichtige Initiative ist die sogenannte „Visum für ein zweites Zuhause“ (Second Home Visa), eingeführt Ende 2022. Sie bietet 5 oder 10 Jahre Aufenthaltsrecht auf wohlhabende Ausländer, Rentner oder Berufstätigedie sich ohne einen lokalen Arbeitsvertrag in Indonesien niederlassen wollen fragomen.comDie Hauptanforderung ist finanzieller Natur – der Bewerber muss das Vorhandensein von nachweisen mindestens 2 Milliarden Rupien (ungefähr 130.000 Euro) in Form von Ersparnissen, die bei einer indonesischen Staatsbank hinterlegt sind goldenvisas.comUrsprünglich wurde dieser Betrag als blockierte Kaution für die gesamte Visalaufzeit verlangt, was zu Kritik führte, aber 2023 wurden die Bedingungen gelockert – es werden auch Eigentumsnachweise im gleichen Wert oder Investitionen in indonesische Wertpapiere akzeptiert. flado.id. Zweites Zuhause das Visum erlaubt keine Arbeitsaufnahme (im Gegensatz zu einigen thailändischen Programmen), aber ermöglicht dem Inhaber frei in Bali und ganz Indonesien für 5 oder 10 Jahre zu leben, ein lokales Bankkonto zu eröffnen, seine Geschäfte zu führen und vor allem – Immobilien mit Status kaufen Hak Pakai fragomen.comTatsächlich vereint dieses Visum die Merkmale eines Investoren-, Rentner- und Aufenthaltsvisums in einem. fragomen.comSie hat keine Altersbeschränkungen (im Gegensatz zum traditionellen Rentner-Visum (KITAS Retirement), das nur für Personen über 55 Jahre gilt). fragomen.comAuf diese Weise Zweitwohnsitz-Visum wurde eigenartig „Visum für digitale Nomaden“, obwohl es offiziell keine Arbeit erlaubt, da Tausende von wohlhabenden Fernarbeitern und Inhabern von Online-Unternehmen es nutzen, um sich mit ihren ausländischen Einkünften lange in Bali aufzuhalten. In Kombination mit dem Fehlen einer Steuer auf ausländische Einkünfte für Personen, die keinen Status als lokaler Steueransässiger erwerben, bietet Indonesien diesen Einwohnern finanzielle Freiheit – sie können ihr Geld vor Ort ausgeben, ohne zusätzlich belastet zu werden, solange ihr Einkommen von außen kommt.
Zusätzlich zu den oben genannten Neuerungen gibt es weiterhin traditionelle Visabestimmungen, von denen Ausländer flexibel profitieren. Zum Beispiel, das Investorenvisum (Investor KITAS) ermöglicht einer Person, die gründet PT PMA und investiert mindestens 1,25 Mrd. Rupien (~75.000 €) in das Kapital, um eine 1- oder 2-jährige Aufenthaltsgenehmigung mit dem Recht zu erhalten, sein Geschäft zu führen. Das Rentner-Visum (Rente KITAS) gibt auch einen jährlich erneuerbaren Aufenthalt für Personen über 55 Jahre, die ein Einkommen von über 2.000 € pro Monat nachweisen und eine lokale Wohnung gemietet haben - sie ist zugänglicher, aber kurzfristiger und verbietet ebenfalls die Arbeit. Für viel jüngere Expats bleibt die Option der Geschäftsvisa und Sozialvisa – 6-Monats-Multivisa, mit denen viele das Leben in Bali „ausprobieren“, bevor sie sich auf einen ernsthafteren Status einlassen. Das Bild wird auch durch die Tatsache ergänzt, dass Über 80 Länder, darunter Bulgarien, haben Anspruch auf ein Visumregime „Visumfreier Eintritt für 30 Tage“ oder ein Visum am Flughafen (VoA) – das erleichtert es Immobilieneigentümern, sich kurzfristig mehrfach aufzuhalten, wenn sie kein langes Visum wünschen oder die Bedingungen dafür nicht erfüllen. Die allgemeine Botschaft ist klar: Indonesien, und insbesondere Bali, wollen ausländische Präsenz, die positiv beiträgt – sei es durch Kapital oder durch kulturellen AustauschDeshalb wird diesen Gästen angeboten legal, langfristiges „Zuhause fern der Heimat“, solange sie bereit sind, in die für beide Seiten vorteilhafte Zukunft der Insel zu investieren.
Hohe Rendite und geringe Risiken
Der Immobilienmarkt auf Bali, unterstützt durch den boomenden Tourismus, zeigt Renditen, die die europäischen und sogar viele asiatische Märkte deutlich übersteigenInvestitionen in Ferienhäuser und Mietwohnungen bringen eine beeindruckende Rendite: die durchschnittlichen Bruttomieteinnahmen auf der Insel sind etwa 8–10% jährlich, wie bei den gefragtesten Immobilien in Seminyak, Canggu oder Uluwatu können auch erreichen 15% azurebali.comDas liegt an dem ständigen Touristenstrom – in der Hochsaison werden Luxusvillen für Hunderte von Dollar pro Nacht vermietet, und Die Auslastung ist hoch fast ganzjährig dank des Klimas und der vielfältigen Veranstaltungen (Surf-Wettbewerbe, Festivals, Retreats). Viele ausländische Eigentümer decken ihre Kosten und erzielen Gewinne nur durch die mehrmonatige Vermietung, während sie die Immobilie in der restlichen Zeit selbst nutzen – ein Modell, das äußerst beliebt geworden ist und das fördert weitere KäufeBezeichnend ist, dass nach der Pandemie die Nachfrage von Ausländern nicht nur wieder anstieg, sondern explodiertIm Jahr 2023 ist das Interesse internationaler Käufer an Immobilien in Bali gestiegen mit 85% im Vergleich zum Vorjahr, was etwa 764 Mio. USD an frischen Investitionen entspricht, die sich hauptsächlich auf Neubauten konzentrieren spacecoastdaily.comDieser Kapitalismus führte zu Bauboom – Überall im Süden der Insel entstehen Boutique-Komplexe und Villen, die dem ausländischen Geschmack entsprechen.
Noch beeindruckender ist Kapitalwachstum auf den Immobilien. Im Gegensatz zu vielen entwickelten Märkten, auf denen die Preise langsam steigen, verzeichnen erstklassige Standorte in Bali ein zweistelliges jährliches Wachstum. Laut lokalen Agenturen sind die Immobilienpreise in den letzten 5 Jahren durchschnittlich um ~7% pro Jahr gestiegen, wobei das Wachstum in einigen Gebieten schneller ist investlandbali.com. Beispiel: Eine moderne Villa mit drei Schlafzimmern auf einem 500 qm großen Grundstück, 1 km vom Strand in Canggu entfernt, kostete etwa 8,5 Milliarden Rupien im Jahr 2019, und im Jahr 2023 erreicht ihr Preis 12,5 Mrd. Rupien – Zunahme um ~47% in 4 Jahren exotiqproperty.comDer Haupttreiber ist die Verteuerung des Landes: Im gleichen Zeitraum ist der Wert des unbebauten Landes in der Region von ~1 Milliarde auf 1,5 Milliarden Rupien gestiegen. Na los! (100 qm), also 50% Wachstum exotiqproperty.comDas bedeutet, dass frühe Investoren, die vor der Pandemie Grundstücke erworben haben, jetzt enorme unrealisierte Gewinne sehen. Die Insel holt preislich zu anderen Top-Resorts auf – obwohl die Immobilien immer noch günstiger sind als auf Hawaii, den Malediven oder in Französisch-Polynesien, verringert sich der Unterschied mit jedem Jahr zweistelligen Wachstums. independentaustralia.netIm Jahr 2024 verzeichnete Bali sogar der bisher größte jährliche Preissprung – 10–20 % je nach Segment, dank der Rekordzahl an Touristen und dem begrenzten Angebot an Immobilien independentaustralia.net.
All das geschieht bei relativ geringe RisikenDer Markt ist gut reguliert, es gibt keine Überbauung vom Typ „Blase“ (aufgrund der bereits erwähnten kontrollierten Zonen und Höhenbeschränkungen), und Die Nachfrage übersteigt strukturell das Angebot – Die Insel hat natürliche Grenzen und kann ihre Kapazität nicht unendlich erweitern, während die Zahl derer, die hier leben und Urlaub machen möchten, weiter wächst. Das Rechtssystem bietet Ausländern bereits klarer Eigentumsstatus (wenn auch begrenzt) – jedes Zertifikat HakPakai oder HGB trägt den eingetragenen Namen des ausländischen Investors oder seines Unternehmens, der vom Gericht und den Institutionen anerkannt ist. Im Falle eines Streits oder der Notwendigkeit einer Zwangsvollstreckung (z. B. Räumung eines unzuverlässigen Mieters) hat der Ausländer den gleichen rechtlichen Schutz wie ein einheimischer Eigentümer. Nicht zuletzt ist das Finanzsystem Indonesiens stabil und keine abrupten Bewegungen vorgesehendie den Immobilienmarkt schockieren würden – im Gegenteil, die Zentralbank überwacht sorgfältig die Immobilienkredite und verhindert eine Überhitzung. Bis 2023 nahm Indonesien nicht einmal am globalen automatischen Austausch von Bankinformationen (CRS) teil dsgpay.com, was das Land inoffiziell machte ruhiger Zufluchtsort für privates KapitalObwohl die Vorschriften in letzter Zeit an internationale Standards angepasst werden, schätzt Indonesien weiterhin diskret die finanzielle Privatsphäre – ein weiterer Grund, warum sich wohlhabende Investoren hier wohlfühlen.
Schlussfolgerung: Über Bali kann man dasselbe sagen, was man über Indonesien selbst sagt – „Einheit in der Vielfalt“, aber angewendet auf das Investitionsklima. Die Insel schafft es, zu kombinieren scheinbar widersprüchliche Elemente: strenge Beschränkungen (Land wird nicht verkauft) mit offenen Türen (investieren Sie, leben Sie 10 Jahre hier); lebhafter Tourismus mit erhaltener Kultur; hohe Gewinne bei geringem Risiko. Dies ist kein Zufallsprodukt - sondern von bewusste Nationalphilosophiedass Wohlstand und Entwicklung Hand in Hand mit der Achtung der lokalen Werte gehen müssen. Wenn wir davon ausgehen, dass unsere persönliche Freiheit und unser Wohlstand das Recht einschließen, so zu leben, wie wir es wählen, dann ist Bali einer der wenigen Orte, an denen diese Freiheit wird nicht nur toleriert, sondern gefördert – solange wir die Erde und die Menschen schätzen, die sie so besonders machen.
Nützliche Quellen:
- Indonesisches Ministerium für Landwirtschaft und Bodenangelegenheiten (ATR/BPN) – Offizielle Website: atrbpn.go.id
- Verordnung über den ausländischen Besitz von Immobilien (Regierungsverordnung Nr. 18/2021) – UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- Einwanderungsbehörde Indonesien – Golden Visa (5/10-Jahres-Visum für Investoren, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Einwanderungsbehörde Indonesien – Second Home Visa (5/10-Jahres-Visum für wohlhabende Personen, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Katalog von Investitionsprojekten für Bali (Bank Indonesia & Provinzregierung) baliexpat.com