През последните години Бали се утвърди като любима дестинация за туристи и инвеститори, привлечени от уникалната му култура, природа и възможности за живот. За разлика от много други места обаче, Индонезия прилага строги правила за собственост върху земята – чужденците нямат право да купуват земя с пълна собственост (HakMilik). Тази забрана е умишлена политика за защита на местните интереси dsgpay.com. Вместо това, чуждестранният капитал намира креативни и законни пътища да притежава „парче от рая“ – чрез дългосрочен наем (leasehold), право на ползване или инвестиции чрез местна компания. Така Бали се превръща в пример как една държава може едновременно да ограничава прякото закупуване на земя от чужденци и в същото време да ги приветства като дългосрочни гости и инвеститори. Резултатът е балансирана среда, в която традицията и местното население са защитени, а чуждестранният капитал получава регламентиран „достъп“ до имотния пазар без да нарушава закона.
Стратегическа визия и развитие на туризма
Индонезийското правителство отдавна осъзнава потенциала на Бали като глобален туристически магнит. През 2019 г. островът прие 6,23 милиона чуждестранни туристи (от общо 16 милиона за цяла Индонезия) aseanbriefing.com, а приходите от туризъм са значителна част от местната икономика. След пандемията Бали направи мощно възстановяване – през 2023 г. е отчетено над 5,3 милиона международни туристи (140% ръст спрямо 2022 г.) и се очакват до 7 милиона през 2024 г. spacecoastdaily.com. Това оживление стимулира правителството да диверсифицира и надгради инфраструктурата на острова. На национално ниво бе стартирана програмата „10 нови Бали“ – инициатива от 2016 г. за развитие на десет други дестинации, подобни на Бали, с цел разпределяне на туристическото натоварване aseanbriefing.com. Самият Бали обаче също привлича значими инвестиции: през 2024 г. реализираните инвестиции в провинцията достигнаха 36,5 трилиона рупии (≈2,2 млрд. €), а за 2025 г. целта е 45,6 трлн. рупии и над 53 000 нови работни места baliexpat.com.
Инфраструктурни проекти: Държавата и местните власти инициират множество проекти за устойчив растеж. На инвестиционния форум BaliJagadhita 2025 бяха предложени 14 стратегически проекта на обща стойност 1,84 трлн. рупии – от развитие на електромобилна екосистема в Денпасар и соларни електроцентрали до разширяване на летищната инфраструктура в северен Бали (Булелег) baliexpat.com. Целта е да се диверсифицира икономиката отвъд туризма, тъй като в момента 94% от инвестициите са концентрирани в сектора на услугите (имоти, туризъм) и предимно в южната част на острова baliexpat.com. Правителството стимулира проекти в селското стопанство, рибарството и зеления бизнес чрез облекчения – съгласно Правителствен регламент №24/2019, инвеститорите получават облекчени лицензионни режими и данъчни стимули, ако проектите им повишават доходите на местната общност, опазват околната среда, внедряват технологии и създават работни места baliexpat.com. Прогнозите за икономическия растеж на Бали са оптимистични – очаква се 5,0–5,8% ръст на БВП през 2025 г., подкрепен от контролирана инфлация, подобрена конкурентоспособност и силен бизнес оптимизъм baliexpat.com.
Качествен туризъм и културен фокус: Новоизбраният за втори мандат губернатор Уаян Костер следва визия за „туризъм, базиран на култура, качество и достойнство“ baliexpat.com. През 2025 г. бяха въведени строги правила за чужденците: уважение към храмовете и традициите, прилично облекло на обществени места, плащане на задължителна туристическа такса и спазване на законите (например движение с местна книжка и регистрирани превозни средства) baliexpat.com. Забранени са непристойните прояви, замърсяването (напр. пластмасови отпадъци) и нарушаването на свещени обекти, като нарушителите подлежат на санкции и дори забрана за достъп до туристически обекти baliexpat.com. Тези мерки може да звучат рестриктивно, но целта им е да повишат качеството на туризма и да защитят имиджа на Бали като „подредена, висококачествена и достойна дестинация“ според стандартите на местното население baliexpat.com. Паралелно, властите тактично канализират нарастващия чуждестранен интерес към имоти: през първата половина на 2023 г. заявките от чужденци за закупуване на къщи в районите Кута, Семиняк, Чангу и Улувату (регентство Бадунг) са се увеличили с 92% спрямо предходната година spacecoastdaily.com. Денпасар отбелязва 81% ръст на интереса, като Бали оглавява класациите по чуждестранно търсене на имоти в Индонезия spacecoastdaily.com. Този „имотен бум“ е съпътстван от възхода на нови правни рамки – правителството въведе дългосрочни визи (Golden Visa, Second Home), позволяващи на заможни чужденци да пребивават легално и да инвестират именно тук spacecoastdaily.com.
Урбанистично развитие и устойчивост
Бали следва принципа, че развитието не трябва да е за сметка на природата и културата. Островът има уникално строително законодателство, целящо да запази естетиката на ландшафта. С Регионална наредба №16/2009 се забранява която и да е сграда да надвишава височината на кокосова палма (около 15 метра) newsbytesapp.com. Това правило, познато като „законът за кокосовото дърво“, е в сила вече близо две десетилетия и произтича от древните индуистки принципи на Бали – Три Хита Карана, които повеляват хармония между човека, природата и духовния свят newsbytesapp.com. Изключения се допускат само за специфични обществени постройки (вишки, фарове, храмови кули, инфраструктура за безопасност), но като цяло новите сгради трябва да се вписват в пейзажа, а не да го доминират newsbytesapp.com. Благодарение на това законодателство, Бали няма небостъргачи – дори луксозните хотели се простират хоризонтално, вплетени между палмовите горички и оризовите тераси.
Урбанистичната визия на Бали залага на устойчиво развитие, водено от местните общности. Концепцията TriHitaKarana е интегрирана не само в архитектурата, но и в инвестиционните инициативи – всички нови проекти се оценяват спрямо приноса им към околната среда, обществото и духовното наследство baliexpat.com. Така например, сред предложените проекти за 2025 г. са ботанически градини, еко-туризъм в Кинтамани, зелена индустриална зона в Джембрана и модерни restareas по пътищата, които освен удобства за туристите ще промотират местни занаятчии и фермери baliexpat.com. В същото време, местните жители все по-активно участват в планирането – през 2024 г. например, общността в село Сесе (близо до Чангу) чрез петиция спря строежа на мегакомплекс на плажа, опасявайки се от негативно въздействие върху околната среда и традиционния облик на района newsbytesapp.com. Инвеститорите се вслушаха и замразиха проекта, което показва, че общественото мнение в Бали има реална тежест при оформяне на бъдещето на острова.
Всички тези мерки гарантират, че имотът в Бали не е просто квадратура, а част от живата тъкан на острова. Новият дом или вила тук върви с негласната отговорност да уважаваш и поддържаш заобикалящата среда и култура. В замяна, островът обещава да остане привлекателен и след десетилетия, със запазени плажове, чист въздух и местна автентичност – нещо, което масовият туризъм на много други места вече е погубил. С други думи, Бали продава начин на живот, не просто имот, а този начин на живот е внимателно планиран да бъде устойчив и след 50 години.
Данъчна и инвестиционна среда
Правителството на Индонезия целенасочено е създало рамка, която хем ограничава прякото придобиване на земя от чужденци, хем им позволява сигурно да инвестират в имоти чрез алтернативни права. Конституцията и Аграрният закон (UU 5/1960) определят, че само индонезийски граждани могат да притежават безсрочно право на собственост върху земя (SertifikatHakMilik – SHM) azurebali.com. Вместо това, на чужденците са предоставени следните законни опции baliexception.com:
- Право на ползване (HakPakai) – дава право на чуждестранец да ползва земя или жилище за определен срок, обикновено 30 години с възможност за продължение. Използва се за жилищни цели и предполага наличие на разрешение за пребиваване (напр. KITAS). Позволява практически да „притежавате“ къща или апартамент, без да сте собственик на земята dsgpay.com. По закон един чужденец може да има само един имот за лично обитаване под HakPakai, който не бива да се отдава под наем или продава за печалба dsgpay.com. Минималната стойност на имота за Бали е регламентирана – между 2 и 5 млрд. рупии (около $130 000 – $325 000) в зависимост от вида и локацията dsgpay.com, за да се насочат чужденците към средния и луксозен сегмент на пазара. Така се гарантира, че чуждестранните купувачи инвестират значителен капитал и допринасят към местната икономика.
- Право на дългосрочен наем (HakSewa или leasehold) – представлява договор за наем на земя или имот за 25–30 години с опция за продължаване. Това е най-простият път: чужденецът сключва нотариален договор със собственика (индонезиец) и предплаща наема за целия срок. В замяна получава пълни права да ползва имота, да строи или да го отдава поднаем на трети лица за периода. Лизинговият договор над 3 години може да се регистрира в Поземления регистър като вещно право, което дава допълнителна сигурност. Leasehold имотите са популярни – много чужди инвеститори предпочитат този модел като бърз и гъвкав начин да придобият ваканционна къща; масово договорите включват клауза за удължаване с още 20+ години по договорка между страните azurebali.com. На практика, 30-годишният наем в Бали често се търгува на вторичния пазар подобно на собственост, като цената му нараства с годините. Важно предимство е, че няма изискване купувачът да има местен статут – leasehold може да се придобие и от чужденец, пребиваващ навън, тъй като формално той наема, а не купува земята.
- Право на строеж чрез компания (HakGunaBangunan – HGB) – това е опция за по-големи инвеститори или тези, които искат пълно оперативно владеене на имот. Чужденецът създава индонезийско юридическо лице – PT PMA (Penanaman Modal Asing, компания с чуждестранен капитал), която по закон може да придобива земя с право на строеж за 30 години, с продължение с още 20 + 30 години (общо до 80 години) baliexception.com. Компанията може да бъде 100% негова собственост и да купува както къщи, така и парцели земя, на които да строи baliexception.com. На практика PT PMA осигурява почти същата сигурност като свободната собственост – HGB сертификатът се води на името на фирмата, контролирана от чужденеца. Има изискване за минимален инвестиционен план от 10 млрд. рупии (около $700 000) и внесен капитал поне 25% от тази сума baliexception.com, както и регистрация в Агенцията за координация на инвестициите (BKPM). В замяна, инвеститорът получава гъвкавост – имотът на PT PMA може да се използва както за лично ползване, така и за бизнес (например ваканционни вили под наем, хотели, офиси), без ограничения, каквито има при личното Hak Pakai baliexception.com. PT PMA по същество е билетът към „пълноценна“ собственост за чужденци, готови да развиват дейност и да вложат по-сериозен капитал.
Наред с тези основни опции, съществуват и неформални подходи, като покупка чрез местен довереник (т.нар. nominee структура) или брак с индонезийски гражданин – но те крият правни рискове и не се препоръчват, тъй като законът не признава чужденец за собственик дори при скрит договор за доверително държане worldestate.homes. Вместо това, индонезийската държава насърчава чужденците да ползват официалните механизми, които са достатъчно гъвкави и защитени от закона.
Данъчно облагане: Имотните сделки в Бали са обложени с умерени, фиксирани данъци, които са значително по-ниски от типичните „данъци върху печалбата“ в много западни държави. При покупко-продажба купувачът заплаща 5% данък прехвърляне (BPHTB) върху стойността, а продавачът – 2,5% данък върху приходите (което замества данъка върху капиталова печалба) dsgpay.com. Тези ставки са окончателни и опростяват транзакцията – няма допълнителен данък върху ценовата разлика или ежегодно преоценяване както в някои страни. Освен това се начисляват нотариални такси (около 1–2% за изготвяне на актовете) и малки юридически разноски dsgpay.com, които обичайно са за сметка на купувача, както и 3–5% комисион на агента (платим от продавача) dsgpay.com. Годишният данък върху земя и сгради (PBB) е символичен – около 0,1–0,5% от данъчната оценка на имота dsgpay.com. Важно е да се отбележи, че Индонезия няма данък наследство – при смърт на собственика имотът се наследява от неговите правоприемници (стига да отговарят на условията, напр. да са граждани или да продадат/прехвърлят правото в законовия срок). Липсва и ежегоден „данък богатство“ върху недвижимото имущество, което прави дългосрочното държане на имот нискоразходно.
Регулации и стимули: Индонезия през последните години предприема реформи за улесняване на чуждестранните инвестиции. С приемането на Omnibus закона за създаване на работни места (2020) и последващия Правителствен регламент №18/2021, процедурите за придобиване на имот от чужденци бяха опростени: премахнати са изискванията за дълъг престой преди покупка (сега е достатъчен валиден KITAS или виза), разрешено е чужденци да притежават апартаменти на етажна собственост (stratatitle) върху земя с право на строеж investmentpolicy.unctad.org, а минималните ценови прагове бяха актуализирани, за да отразяват пазарните реалности. В резултат пазарът стана по-прозрачен и достъпен: все повече нови комплекси в Бали директно предлагат жилища с HakPakai за чужденци или leasehold договори, без нужда от заобиколни схеми dsgpay.com. Правителството дори финализира концепцията за „златна виза“ – 5- или 10-годишно разрешение за престой срещу голяма инвестиция – което допълнително стимулира заможните лица да влагат капитали в страната (виж по-долу). В същото време Индонезия запазва валутна и капиталова свобода – чуждестранните инвеститори могат свободно да репатрират печалбите си, след като платят дължимите данъци; няма валутен контрол, който да затруднява преводи извън страната. Така страната се позиционира като „инвеститор-приятелска“ юрисдикция, макар и при свои условия – земята си остава индонезийска, но правото да я ползваш или да строиш върху нея се дава щедро и сигурно на тези, които спазват правилата.
Сигурност и ред
Бали отдавна се слави като спокойно и гостоприемно място – един от най-безопасните туристически региони в Азия finnsbeachclub.com. Тежките престъпления на острова са изключително редки – според международни статистики нивото на насилствени престъпления (напр. убийства) е сред най-ниските в света (около 0,4 на 100 000 души) finnsbeachclub.com. Случаите на нападения над туристи са изолирани и шокиращи за местната общност, която се гордее с репутацията на Бали като „островът на боговете и на мира“. Разбира се, както на всяка популярна дестинация, има дребна престъпност – джебчийство по претъпканите пазари или кражби на оставени без надзор вещи се случват, особено в оживени зони exotiqproperty.com. Но тези рискове могат да се сведат до минимум със здрав разум, а местните власти полагат усилия да пазят реда. На острова действат специализирани туристически полицаи, които патрулират в курортните квартали и асистират на чужденците при нужда. Самите балийци, следващи индуистката си култура на karma и гостоприемство, имат дълбок респект към посетителите – повечето гости се чувстват в безопасност и добре дошли още от летището exotiqproperty.com. Ежегодно милиони туристи посещават Бали без инциденти, което прави сигурността неразделна част от икономическия успех на острова.
Властите поддържат строг обществен ред, съизмерим с икономическите амбиции на региона. Пътната полиция, макар и на фона на хаотичния трафик, държи на правилата – от чужденците се изисква валидно международно или местно свидетелство за управление на скутери, каските са задължителни, а в последно време се засилват проверките за нелегални превози (Uber, Grab) и неизрядни преводачи/гидове. Всичко това е част от усилията да се подобри качеството на услугите и безопасността за посетителите. В туристическите райони е въведено видеонаблюдение, а при по-сериозни нарушения (например наркотици, които са тежко престъпление по индонезийските закони) се действа светкавично. Резултатът е, че чуждестранните инвеститори и жители се радват на спокоен живот, рядко помрачаван от криминални грижи – нещо ключово при избор на дестинация за втори дом. Както казват местните, „ако се отнасяш с уважение към Бали, Бали ще ти отвърне със същото“ – тази негласна максима поддържа обществения мир и дава увереност на всеки, вложил средства и емоции в това райско място, че личната му сигурност и инвестицията му са защитени.
Защита на имотните инвеститори
Недвижимите имоти често са значима инвестиция, особено в чужда държава – затова Индонезия е въвела строги процедури, гарантиращи прозрачност и защита както за купувача, така и за продавача. Всички сделки с имоти задължително се извършват пред лицензиран нотариус, изпълняващ функцията на служител по поземлените актове (PPAT) dsgpay.com. Този нотариус не е просто свидетел – той проверява правата на собственост, заверява договора и отговаря за вписването му в Държавния поземлен регистър (BPN). На практика нито една продажба или дългосрочен наем не е валиден без нотариално изготвен акт (AktaJualBeli за продажба, AktaSewa за наем), подписан от страните и заверен от PPAT dsgpay.com. Това създава ескроу ефект: нотариусът действа като независим гарант, че прехвърлянето на собствеността и плащането се случват едновременно и коректно. Обичайна практика е купувачът да внесе депозит (напр. 10–20% от цената) по доверителна сметка при нотариуса или агенцията при подписване на предварителен договор worldestate.homes, след което нотариусът извършва щателна проверка на имота – валидност на сертификата, наличие на тежести или ипотеки, платени данъци, съответствие на имота с градоустройствения план и предназначение worldestate.homes. Ако се открият проблеми, сделката се спира и депозитът се връща, което предпазва купувача от измами или скрити дефекти. Едва след успешно due diligence се изготвя окончателният главен договор (обикновено двуезичен, на индонезийски и на езика на купувача) worldestate.homes. Прехвърлянето на правата става в присъствието на нотариуса – купувачът превежда остатъка от сумата, документите се подписват и нотариусът регистрира новия собственик/ползвател в BPN dsgpay.com. Нотариални такси и юридическа структура
Важен детайл, който често остава неразбран: нотариалните такси в Индонезия винаги са за сметка на купувача, независимо дали имотът се придобива от вторичен пазар или директно от инвеститор при ново строителство. Обичайно тези такси възлизат на около 1% (понякога до 2% при по-сложни казуси) и обхващат пълния правен пакет: изготвяне на всички актове, проверка на собствеността и тежестите, вписване в поземления регистър и издаване на окончателния титул. Нотариусът в Индонезия (PPAT) изпълнява роля, близка до адвокат и регистратор едновременно, което намалява нуждата от отделен адвокат, макар че някои чуждестранни инвеститори предпочитат да наемат и допълнителен правен съветник за по-голяма сигурност.
При сделки с ново строителство (off-plan) комисионната към агенцията обикновено се поема от продавача (инвеститора) и е вече включена в цената на имота, докато нотариалните разходи остават изцяло за купувача. Практиката в Бали предвижда купувачът да заплати и депозита по доверителна сметка — обичайно 10–20% — който се задържа до финализиране на правната проверка и подписване на окончателния акт. Тази строго регламентирана процедура, съчетана с ясната роля на нотариуса, създава стабилна и прозрачна среда, която инвеститорите ценят високо. Новият титул (сертификат за HakPakai, или актуализиран запис на HakMilik/HGB с вписано право на наем) се издава официално от Поземлената служба на името на купувача, с което правото му става неоспоримо и защитено от закона.
Този процес, макар и стриктен, е създаден в интерес на инвеститорите. Рискът от недобросъвестни сделки е минимизиран – няма „скрит ипотечен кредит“ или двойна продажба, които да излязат наяве след покупката, защото нотариусът предварително е проверил всичко. При строителство „на зелено“ (off-plan) също има установени практики за защита: плащанията се разсрочват на етапи според прогреса на строежа, често с депозит в ескроу, и купувачът получава нотариално удостоверено право върху бъдещия имот. Големите предприемачи доброволно прилагат тези механизми, тъй като доверието на пазара е ключово – не е случайно, че новите вилни комплекси в Бали често се разграбват още преди първа копка. Пример: през 2023 г., след отварянето на границите, няколко елитни проекта в Чангу и Улувату разпродадоха всички чуждестранни квоти в рамките на дни, тъй като инвеститорите знаят, че парите им са защитени и проектите ще бъдат завършени според договора (подобна ситуация, описана в Тайланд, се наблюдава вече и тук) worldestate.homes. Освен това, законът задължава плащането на всички дължими държавни такси (ок. 7.5% от стойността общо) преди вписване – това гарантира официалната регистрация на имота на името на новия собственик/наемател, без която сделката няма правна тежест dsgpay.com. В крайна сметка, придобиването на имот в Бали днес е не само привлекателно, но и сигурно начинание – базирано на ясни регулации, професионални услуги и пазар, който цени репутацията.
Дългосрочни визови възможности за чуждестранни инвеститори
Едно е да купиш имот, друго е да можеш да останеш и да му се наслаждаваш дългосрочно. Индонезия традиционно издаваше краткосрочни визи за туристи, но в последните години предприе стъпки да привлече заможни чужденци, цифрови номади и пенсионери чрез специални дългосрочни визови програми – аналог на тайландските LTR и „Елитни“ визи. През септември 2023 г. властите обявиха т.нар. „Златна виза“ (Golden Visa) – 5- или 10-годишно разрешение за пребиваване срещу инвестиция в Индонезия imigrasi.go.id. Условията са целенасочено високи: индивидуален инвеститор може да получи 5-годишна виза, ако вложи минимум $350 000 в индонезийски държавни облигации, акции на местни компании или банков депозит imigrasi.go.id. За 10-годишна виза прагът скача на $700 000 imigrasi.go.id. Алтернативно, основаването на компания с пряка инвестиция от $2,5 млн. осигурява 5-годишна виза, а $5 млн. – 10-годишна goldenvisas.com. За корпоративни топ-инвеститори изискванията са още по-високи (директори на фирма с $25 млн. инвестиция също получават 5-годишен статут) imigrasi.go.id. Golden Visa не е масова програма, а е насочена към „инвеститори от висока класа“, които ще допринесат значително за икономиката – затова и привилегиите са съществени: дълъг престой без нужда от чести продължения, право свободно да влизаш и излизаш, без да се редиш за временни разрешителни при всяко прибиране в страната imigrasi.go.id. Очаква се притежателите на златни визи да получат и улеснения при бизнес дейности (напр. право на работа или ускорени лицензии), макар детайлите да се финализират към 2024 г. Правителството открито заяви, че цели чрез тази програма да привлече качетвени инвестиции, каквито направиха ОАЕ, Сингапур и други страни със свои „златни визи“ imigrasi.go.id.
Втора ключова инициатива е т.нар. „Виза за втори дом“ (Second Home Visa), въведена в края на 2022 г. Тя предоставя 5 или 10 години право на пребиваване на заможни чужденци, пенсионери или професионалисти, които искат да се установят в Индонезия без да работят на местен трудов договор fragomen.com. Основното изискване е финансово – кандидатът трябва да докаже наличието на минимум 2 милиарда рупии (около $130 000) под формата на спестявания, депозирани в индонезийска държавна банка goldenvisas.com. Първоначално тази сума се изискваше като блокиран депозит за целия период на визата, което породи критики, но през 2023 г. условията бяха облекчени – приемат се и доказателства за притежание на имот на подобна стойност или инвестиции в индонезийски ценни книжа flado.id. Second Home визата не дава право на работа (за разлика от някои тайландски програми), но позволява на притежателя свободно да живее в Бали и цяла Индонезия 5 или 10 години, да открива местна банкова сметка, да управлява свои бизнеси и най-важното – да купува недвижими имоти със статут Hak Pakai fragomen.com. Всъщност, тази виза съчетава чертите на инвеститорска, пенсионерска и пребиваваща виза в едно fragomen.com. Тя няма възрастови ограничения (за разлика от традиционната пенсионерска виза (KITAS Retirement), която е само за лица над 55 г.) fragomen.com. По този начин Second Home Visa стана своеобразна „виза за дигитални номади“, макар официално да не позволява работа, защото хиляди заможни дистанционни работници и собственици на онлайн бизнеси я използват, за да пребивават дълго в Бали със своите външни доходи. В комбинация с липсата на данък върху чуждите доходи за лица, които не придобиват статус на местен данъчен резидент, Индонезия предоставя на тези жители финансова свобода – те могат да харчат парите си локално, без да бъдат облагани допълнително, стига доходите им да идват отвън.
Освен горните нововъведения, продължават да съществуват и традиционни визови режими, от които чужденците се възползват гъвкаво. Например, инвеститорската виза (Investor KITAS) позволява на лице, което учреди PT PMA и инвестира поне 1,25 млрд. рупии (~€75 000) в капитала, да получи 1- или 2-годишно разрешение за пребиваване с право да управлява бизнеса си. Пенсионерската виза (Retirement KITAS) пък дава ежегодно подновяем престой на лица над 55 г., доказали доход над $2000 на месец и наели местно жилище – тя е по-достъпна, но по-краткосрочна и също забранява работа. За много по-млади експати остава вариантът на бизнес-визите и социалните визи – 6-месечни мултивизи, с които мнозина „пробват“ живота в Бали преди да се ангажират с по-сериозен статут. Картината се допълва и от факта, че над 80 държави, включително България, имат право на визов режим „вход без виза за 30 дни“ или виза на летището (VoA) – това улеснява имотните собственици да пребивават късо срочно многократно, ако не желаят или не отговарят на условията за дълга виза. Общото послание е ясно: Индонезия, и конкретно Бали, искат чуждестранно присъствие, което допринася положително – било чрез капитал, било чрез културен обмен. Затова на тези гости се предлага легален, дългосрочен „дом далеч от дома“, стига да са готови да инвестират във взаимоизгодното бъдеще на острова.
Висока доходност и ниски рискове
Имотният пазар на Бали, подкрепен от бурния туризъм, демонстрира доходности, които значително надвишават европейските и дори много азиатски пазари. Инвестициите във ваканционни вили и апартаменти под наем носят впечатляваща възвръщаемост: средните брутни наемни доходи на острова са около 8–10% годишно, като при най-търсените имоти в Семиняк, Чангу или Улувату могат да достигнат и 15% azurebali.com. Това се дължи на постоянния поток туристи – в пиковия сезон луксозните вили се отдават за стотици долари на нощ, а запълняемостта е висока почти целогодишно благодарение на климата и разнообразните събития (сърф състезания, фестивали, ретрийти). Много чуждестранни собственици покриват разходите си и реализират печалба само от няколкомесечно отдаване под наем, докато през останалото време ползват имота за себе си – модел, станал изключително популярен и който насърчава още покупки. Показателно е, че след пандемията търсенето от чужденци не просто се възстанови, а експлодира: през 2023 г. интересът на международни купувачи към имоти в Бали е нараснал с 85% спрямо предходната година, което се равнява на ~764 млн. щ.д. пресни инвестиции, насочени главно към ново строителство spacecoastdaily.com. Този капитализъм доведе до строителен бум – навсякъде из южната част на острова поникват бутикови комплекси и вили, съобразени с чуждестранния вкус.
Още по-впечатляващ е капиталовият ръст на имотите. За разлика от много развити пазари, където цените растат бавно, първокласните локации в Бали отбелязват двуцифрен растеж годишно. Според местни агенции, цените на имотите са се увеличавали средно със ~7% годишно през последните 5 години, като в някои райони растежът е по-бърз investlandbali.com. Пример: триспална модерна вила на 500 кв.м. парцел, на 1 км от плажа в Чангу, е струвала около 8,5 млрд. рупии през 2019 г., а през 2023 г. цената ѝ достига 12,5 млрд. рупии – увеличение с ~47% за 4 години exotiqproperty.com. Основен двигател е поскъпването на земята: в същия период стойността на свободна земя в района е скочила от ~1 млрд. до 1,5 млрд. рупии на аре (100 кв.м), тоест 50% ръст exotiqproperty.com. Това означава, че ранните инвеститори, закупили парцели преди пандемията, сега виждат огромни нереализирани печалби. Островът наваксва и ценово спрямо други топ курорти – макар имотите все още да са по-евтини от тези в Хавай, Малдивите или Френска Полинезия, разликата намалява с всяка година на двуцифрен ръст independentaustralia.net. През 2024 г. Бали дори отчете най-големия годишен скок на цени досега – 10–20% в зависимост от сегмента, благодарение на рекордния брой туристи и ограниченото предлагане на недвижими имоти independentaustralia.net.
Всичко това се случва при относително ниски рискове. Пазарът е добре регулиран, няма свръхзастрояване тип „балон“ (поради вече споменатите контролирани зони и височинни ограничения), а търсенето структурно превишава предлагането – островът има естествени граници и не може безкрайно да увеличава капацитета си, докато желаещите да живеят и почиват тук продължават да растат. Правната система вече предлага на чужденците ясен статут на собственост (макар и ограничена) – всеки сертификат HakPakai или HGB носи вписано името на чуждестранния инвеститор или фирмата му, което е признато от съда и институциите. В случай на спор или необходимост от принудително изпълнение (например изгонване на некоректен наемател), чужденецът има същата правна защита като местен собственик. Не на последно място, финансовата система на Индонезия е стабилна и не предвижда резки ходове, които биха шокирали имотния пазар – напротив, централната банка внимателно следи имотните кредити и предотвратява прегряване. До 2023 г. Индонезия дори не участваше в глобалния автоматичен обмен на банкова информация (CRS) dsgpay.com, което неофициално правеше страната тихо убежище за частния капитал. Макар напоследък регулациите да се привеждат в съответствие с международните стандарти, Индонезия продължава дискретно да цени финансовата неприкосновеност – още една причина заможните инвеститори да се чувстват комфортно тук.
Заключение: За Бали може да се каже същото, което казват за самата Индонезия – „единство в многообразието“, но приложено към инвестиционния климат. Островът успява да комбинира привидно противоречиви елементи: строги ограничения (земята не се продава) с отворени врати (инвестирайте, живейте 10 години тук); бурен туризъм с опазена култура; високи печалби с ниски рискове. Това не е плод на случайността – а на съзнателна национална философия, че богатството и развитието трябва да вървят ръка за ръка с уважението към местните ценности. Ако приемем, че личната ни свобода и благосъстояние включват правото да живеем по избрания от нас начин, то Бали е едно от малкото места, където тази свобода не просто се толерира, а се насърчава – стига да ценим земята и хората, които я правят толкова специална.
Полезни източници:
- Индонезийско Министерство на земеделието и поземлените въпроси (ATR/BPN) – Официален сайт: atrbpn.go.id
- Правилник за чуждестранното владение на имоти (Government Regulation No. 18/2021) – UNCTAD Investment Policy Monitor investmentpolicy.unctad.org
- Дирекция „Миграция“ на Индонезия – Golden Visa (5/10 годишна виза за инвеститори, 2023) imigrasi.go.idimigrasi.go.id
- Дирекция „Миграция“ на Индонезия – Second Home Visa (5/10 годишна виза за заможни лица, 2022) fragomen.com
- Bali Jagadhita Investment Forum 2025 – Каталог инвестиционни проекти за Бали (Банк Индонезия & провинциално правителство) baliexpat.com
